警惕爛尾樓處置成外資饕餮大餐

　　本報記者于兵兵發自上海

　　“未來兩至三年內，海外投資者將斥150億美元購買中國銀行業不良資產。”普華永道最新報告指出，“全球著名投資銀行和基金公司，均對中國銀行業的不良資產表現出極大興趣。”投資中國房地產不良資產一直是眾多海外基金組織進入中國資本市場的重要誘因。但是海外基金在中國不良資產市場的利潤到底有多大，對中國不良資產處置的價值又在哪里 呢？

　　近日，接連不斷的大型不良資產包處置信息充斥報端，海外基金動作也異常活躍。就在海外基金如火如荼收購國內不良資產的時候，異類聲音開始在市場上浮動。KTH基金管理公司董事總經理王都以自己在不良資產處置方面的親身經歷，在《經濟》雜志12月號撰文提醒中國政府和金融機構，警惕外資為中國處置不良資產暗設的“陷阱”。上月底于北京舉辦的商業化不良資產處置高級研討會上，眾多學者更對不良資產流入外資手中產生質疑。“不良資產成為海外投資者饕餮大餐”、“提升物業價值承諾有名無實”等說法給火熱的不良資產市場吃了一顆清涼的薄荷糖。外資蛇吞象

　　11月25日，中國信達資產管理公司大型房地產拍賣招商推介會在天津舉行。天津市18個債權金額約14億元人民幣的“爛尾樓”債權項目進入公開拍賣階段。信達公司投行部副主任曲和磊在會上表示，這18個房地產項目均屬于可疑類貸款，是今年6月信達公司通過市場化競標方式競爭到的2787億元中行、建行可疑類貸款中的一部分，涉及嘉海花園、津都大廈、萬國大廈、鑫達大廈、長安大廈、恒達大廈等項目，均地處天津市中心。據天津當地媒體報道，自拍賣招商廣告刊登后，有70多家中外投資者積極回應，其中包括摩根大通、雷曼兄弟等國外投資銀行。外資基金組織對此項目興致頗濃。

　　雷曼中國投行部總裁楊志中在接受國內媒體采訪時稱，加大對中國銀行業不良資產的參與力度，將是雷曼下一步業務戰略的重點之一。這位新任雷曼亞洲董事總經理兼中國投行部總裁是在摩根士丹利任職六年后跳槽而來，具有近150億美元的資本運作經驗。

　　據統計，1999年至2004年9月，中國四大國有銀行已經宣布處置了145億美元的壞賬，而其中的巨型資產包多為海外投資者購得。近日來幾個公開交易的資產包航母更是打上了鮮明的外資印記。

　　本月12日，中國華融資產管理公司宣布，該公司第二次國際招標項目中與外資合作處置資產的交易已經獲得批準，華融分別與瑞士銀行、摩根大通、雷曼兄弟、高盛、摩根士丹利成立的中外合作資產管理公司全部完成工商注冊登記。有關資產的交割預計年內完成。此次國際招標有16個資產包達成交易，涉及賬面金額184億元人民幣。其中只有3個被國內投資者直接買斷，2個向境外投資者賣斷，而11個采取了中外合作處置方式。雪中送炭還是利益為先

　　眾多海外投資機構的觸角已經開始在中國不良資產業大面積生根破土。而海外基金在中國不良資產市場的利潤到底有多大，對中國不良資產處置的價值又在哪里呢？

　　王都在《經濟》雜志的撰文中以摩根士丹利購買華融資產管理公司的108億元不良資產為例，介紹了外資投行在處理中國不良資產的手法：以8%面值買到的資產再以15%的面值賣出。

　　北京中債債權交易中心有限公司的總裁姚景在近日舉辦的商業不良資產處置高級研討會上表示，外資金融機構通常以6%~8%的超低價收購不良資產，拿到項目后，他們并不會如政府所想，追加投資以提高資產的總回收價值，而多是轉包給國內公司，而這一轉手的利潤就達到100%以上。

　　資產管理公司欲借助外資銀行的資金和經驗來處理不良資產的美好愿望似乎并沒有真正實現。“事實上，很多機構在事后卻未有過一分錢的追加投資。”王都說。資金實力與國際信譽

　　對于海外投資機構第一手承接中國不良資產包的現象，盡管有些人士憂患意識明確，但持支持觀點者也大有人在。上海純華投資咨詢有限公司董事長蕭純剛認為：通過向國際投行拍賣可以利用對方的先進技術和資金，將不良資產在較短時間內“變現”。大型資產包所涉及的巨額投資的確非一般金融機構所能承受。

