遏制國內房價瘋漲的對策建議

　　易憲容

　　理論聚焦

　　樓價攀升的原因是什么？央行新近調整房貸利率能否起到遏制高房價的作用？開征房地產稅是不是穩定房地產市場的良藥？應該如何開征？本期刊出的幾篇文章試圖在這方面 作出自己的解析。

　　平抑房價及其對策研究

　　炒作與投機是目前國內房地產價格瘋漲的重要原因。房地產商不僅參與其中或做莊操縱，而且在房地產價格的壟斷與操縱中隨時合謀哄抬房價，以便掠奪聚斂社會財富。因此，要抑制國內房地產價格瘋漲，首當其沖的就是要打擊國內房地產炒作與投機，對這種房地產投機課以重稅。事實上，無論是發達的市場經濟國家還是發展中國家，沒有哪一個國家會允許瘋狂地炒作房地產，每一個國家都有相關的法律來禁止這種瘋狂的房地產炒作。我們更有必要嚴格禁止種種房地產炒作。

　　最近一兩年來，國內房價瘋漲還有另一個最為重要的原因，就是不少地方政府與開發商及一些商業銀行合謀制造虛假的個人住房需求。

　　首先，作為高房價最堅定也是最有力的支撐者是各地方政府。它們通過手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導向，支持了堅挺的房價，制造了房地產價格只漲不跌的價格預期，使得房地產市場行為扭曲。

　　其次，房地產開發商通過壟斷的方式來操縱房價。房價的高漲不僅可以使房地產銷售火爆、房價節節上漲、購買者的上漲預期進一步強化，而且為商業銀行向開發商及購買者貸款創造虛假的條件。房價瘋漲、房地產商暴富、社會財富向房地產商集中了，而民眾則用過去、現在乃至未來一生的全部積累購買高價房，一生都在為房地產開發商勞苦。

　　第三，國內房地產的發展，商業銀行的金融支持是關鍵。這不僅表現在對房地產的開發上，也表現在通過個人住房消費信貸制造出了房地產市場持久繁榮的假象上。如造就國內的一些大城市的高負債族。從而使這種個人信貸消費活動內生著一個嚴重悖論———在既定財力下，越是要提前過上舒適安逸的生活，越是得提早背上沉重的債務。

　　目前國內商業銀行之所以大力追逐個人住房按揭貸款，一方面在于把個人住房貸款看作是商業銀行風險最低、收益最為穩定的優質資產，房地產信貸增加，不良貸款率自然下降；另一方面，希望借助房地產市場的短期繁榮來增加更多的利潤。一些商業銀行降低個人按揭標準與按揭成數，對個人貸款審查往往只是形式。特別是在民眾貸款時不告訴所面對的利率風險，只是以目前最低利率水平來計算每月該付款數額。所有的這些行為都是在利用民眾知識不足來誤導民眾。比如，如果利率上升為10%，以復利計算，借款100萬元，8年后就連本付息就得200萬元。

　　國內房地產價格的瘋漲，除了不少地方房地產投機盛行之外，還在于地方政府在土地資源利用政策、住房建筑規劃、商業銀行信貸政策上太多弊端所導致，而更為重要的是房地產開發商利用國家政策弊病操縱市場之結果。因此，要保證國內房地產市場持續穩定的發展，就必須遏制房地產價格瘋狂上漲，用稅收嚴厲打擊房地產市場的過度投機。

　　而土地政策也不僅在于嚴管，而是要科學管理。即首先對城市土地進行計算多少，然后根據各個城市的人口結構把城市土地嚴格劃分不同類別，這樣就可以在土地拍賣時根據城市人口結構來提供不同類型的土地。不同類型的土地就生產不同價格、不同類型、不同居住面積的住房。開發商獲得這些土地開發時不得改變，否則要受到嚴厲的經濟與法律處罰。

　　對于建設部這樣的職能機構來說，就得根據國內土地資源十分稀缺的現實，對住房的類型設定住房建筑標準。即在哪一類型的土地上應該建筑面積多大、什么質量、多少價位的房子。香港在土地拍賣時，每一塊土地都標上了類型。開發商就按照拍賣時的類型建筑房子。比如，目前香港的住房，60平方米以下的住房占72%，90平方米以上的房子占10%。按照國內目前的收入水平、家庭人口結構、土地稀缺性，就應該規劃以70平方米以下住房為主體，強制性要求開發按照所規定的類型來建房。如果這樣，那么中國城市的土地資源至少要節約一半以上。

　　對商業銀行的住房消費信貸政策要嚴格審查，一是保證自住房的購買，堅決杜絕房地產的投機。如果審查不合格所造成的風險，信貸員要承擔其責任；二是對個人收入審核要嚴格。這樣才可保證個人在怎樣收入的水平就購買怎樣類型的住房。

　　還可通過房地產稅來限制住房的過度消費，對高消費者課以重稅，對住房購買還得限制自住一套，否則要多交稅。(據《中國經濟時報》)

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