價(jià)高者出局 宏觀調(diào)控下的上海土地招標(biāo)悖論

　　本報(bào)記者 吳迪

　　上海報(bào)道

　　12月9日下午，長寧區(qū)房屋土地資源管理局大廳，臺上錘聲時(shí)而響起，臺下人頭攢動(dòng)。這是上海土地招投標(biāo)3號公告開標(biāo)的第三天，也是最后一天，眾開發(fā)商們都希望有個(gè)好收成 。

　　不過愿望歸于愿望。現(xiàn)實(shí)是，此次44塊土地公開招標(biāo)，有2塊異常終止，11塊流標(biāo)，流標(biāo)土地接近三分之一。和記黃浦、凱德置地等地產(chǎn)巨頭均顆粒無收。

　　宏觀調(diào)控后上海市進(jìn)行的首次土地招投標(biāo)，令人瞠目結(jié)舌。

　　價(jià)高者出局

　　本次公告中被業(yè)界視做絕對“地王”的是長寧191號地塊。

　　該地塊總面積75327平方米，容積率2.2萬平方米／公頃，由于周邊環(huán)境較為成熟，加上軌道交通等利好，吸引了超過50多家開發(fā)商領(lǐng)取標(biāo)書，其中既有萬科、復(fù)地等國內(nèi)發(fā)展商，也包括凱德置地、和記黃埔等境外巨頭。

　　在投標(biāo)截止時(shí)間前，共有18家企業(yè)投入標(biāo)書，其中有上海排名前兩位的開發(fā)企業(yè)綠地集團(tuán)、大華集團(tuán)，和黃、凱德等外資地產(chǎn)商也如約而至。一場激烈的“土地爭奪戰(zhàn)”一觸即發(fā)。

　　然而，事情并未如人們預(yù)想的那樣發(fā)展。

　　1點(diǎn)30分，唱標(biāo)準(zhǔn)時(shí)開始。當(dāng)標(biāo)底價(jià)和投標(biāo)人出價(jià)被一一公布之后，長寧房屋土地管理局隨即宣布9家開發(fā)商因報(bào)價(jià)不在“有效區(qū)間”內(nèi)而被取消評標(biāo)資格，凱德置地、和記黃埔同時(shí)出局。而導(dǎo)致這些企業(yè)“不戰(zhàn)而敗”的直接原因在于，上海市房地局在這次公告中附加了“價(jià)高出局”的特殊限定。

　　根據(jù)有關(guān)方面解釋，房地局3號公告采用的價(jià)格評標(biāo)模式為“有限區(qū)間內(nèi)價(jià)高者優(yōu)先”，即低于標(biāo)底價(jià)或超過最高限價(jià)者，一律被視作無效報(bào)價(jià)。以長寧地塊為例，底價(jià)為74241萬元，底價(jià)上浮20%為最高限價(jià)。而和記黃埔的報(bào)價(jià)為11440萬美金、凱德置地報(bào)價(jià)11012.5萬美金，均高于89089.2萬元的最高限價(jià)，因而出局。

　　“沒有人可以在短期內(nèi)適應(yīng)這樣‘特殊’的新規(guī)則，區(qū)間內(nèi)的報(bào)價(jià)，偶然性太強(qiáng)。”同樣參與長寧地塊投標(biāo)的萬博房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人感嘆，“盡管吸取了前兩天的教訓(xùn)，卻還是功虧一簣。”

　　該人士所說的教訓(xùn)，指的是12月7日開標(biāo)的浦東唐鎮(zhèn)地塊，該地塊因投標(biāo)的18家開發(fā)商全部超過最高限價(jià)，而最終導(dǎo)致流標(biāo)。此后，崇明、嘉定、楊浦等多個(gè)區(qū)縣均出現(xiàn)類似的流標(biāo)現(xiàn)象。

　　“這可能是上海今年的最后一批土地，由于出價(jià)太高而被淘汰，這種制度的制訂是不是真的合理？有沒有尊重投標(biāo)者？很值得商榷。”該人士進(jìn)一步表示。

