央行祭起住房貸款加息大旗撼動的是老百姓腰包

　　若木

　　兩會上政府工作報告關于要控制房價的話音剛落，央行立刻宣布貸款利息至少增加0.2個百分點，似乎又祭起了杠桿調節的大旗。于是專家們又是一片叫好聲，好像只要此招一出，房價就該應聲而落，老百姓應該高呼央行萬歲了。不過中國的房地產市場真就那么簡單么？

　　房價問題的核心癥結在哪兒？

　　道理其實很簡單，房價高的原因是地價高。雖然有人把責任往開發商身上推，但開發商也一再喊冤，房地產的稅費多已是不爭的事實，而看似很厚的利潤，也被開發過程中的種種隱形費用所攤薄了。如果開發商的話不假，那么地價、稅費、隱形費用，身后似乎也少不了政府的影子。

　　改革開放以來，大陸的商業房地產開發模式基本都是香港模式。只是有識之士早已指出，香港的土地政策是港英政府為了從殖民地榨取更多的油水而制定的，在英國，更多實行的是土地稅政策。但是為什么這種模式在大陸遍地開花呢？起始原因是薄弱的公共財政迫使地方政府尋求各種收入途徑，而賣地成為了一個現實的可行辦法。而隨著房地產市場的逐漸火爆，政府也有了更多動力去做地產市場最大的炒家。

　　試問一下，如果地方政府繼續炒地，房價還能真的降下來么？我想只有一個可能，那就是開發商做活雷鋒才行。

　　買房大軍都有誰？

　　房地產市場購買者的構成，究竟有沒有人調查過，到底多少是買房住、多少是炒房用？如果沒有調查，做出決策的依據何在？

　　不少“高人”早就說，買第二套房的都是投資者。只是想來想去總覺得這種說法有些問題。就拿北京市場來說，購買商品房的大不了有幾種人：一是年輕人，攢了點小錢，咬咬牙買套小房，將原來的房租變成了月供；一種是所謂的第二套住房的購買者，只是他們的第一套是什么樣的呢？是戶型、面積以及位置都遠遠不能適應需要的老式公房，買新房也是用多年的積蓄首付一部分，大多還要依靠銀行按揭。因此我看，這部分人只能叫被動的二套房主。個人感受，這部分人是最廣大的“第二套房”的構成者。

　　除了被動的二套房主，剩下的就是主動的二套房主。但主動型的房主里面，至少又可以劃分三個群體：

　　第一種是房地產開發商告訴我們的所謂洗錢型房主，這種人也就是買房時來看一眼，現房落成后連在什么位置都不知道。這些人多是國有企業的頭目，買房只是“合理”取得大量資產的方式。他們買房公家買單，哪還需要什么按揭貸款。

　　第二種是一般的小投資者，或者租舊房供新房，或者買了新房后弄套舊房或小戶型投資一下。這部分人的根本目的大多是基于理性預期，好不容易攢了點錢，買套房子好歹保值；而且面對極不健全的社會保障體系，買套房子也算是為自己的養老金提供給保障。只是這部分人的實力極其有限，多買套房基本上就把積蓄貢獻進去了，而且還得為新房的按揭不斷投入。

　　第三種人就是所謂炒房者。什么叫炒房者呢，不是說買房投資就叫炒房，而是這些人的唯一目的就是追求房價的不斷上漲，完全不顧房產的真實價值。所謂真實價值有一個簡單指標，這就是房屋的租金回報率，要是房屋的年租金在總房價的5%以上，基本都可以說房價是在正常的范圍內。但是，現在一些地方的房產，尤其是商業用房，已經嚴重地偏離了這一指標。這就是炒家惹的禍。其實炒家也不傻，炒什么其實不重要，關鍵是有人接盤。而媒體有時不正確的描述，導致一般老百姓也想當回炒家，結果就傻乎乎地接了盤，這就如同當年的“君子蘭”風潮。同時房產還有一個特點，就是真把價格炒高了以后，即使沒有人接盤，還可以把它抵押給銀行套現，所以炒家的熱情始終高漲。

　　劃分出這些群體之后，我們才能知道，到底什么樣的人群在買房大軍中占什么樣的比例。

　　加息究竟影響了誰？

　　先看加息政策針對的主要群體—“炒房者”，究竟加息對他們影響有多大？其實所謂炒房現象，根本原因是對于個人投資者來說，只有房產市場是可以順利取得銀行貸款進行個人投資的行業。現在哪里還有如住房貸款期限這么長、利率這么低的融資途徑呢？

