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作者: 蘇振華 驃戈
在目前關于房地產業是否存在泡沫的爭論中，眾多開發商和行業主管部門一口咬定泡沫并不存在，其理由是，目前市場上的需求是真實的，價格上漲是真實需求拉動的。僅就這一邏輯而言，當然是不容置疑的，因為有大量的銷售數據為證，只要是實現了的銷售，需求就一定是真實的。
可是，這一判斷有意義嗎？或者說，這一判斷對誰有意義？這里存在兩個問題：有沒有泡沫，是一個“肉食者謀”的問題；而普通百姓更關心的是買不買得起房子的問題，也就是，現行房價是高還是低的問題。這是兩個相互獨立的問題，可是在這場爭論中，隱約可以發現，開發商和行業主管部門有意識地在兩者之間建立了一種邏輯關系，似乎是說，只要是認定市場沒有泡沫，現行的管理政策就是無可指責的，現行房價水平就是合理的。誠如業內“大腕”任志強先生所言，“房地產業并沒有出現過熱現象，房價的漲勢依然看好”、“政府不應該把精力放在調控房價上面”。
房價上漲，誰是其中的受益者？首先是開發商，他們會從房價的持續上漲中大獲其利；如果把政府看成一個利益主體，政府也是其中的受益者，通過高價賣地“經營城市”，城市光鮮了，各級官員臉上自然是增添了許多的光彩。因此，毋庸諱言的是，認定了高房價的合理性，對開發商和主管部門是有“意義”的。
什么是泡沫？在我理解的經濟學邏輯里，是一個沒有準確定義的概念，是否存在泡沫并沒有一個公認的判斷標準，除卻事后的觀察，是否存在泡沫是一個無法說清楚的問題。但是，以下事實是不容回避的：近些年來中國房價一直是持續上漲，比如杭州的房價連續12年只漲不跌，最近幾年的漲幅達到15%至20%，高檔住宅均價已近萬元，上海住宅均價已高達8500元；統計表明，房價與浙江省城鎮居民同期收入比已高達9.6倍，杭州市更是達到11.3倍，遠遠高于國際上認可的3-6倍的標準。僅僅著眼于市場有沒有泡沫，顯然消解了一個更重要的問題，這就是，目前的房價水平已遠遠高于了市場的平均購買力，普通百姓已經買不起房子了，他們的棲身之地在哪里？
然而，爭論雙方似乎都回避了這一問題。僅僅討論市場“有無泡沫”，帶來的后果會是什么？
在市場里，價格上漲的理由是唯一的，這就是對商品的需求大于市場的供給。這些年來房價的持續上漲，可以認定，其終極原因就是對房產品的需求遠遠大于了供給，無論這種需求是消費需求還是投資需求，只要這種供需失衡不發生扭轉，房價就一定會繼續漲上去。誠如“無泡沫”論者所言，市場需求是“真實”的。是的，房產品是生活必需品，也根本沒有可替代產品，人人都必須買房，即使價格再高，需求也仍然是“真實”的。
在目前的爭論中，似乎是把泡沫定義為“投資過熱”。如果是這樣理解“泡沫”，假如認定市場存在泡沫了，那么政府下一步顯然要實施調控投資的政策，如此形成的后果將是供給的進一步減少，供需缺口更大，勢必造成房價的進一步飆升，普通百姓更只能望房興嘆。而如果認定市場沒有泡沫，那么現行的行業管理措施就是合理的，高房價也是合理的，很多地方政府不是正實行著“非飽和供地”嗎？那就可以繼續“非飽和”下去，“房價的漲勢就依然看好”。總之，有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，房價畸高都可以得以繼續維持下去，這真是一個左右逢源、無比正確的“輿論導向”。
現行房價遠遠超過了普通百姓可承受的范圍，是一個不容回避的問題了！據浙江省城調隊對全省11個市1300戶城市居民的抽樣調查，有84.6%的市民表示難以承受當地的房價，表示還可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。如任志強先生所說的，“目前國內買房者主要是5%的富裕階層”，那么，剩下的95%的廣大非富裕階層怎么辦？他們是不是就應該流離失所露宿街頭呢？
必須明確的是，發展房地產市場，是為百姓提供住房需求的，不是用來玩圈錢游戲的，不是僅僅為5%的富裕階層服務的。就此而言，市場有無泡沫并不是問題的本質，更本質的問題是能不能給老百姓帶來居住條件的真正改善。既然95%的老百姓都買不起房了，可見現行行業管理政策到了非改不可的程度了。以市場“沒有泡沫”為高房價辯護是荒唐的，馬上扭轉“非飽和供地”的政策取向、加大土地供給、迅速平抑房價，到了刻不容緩的時候了。
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