中國財富：2004年10大房地產關注

　　10大房地產關注

　　作為2004年國家宏觀調控重點對象行業之一，房地產業在這一

　　年中，經歷了無數嚴峻的考驗，也由此面臨著全行業的重新整合。

　　“8.31大限”

　　2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，即“71號令”。要求各地必須在2004年8月31日前，將協議出讓經營性土地使用權的歷史遺留問題處理完畢，對8月31日以后仍以歷史遺留問題為由，以協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。作為最后期限的8月31日，終結的是“土地協議出讓”的一個時代，也同時會終結相當一批曾經“靠關系”吃飯、甚至發家的地產商的地產生涯，被業內稱為“8.31大限”。

　　金融政策

　　國務院4月27日晚發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產開發(不含經濟適用房項目)均由20%及以上提高到35%及以上。也就是說，房地產開發商要開發一個項目，其自有資金至少要占總需求資金的35%，幾乎是過去的2倍。而在原本已經趨緊的金融政策下，工農中建四大銀行紛紛表示將響應銀監會的政策引導，對房地產等過熱行業貸款“減速”。這對房地產行業來說，無疑是雪上加霜。

　　順弛擴張

　　從2003年年底到2004年上半年，“地產新貴”順馳在全國范圍內以超乎常規的速度大規模高價“圈地”擴張。順馳的這種行為引致房地產行業內外的高度關注和種種揣測，在全社會范圍內產生很大影響。有業內人士分析說，如此大規模的快速擴張會令順馳的資金鏈趨緊，尤其在當前宏觀調控的背景下，資金鏈斷裂的巨大風險非常令人堪憂。對于一個企業來講，任何一個動作都有目的，順馳的迅速擴張實際顯示了它的一種發展模式，以超高速發展來達成壯大自己的目的。不過，這確實是一招險棋。

　　溫州炒房團

　　2004年，溫州炒房團成了一大經濟熱點，所到之處，無不掀起當地樓盤熱銷。盡管當地民眾抱怨他們炒高了房價，一些地方政府還出臺了限制外地人購房的政策，以封殺溫州人的炒房行為。但出于不同的角度和不同的需求，房地產行業對溫州炒房團則持歡迎的態度，有一些地產商還特意投其所好，專門做起了溫州人的生意。比如今年年初，北京的“金泉廣場”、“通用時代國際中心”兩個項目就相繼在溫州作了專項推介。而且，很多地產商認為房價上漲的根本原因是供給不足，“炒樓”只能說是誘因之一。

　　商業地產

　　由于與一般的住宅商品房相比，商業地產的價格高出數倍，利潤頗豐，地產商們近年來繼續對商業地產的趨之若鶩。2004年，全球最大的單體Mall——北京金源Shopping Mall建成開業；一場旨在引導中國商業地產健康發展的“2004中國商業地產高峰論壇”也在北京召開，商業地產再次成為業界矚目的焦點。與會專家指出：一些地產商在商業地產開發中存在許多誤區，包括搞不清商業地產開發與住宅開發的區別而簡單套用開發模式；不重視商業物業后續的管理和經營；開發過度依賴銀行貸款等，都是非常值得業界關注的問題。

　　非房地產行業的大集團進入房地產業

　　土地市場交易方式的變化可以部分地解釋為什么很多的行外資本選擇在這一時期進入房地產業。土地和資金是房地產行業最重要的資源。仔細探究進入房地產行業的業外大資本或企業之后，不難發現他們要么是采用其他方式已經獲得了大量的稀缺土地資源，要么是具有雄厚的資金實力。特別在當前國家對房地產行業采取提高資本金、銀根緊縮等金融政策的情況下，更加凸顯了行外資本具有的資金優勢。行外大資本進入房地產業，可以優化目前的房地產投資主體和結構，這對整個行業的發展具有重要意義。

　　加息

　　中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。屬于資金密集型的房地產行業是加息影響的重點行業之一，而抑制房地產過熱也被認為是央行加息的考慮因素之一。業界普遍對此給予了高度關注，盡管據相關人士分析，本次加息幅度較小，暫不會對業界產生顯著影響。12月，人民銀行公布了2004年4季度全國城鎮儲戶問卷調查綜述，結果表明，加息對消費的影響暫不明顯，居民買房的熱情不減，房地產未見降溫的跡象。