　　在土地供應(yīng)緊縮，開發(fā)商一地難求的情況下，卻出現(xiàn)“價(jià)高者出局”的情況，一片嘩然之中，上海現(xiàn)有的土地出讓制度不得不再次面對來自各方的質(zhì)疑。

　　制度變遷

　　費(fèi)盡心思，躑躅不前。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是上海土地招投標(biāo)制度的最好寫照。盡管上海市政府改善土地出讓機(jī)制的決心從未動(dòng)搖，但各式各樣的問題依舊層出不窮。

　　上海市土地使用權(quán)招投標(biāo)出讓始于1988年，相對杭州等城市普遍采用的拍賣與掛牌方式，該方式并非簡單的價(jià)高者得。而是在評標(biāo)過程中，綜合考慮投標(biāo)者的價(jià)格和規(guī)劃方案，以及企業(yè)的資質(zhì)業(yè)績、銀行資信等因素，綜合評定取最優(yōu)者中標(biāo)。

　　2003年，上海市房地局局長蔡育天對外宣布，上海將逐步實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)由“協(xié)議出讓”向“招標(biāo)出讓”過渡。當(dāng)年7月起，全市經(jīng)營性用地全部采用公開招標(biāo)的方式出讓，這一復(fù)雜的出讓方式被作為上海市政府土地新政的標(biāo)桿制度而大力推進(jìn)。

　　然而，經(jīng)過兩年磨合期后，該制度在房產(chǎn)業(yè)界依舊無法被完全認(rèn)可。

　　“幾乎每一次新的招標(biāo)都會(huì)有新的規(guī)定產(chǎn)生，而且每個(gè)區(qū)的評判標(biāo)準(zhǔn)也都不一樣，投標(biāo)者在適應(yīng)過程中，承擔(dān)著不必要的風(fēng)險(xiǎn)支出。”江蘇新城房產(chǎn)的一位人士坦陳，在不斷變化的招投標(biāo)中，消息靈通者占有優(yōu)勢，而該企業(yè)雖然在江蘇首屈一指，但在上海參與招投標(biāo)依舊劣勢明顯。

　　事實(shí)上，感到不適應(yīng)的并不只有外地企業(yè)。在招投標(biāo)過程中，除了因?yàn)閮r(jià)格因素而被判廢標(biāo)之外，因?yàn)闃?biāo)書規(guī)格不一致，甚至是保證金本票抬頭寫錯(cuò)而被迫出局的事例，亦屢見不鮮。

　　“企業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足是導(dǎo)致投標(biāo)失敗的原因之一，但制度的不統(tǒng)一，也是一個(gè)重要原因。”幾乎每一個(gè)經(jīng)歷過招投標(biāo)的失敗者都在怨恨出讓機(jī)制本身所產(chǎn)生的不公平競爭，而傾向性的結(jié)果更是令人浮想聯(lián)翩。

　　是次招投標(biāo)中，各區(qū)當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)以及具有國企背景的企業(yè)再度取得優(yōu)勢，而外資開發(fā)商則幾乎全軍覆沒。

　　宏觀調(diào)控下的招標(biāo)困局

　　“這不是漏洞，而是一個(gè)困局。”一位接近上海市房地局的人士在被問及現(xiàn)行的土地出讓制度為何存在諸多問題時(shí)，一再強(qiáng)調(diào)，這并不是政府的放任所致。事實(shí)上，在土地出讓制度的完善中，上海市房地局也往往處于被動(dòng)。其中，宏觀調(diào)控和歷史遺留問題的雙重脅迫，常常使它在改良的路途中迷失方向。

　　“上海市政府將在2004年進(jìn)一步完善土地招投標(biāo)制度。”這是上海市房屋土地管理局局長蔡育天去年年底的許諾。

　　事實(shí)證明，他沒有食言。在2004年2月上海的第一次土地招投標(biāo)中，虹口、南匯、嘉定三個(gè)區(qū)的5幅地塊試行透明的實(shí)時(shí)評標(biāo)方法。

