產權商鋪能否順利度過2005年

　　本報記者 許慧穎 發(fā)自北京

　　用“慘淡經營”來形容2004年北京的產權商鋪經營并不為過業(yè)內人士分析，在2005年仍然會出現(xiàn)因出售產權，經營管理不善，造成的對投資者的承諾不能兌現(xiàn)的失敗案例。

　　用“慘淡經營”來形容2004年北京的產權商鋪經營并不為過。“巨庫”的幾次更換門 庭都不能擺脫宿命，而“第五大道”要在春節(jié)前重新開業(yè)的傳言一直也未得到證實。進入2005年，相繼會有十幾家產權商鋪投入運營，有業(yè)內人士預言：2005年將是北京產權商鋪災難年！

　　缺錢才會賣“產權”

　　北京市場上大大小小叫得上名字的商場不下50家，為什么眾多開發(fā)商還要蹚這混水？有開發(fā)商坦言：“不缺錢就沒必要開發(fā)產權商鋪了，這是有效回籠資金的方式！”

　　據(jù)了解，在營銷方式上，2004年大多數(shù)開發(fā)商采取分割鋪位銷售產權的方式，部分有實力的開發(fā)商會采取持有經營的方式，像中關村科貿中心、韓SHOW、白云市場都采取銷售產權的行銷方式，但巨庫和第五大道的失敗經營已經從市場的角度上驗證了銷售商鋪產權在經營上的弊端。

　　不過，大多數(shù)開發(fā)商還是選擇短線投資，盡快收回資金。將商鋪進行小鋪分割銷售，大部分開發(fā)商打出了3~5年內8%~10%的投資回報承諾，以及3~5年可回購的行銷方式，并保證聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司進行經營管理，以吸引僅作投資之用的中小型投資者。像木樨園世貿中心、嘉都大廈都采取這樣的行銷方式。

　　從市場反映來看，投資人還是相當偏愛這種投資方式的。每一個新的產權商鋪的出現(xiàn)都會引起一輪購買的熱潮。

　　“產權”本身就是個問題

　　日前，記者在巨庫看到，賣場內異常冷清，80%左右的商鋪已經空空如也，還有些商鋪的透明玻璃窗上貼有“個人產權，出租”的字樣，而仍在場內的大部分商戶也都貼著“清倉甩賣”的標志。

　　盡管韓SHOW本身就是出售產權商鋪的，其總經理徐德雄仍直言不諱地認為“產權”本身就是個問題。

　　事實上，按商鋪銷售來說，銷售的結束才是整個工作的真正開始，最終經營管理能力是非常重要的，得確實有這種能力才能經營好。徐德雄認為，產權早晚會出問題，在使用權、占有權、處置權等中，產權最大，將來如果經營得火，個別人可能會提出來自己來做；如果經營得不好，可能就會找別人來經營，所有權人最大，經營方沒有條件與其對話，“做這種產權銷售，如果把經營和管理混在一起的話，除了具備房地產開發(fā)的能力，商鋪經營能力也一定要強才行。”

　　三連地產的工作人員介紹，“韓SHOW”在房地產營銷部分提供商鋪小額投資，投資人在前三年每年獲得商鋪總價的10%的固定回報，投資人從而避免承擔了這段時間內的全部經營培育風險。三年后，投資人可考慮獲利了結退出或以當時行情繼續(xù)享受豐厚回報。這種投資人退出機制已經具備了房地產證券化的雛形，但這種機制能否使業(yè)主權益得到保護還要觀后效才行。

　　持有經營方式將逐步被采用

　　中原地產研究部研究人員認為，盡管商業(yè)物業(yè)持有經營是持續(xù)健康發(fā)展的趨勢，但對于大部分開發(fā)商來說，收回開發(fā)資金才是最重要的，因此，2005年還將以出售產權的商鋪居多，而有實力的開發(fā)公司會逐步接受聘請專業(yè)的管理公司經營商業(yè)物業(yè)的經營管理模式。在進行大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)開發(fā)中，會逐步采取持有經營的開發(fā)模式。在2005年仍然會出現(xiàn)因出售產權、經營管理不善而造成的對投資者的承諾不能兌現(xiàn)的失敗案例。

　　徐德雄也介紹說，這種產權商鋪在國外很少見到，國外有很多種投資產品，而且在法律法規(guī)方面很完善；而在國內，大家開始有投資的欲望，但市場上這種產品很少，游資很充裕，但可供宣泄管道缺失。

　　為了避免風險，目前有些開發(fā)商以類信托的形式為客戶擔保回報率，這吸引了不少人的眼球。但這種擔保就可靠了嗎？據(jù)了解，國外碰到這種情形也以房地產證券化的形式化解。但就中國目前的形勢來看，雖然已經有房地產證券化的說法，但國內相關法律體系都并未建立，房產真正證券化還需時日。

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