　　住交會

　　12月3日在上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開了序幕。與一般房展會定位不同，住交會專門指向了“業內人士”這個對象群體。顯而易見，這個著名地產盛會的意義并不在于“交易市場”功能，而是注重住宅產業鏈系列環節的整合。入場券高達2000元/張，有觀眾大呼吃虧。據上海優博國際展覽有限公司副總經理古適齊介紹，之所以將門票定價定得如此之高，是因為住交會并不是針對普通民眾的展示會，而是房地產業內一個完整的展示、溝通與交易平臺。

　　房地產泡沫的討論

　　2004年以來，謝國忠多次發出聳人聽聞的警告，“中國有史以來最大的地產泡沫將在近期破滅”，“中國房地產業將重蹈汽車業的覆轍”，而且“泡沫越大損失越大”。就在央行加息抑制房地產過度投資之后，謝國忠還是認為“央行一次加息無法改變地產投機”。由此引出一場關于泡沫的爭論。在這場爭論中，以潘石屹、任志強為首的開發商與以謝國忠、易憲容為首的經濟學家成為立場鮮明對立的兩大陣營。任志強等行業中人親自炮制的行業研究報告在上海“住交會”上發布，強烈駁斥“房地產泡沫論”。

　　香港領匯房地產投資信托基金

　　香港房屋委員會分拆出售旗下180個商場及停車場設施，成立領匯房地產投資信托基金，于12月6日在香港接受認購。領匯基金是香港第一只房地產投資信托基金，也是中國第一只。本次全球發售，在香港公開發售1.9722億個基金單位，每單位作價10.51至10.83元(港幣)，集資達213.59億港幣，如行使超額配售權，集資額將增至237億港幣，是全球規模最大的房地產投資信托基金。但由于認定香港房屋委員會違反《房屋條例》，兩位香港公屋居民向港高等法院申請司法復核，領匯也因此而押后上市日期。

　　政策引發行業變局

　　2004年被房地產業內人稱為“政策年”，在這一年里出臺了眾多政策，從國家宏觀政策、土地政策到金融政策等等，這些政策關系到房地產整個產業鏈條上的各個環節，也引發房地產行業格局的重大變化，乃至資源的重新整合。比如土地政策中最有代表性的是“71號令”：國土資源部和監察部發布通知，宣布2004 年8月31日為協議轉讓土地最后截止期限。這讓擁有地塊而無力開發的房地產企業只能拋出地塊，對有實力的房地產開發商來講則是一次良機，整個房地產行業資源面臨重大調整。這一政策的出臺，給原本房地產開發中“以小博大”、“空手套白狼”模式劃上了句號，加劇了房地產業洗牌過程，一些實力較弱的房地產商會因此退出房地產行業或放棄計劃中的一些項目。

　　在金融政策方面，中央則是雙管齊下，一方面通過政策下發和監管來控制銀行的放貸規模，從而有效抑制過熱行業的資金源頭，另一方面則通過調整資本金比例，來進一步抬高過熱行業的準入門檻。在人民銀行收緊銀根的大趨勢下，房地產企業的資金鏈繼續拉緊，實力不強的開發商將面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產開發商開發成本的提高，無疑將加速房地產公司優勝劣汰的過程。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大發展空間，并獲得更多的政策支持；而實力不強、信用資質較低、歷史包袱沉重、負債率較高的房地產開發商將被逐漸淘汰出局。

　　除了一系列土地和金融政策之外，今年出臺的房地產業相關政策還包括： 5月13日正式出臺的《經濟適用住房管理辦法》(將經濟適用住房面積嚴格控制在中小套型，住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益)；為減少由拆遷導致的房地產剛性需求，國務院辦公廳發出的關于控制城鎮房屋拆遷規模、嚴格拆遷管理的通知，以及7月底，發改委和建設部下發的關于物業服務收費實行明碼標價的通知等許多。

　　這些政策的出臺，必然會使房地產業市場步入調整期，使得房地產行業運作規范化，房地產價格、利潤趨于合理化。展望未來，中國的房地產市場將更加理性而健康地發展。

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