　　例如在11月22日長城資產管理公司發布的資產整體轉讓公告顯示，為了加快有效處置資產，中國長城資產管理公司將剩余的1500多億元資產(不含政策性債轉股)整體打包，面向國內外投資者一次性轉讓出售。這標志著我國最大一筆不良資產交易的序幕已經拉開。而這一特大號資產包似乎只有海外基金有實力一口吞下。蕭純剛也指出，國內民間投資機構除了可支配流動資金實力不足外，在資產穩定性，操作規范性上與國際投資機構相比也仍然存在差距。近日，溫州某著名民間財團由于股東意見差異過大而離心分道，中國民間投資機構的成熟仍有待時日。外匯流失

　　著名經濟評論家郞咸平稱：引入外資對于中國經濟來說就是引入了又一匹狼。中國銀監會政策法規部創新業務處處長尹龍也表示，150億美元外資進入不良資產市場是受政策歡迎的，但150億美元進入中國的目的卻值得思考。如果外資金融機構能夠幫助中國不良資產處置市場的風險體系和價格發現機制更加完善，這對銀行改革大有好處，如果外資只是沖著“打包拍賣”而來，“買來就轉手賣掉”，這對中國不良資產的處置是沒有什么好處可言的。

　　王都提醒說，當把債權賣給外資投行后，這些債權就轉變成了外債；債權處置掉后，外資投行都要求把收回的錢換成外幣匯出，也對國家外匯儲備產生不良影響。

　　“稅收也是不良資產處置中一個敏感話題。”專家指出，目前國際投行參與國內不良資產處置，享受很多稅收優惠政策，如免收營業稅、印花稅，減收所得稅等。如此的優惠政策，使他們從該業務中獲得了數億、甚至數十億元人民幣的利潤。這些巨額利潤已被兌換成美元匯出境外，從中國的GDP中消失。專家認為，不良資產處置沒有一個完整的行業鏈，是導致這一肥水外流的根本原因。要建立地方政府級的和民間性質的資產處置公司，建立市場化、機制靈活的資產處置行業。因為地方企業對解決本地區或本行業的資產問題比較有效率。同時，也應該對國內企業采取分期付款的方式，或鼓勵它們以授權委托的形式參與，以此降低該行業的進入門檻。

　　背景連接

　　房地產不良資產來源與處置

　　中國房地產不良資產的形成來源有三個：一是銀行債權資產，產生于1992年至1994年房地產泡沫之后。房地產開發作為宏觀調控的直接目標出現了大量資金鏈斷裂的項目，例如海南房地產泡沫。二是正常經營風險。由于房地產企業自身管理和建設規劃的滯后，在行業周期影響下于1995年至1996年間積壓了大量商品房和寫字樓。上海外銷房和浦東辦公樓空置率高就是當時典型的現象。三是一些國有企業轉行進入房地產業，沒有專業開發經驗，利用自有廠房用地和國有劃撥土地盲目決策，項目倉促上馬，終因合作糾紛或項目經營不善導致工程擱置。

　　房地產不良資產的處置也經歷了兩個階段，在政府主導的初期，政府以債務減免、停息掛賬等優惠政策盤活已經處于休克狀態的不良資產。1999年開始，中國成立專門處置銀行不良資產的四大資產管理公司，開始了不良資產處置的市場化運作之路。這一做法既實現了銀行不良資產的剝離，又為資產管理公司提供了經營利潤空間。而市場化運作的不良資產處置均以原價值的一至三折價格出讓。

　　2000年起，市場復蘇跡象開始顯現，寫字樓租金市場回暖，外資、內資又開始大量集中開發房地產。有實力的開發商紛紛拿地建樓，而一些中小企業或資金組織則開始關注原來的不良資產，即“爛尾樓”市場。最開始進入這一市場的是所謂的浙江游資，他們的購買目標是商鋪、小型住宅和寫字樓。而目前，改造酒店式公寓已經成為上海房地產不良資產改造的又一潮流。

　　在銀行統一大規模處置不良資產的時候，資產包的形式出現了。資產包可以將好壞品質的資產搭配出讓，也省去了多次交易的成本。此時，外資以資金實力的絕對優勢占據了不良資產市場的半壁江山。

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