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《物權(quán)法》有利于經(jīng)租房問題的解決
北京富通律師事務(wù)所律師崔慶豐分析，《物權(quán)法》對歷史房產(chǎn)權(quán)問題的規(guī)定肯定具體不到經(jīng)租房這樣的問題，但和世界其他許多國家的物權(quán)法一樣，一定會(huì)對物權(quán)的取得與喪失
及其方式和原因等相關(guān)問題作出規(guī)定。我國的《物權(quán)法》如果出臺，無疑將為經(jīng)租房、“文革房”等歷史產(chǎn)權(quán)問題的解決提供很好的法律方向，在將來涉及此類案件的司法過程中，都會(huì)援引該法的某些條款。但也肯定會(huì)有爭議，因?yàn)閲艺饔玫降兹绾味x，“文革”期間國家強(qiáng)行收房是否合法等等問題都存在爭議。而且從不訴既往的訴效原則來看，經(jīng)租房問題適不適用《物權(quán)法》值得探討。因此，《物權(quán)法》即便出臺，也很難對經(jīng)租房問題解決產(chǎn)生直接的效果。
不過，他又說，《物權(quán)法》至少將會(huì)讓政府有關(guān)部門認(rèn)清一個(gè)道理：不發(fā)還經(jīng)租房是不符合法的原理和情理的，既然當(dāng)初征用的背景是當(dāng)時(shí)城市大部分居民住房緊張，而現(xiàn)在城市居民住房條件發(fā)生了變化，就應(yīng)該將房子發(fā)還給房主。
目前的資料顯示，作出宣布“納入社會(huì)主義改造”的“經(jīng)租房”為國有的決定的，都是某些部門的行政文件和精神，這些行政文件和精神是否有法律效力？崔慶豐說，長期以來，我們國家都是政府行政行為代替法律，這也使得一些政府行政部門侵害公民權(quán)益的行為成為常態(tài)，有專家曾說過，當(dāng)政府侵害公民的利益，他們最無助，所以《物權(quán)法》目的之一也就是防止政府侵占公民的私產(chǎn)權(quán)。
既往的“經(jīng)租房政策文件都是非法的”？
高智晟律師事務(wù)所高智晟律師則明確指出，“當(dāng)時(shí)符合經(jīng)租房政策的經(jīng)租房戶也就是現(xiàn)在的經(jīng)租房權(quán)益人，這意味著當(dāng)時(shí)政府與經(jīng)租房權(quán)益人雖然形成了一種契約關(guān)系，但卻是不平等的契約關(guān)系。即使是不平等的契約關(guān)系，也證明了當(dāng)時(shí)政府只是要求經(jīng)租房權(quán)益人把超過規(guī)定以上的房子租出去，并沒有改變房屋所有權(quán)，因此經(jīng)租房的產(chǎn)權(quán)不變。”
“1964年以后，不同部門關(guān)于經(jīng)租房所有權(quán)歸國家所有的文件都是非法的。”他撰文說。
高智晟認(rèn)為，經(jīng)租房政策及其執(zhí)行，一開始即不具有法律的正當(dāng)性，由于政府這種行為完全沒有法律依據(jù)，政府與經(jīng)租房權(quán)屬者之間僅勉強(qiáng)屬于一種無效民事契約關(guān)系。即使是一種有效的契約關(guān)系，任何單方改變這種關(guān)系的行為都是無效及非法的。
從法律層面，1964年以前，所有涉及經(jīng)租房的文件均不涉及經(jīng)租房權(quán)屬問題，而且，從所有這些文件中，均可以得出政府與經(jīng)租房權(quán)屬者之間關(guān)系的民事契約關(guān)系的性質(zhì)。但這以后的情況發(fā)生了質(zhì)的變化，從規(guī)則、情理、文明角度而言，可以說是發(fā)生了十分糟糕的變化。
最初涉及對經(jīng)租房權(quán)屬調(diào)整的文件是1964年1月13日的“國房字21號”國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家房產(chǎn)管理局《關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問題的報(bào)告》，該報(bào)告中有一個(gè)今天看來是完全錯(cuò)誤的思想是：將房屋所有權(quán)人抵制這種于法無據(jù)于理不通的改造是“反映了私房改造工作中存在著尖銳的兩條道路的斗爭”。這對私有房主而言是極其恐怖的，由此決定了私有房產(chǎn)主要求保護(hù)法律權(quán)利的痛苦及危險(xiǎn)。無論如何，私有財(cái)產(chǎn)將被改造，屈從者可以落個(gè)全身而退，如果提出一點(diǎn)不同的主張，私有房產(chǎn)被改造仍是確定的。在這種情勢下，政府因此獲得的被改造者的財(cái)產(chǎn)何來正當(dāng)性可言？
另一個(gè)直接言及經(jīng)租房權(quán)屬人對經(jīng)租房不再享有所有權(quán)的文件，是最高人民法院1964年9月18日的(64)法研字第80號《關(guān)于國家經(jīng)租房屋的業(yè)主實(shí)際上喪失所有權(quán)》的批復(fù)。應(yīng)當(dāng)說，該批復(fù)并沒有新的東西。最高法院并非立法機(jī)構(gòu)，其不能以任何形式頒行予奪公民基本民事權(quán)益及財(cái)產(chǎn)權(quán)益的文件，再者，最高法院的這個(gè)批復(fù)實(shí)際上越權(quán)解釋了國務(wù)院批復(fù)的文件精神，實(shí)體法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范的解釋權(quán)歸其制定者是個(gè)常識問題。
高智晟認(rèn)為，經(jīng)租房問題的解決不存在復(fù)雜的法律技術(shù)判斷問題，更不存在對經(jīng)租房權(quán)屬歸屬的事實(shí)判斷問題。理論上講，中國有現(xiàn)行的憲法，有現(xiàn)行的調(diào)整含財(cái)產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的民事權(quán)益的民事實(shí)體法律，有保障含財(cái)產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的民事實(shí)體權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)的民事程序法律及操持這些法律的審判機(jī)構(gòu)，要說解決經(jīng)租房問題困難很大是荒謬的。中國南方的許多大城市已開始的大規(guī)模的經(jīng)租房歸還工作平穩(wěn)進(jìn)行，本質(zhì)上反映了只要政府決心大，沒有什么不可逾越的障礙。目前解決經(jīng)租房問題的主要桎梏并不在于政府有無這個(gè)能力，而在于政府想不想解決。
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