　　在房產市場，炒房者有兩種，一種是炒樓號，無論商品房還是經濟適用房，先以少量定金定下一套期房，等現房階段漲價后再轉手圖利。對這種炒房者，銀行加多少息和自己無關。

　　另一種炒房者則是先按揭一套，只等房價短期快速上漲，轉手即獲利。央行調高首付成數后，在一定程度上降低了銀行資金流向炒房者的比例。以個人有30萬元為例，原來可以炒150萬元額度的房，現在只能炒100萬元額度的房。僅此而已，雖然少炒，但該炒還炒。同時銀行貸款的資金放大作用，使得炒房者還可尋求民間的高息借款作首付，以銀行的低息按揭攤薄整個資金利息成本。如此一來，控制炒房者資金的政策很可能會落空。從利息調整來看，對炒房者而言基本可以不考慮，只要房價上漲幅度達到預期，獲利動力足夠，炒房就會永不停息。區區0.2個百分點的警告對炒房者的心理影響極小。

　　對普通購房者來說，加息0.2個百分點，意味著支出會增加。雖然央行調息更多屬于信號范疇，暫時還不會對這些人的生活發生本質的影響。但對他們來說，這種信號才會真正影響到心理層面，必然帶來的后果就是消費的緊縮。因為如果不斷加息，一般的中國老百姓會因對未來持續加息的預期而選擇緊縮開支或是多方借款提前還貸，緊縮開支意味消費萎縮就不說了，多方借款也一樣影響社會消費，因為借錢的對象也是身邊的老百姓，錢借出去了消費肯定受影響。

　　對于銀行來說，加息永遠都是好消息，這樣利潤必然增加。尤其是這種隨時可以調整的貸款利率，只要你借了錢就上了賊船。因為你沒有那么多錢，我要加息你就得多付，誰讓你還不起的呢。即使提前還貸，因為前期還款中的很大一部分是原來約定的利息，現在提前還貸也僅僅是重新計算本金而已，銀行獲得的利息仍然會超過原先約定的同期利率。

　　也許還有一部分人要為加息而痛，這就是開發商，尤其是用假按揭套取銀行資金的開發商。只是，開發商要真還不上錢倒霉的還是銀行，尤其是新司法解釋規定了銀行的抵押權也不是隨時都能行使。

　　加息能讓房價下跌？

　　如上文所言，加息真的和房價關系不大。那些專家講的道理中只有一條站得住，就是加息和首付成數的調整會抑制部分消費者，一是購買門檻提高、二是害怕持續加息會還不了按揭。但是必須看到，消費者更害怕的是持續不斷猛漲的房價，害怕的是永遠買不上房的痛苦，害怕的是沒有房子娶不上媳婦生不了孩子的恐怖。所以，房價雖漲，但消費者的熱情始終也在漲。

　　一個簡單的道理就是，明知被宰，但對住房這一必需品的渴求迫使我們自愿被宰。

　　有專家總拿消費者說事，說房價下跌倒霉的是消費者，因為買了房你就是投資者了，資產貶值你損失就大了�？墒怯幸粋�道理我始終想不通，我總得住一套房子吧，即使今天我住的房子漲到每平方米10萬元，我不也還得住下去嗎；即使它跌到每平方米1000元，不也就意味著我就能再買套大點的房子嗎？所以說，您要是心痛炒家就明說，別拿消費者說事兒。

　　專家還說了，攔住一般消費者不來買房，房價就會下跌。姑且不說炒家，就說那些一擲萬金的國企頭目們，房價再高他們不也要捧場嗎，高了還意味著可以多掙一點。其實大家仔細看看，北京市二環以內的老商品房都是什么單位的人在住，就會理解北京市的房產市場支撐有多大。再說了，多少人現在憋足了勁要買房來改善條件，真要是房價稍跌一點，他們哪里還會等待繼續下跌的明天啊。

　　所以依我等看來，央行的高招只是撼動了老百姓的腰包。至于房價，那還是政府的事，央行反正已經拿出態度來了。央行此招高明之處在于既做了一回宏觀調控的積極分子，還順便往各大商業銀行的懷里多塞了幾兩銀子，老百姓還得感激央行為房價做出的努力。真是一舉數得。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。