　　當(dāng)時(shí)，針對開發(fā)商最為不滿的全市招標(biāo)規(guī)則不統(tǒng)一問題，上海政府一再表示，將盡快同意全市的評分標(biāo)準(zhǔn)，其中價(jià)格分將統(tǒng)一采取取中間價(jià)者得。即取全部投標(biāo)企業(yè)出價(jià)的平均數(shù)，中間價(jià)者為滿分，離中間價(jià)越遠(yuǎn)得分越低。

　　令人遺憾的是，上海土地出讓的透明化雖然再進(jìn)一步，卻沒能繼續(xù)加速。在一定程度上，突如其來的宏觀調(diào)控打亂了上海土地制度改革的步伐。

　　“從取中間價(jià)到現(xiàn)在突然設(shè)立最高限價(jià)，這一變化，顯然是受到了宏觀調(diào)控的影響。”對于2004年3號公告的特殊現(xiàn)象，業(yè)界人士普遍的觀點(diǎn)是，訂立最高限額會(huì)導(dǎo)致出讓金降低，或土地流標(biāo)。這應(yīng)該是房地局不愿看到，卻可以預(yù)見的結(jié)果。而之所以這么做，其用意只在于呼應(yīng)中央宏觀調(diào)控，以期通過限制地價(jià)來遏止房價(jià)攀升。

　　“強(qiáng)遏地價(jià)，這恐怕真的只能是一種形式而已。”參與此次公告投標(biāo)的和記黃埔研究員稱，市場真正的主宰應(yīng)該是購買力，限制地價(jià)并不能對房價(jià)走勢起決定性作用，相反，這一措施只是將政府應(yīng)得的利益轉(zhuǎn)讓給了開發(fā)商，讓其擁有了更大的利潤空間。

　　在這樣的背景下，各個(gè)區(qū)縣各自為政的歷史遺留問題也沒有得到解決，區(qū)縣一級政府在對招標(biāo)企業(yè)的選取上，依舊擁有很大權(quán)力。這也直接導(dǎo)致了在這次土地招投標(biāo)中諸多問題引起爭議。

　　困局求解

　　如何解開這個(gè)困局？

　　在上海政府土地改革的構(gòu)想中，土地出讓制度的透明化只是一部分，而土地儲(chǔ)備制度的建立才是改革的關(guān)鍵。

　　然而，盡管今年6月，《上海市土地儲(chǔ)備辦法》與《上海市建設(shè)項(xiàng)目審批用地規(guī)模控制管理試行辦法》相繼出臺，但作為上海土地儲(chǔ)備新機(jī)制的核心，上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的運(yùn)轉(zhuǎn)卻始終停滯不前。

　　知情人士稱，地產(chǎn)集團(tuán)沒有快速運(yùn)轉(zhuǎn)是由于其內(nèi)部的原因。兩年內(nèi)，地產(chǎn)集團(tuán)一直沒有停止運(yùn)轉(zhuǎn)，但是，內(nèi)部機(jī)制的改善成為其主要工作。

　　自成立起，這個(gè)上海市政府投資組建，并實(shí)行國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營、規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)，就不斷通過授權(quán)而獲得經(jīng)營上海中星集團(tuán)有限公司、上海閔虹集團(tuán)有限公司、上海房地集團(tuán)等公司的國有資產(chǎn)。

　　但事實(shí)上是，這些資產(chǎn)的獲取，并不簡單意味著地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)力的壯大，相反，如何合理有效地配置這些資源，怎樣構(gòu)建有效的運(yùn)營機(jī)制，成了地產(chǎn)集團(tuán)整整兩年忙碌的重心。

　　“一個(gè)還在生病的人，怎么去挑那么重的擔(dān)子。”要完成市政府所寄予的希望，地產(chǎn)集團(tuán)還需要時(shí)間。而這一部分的缺位，也會(huì)導(dǎo)致招投標(biāo)制度繼續(xù)掣肘于各區(qū)縣的“獨(dú)自為政”。

　　在招投標(biāo)制度改革原地徘徊、地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)轉(zhuǎn)尚未到位的現(xiàn)在，如何打造土地改革新的利器，已經(jīng)成了上海市政府所不得不面對的問題。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評談頻道，歡迎訪問新浪財(cái)經(jīng)新評談頻道。