房地產市場形勢詭異多變 中央銀行在和誰博弈

　　水皮雜談

　　俗話講，打蛇打七寸，擒賊先擒王。

　　央行加息，打擊最大的是誰？打擊最大的不是國際原油期貨，不是滬深股市，而是房地產，是房價。

　　為什么？因為所謂的預期發生了逆轉。因為貸款利率的提高，任何一個房地產的投資者都會作出自己的判斷，這樣的投資還值不值？

　　具有諷刺意味的是，所謂預期，正是建設部政策研究中心用以分析目前房地產市場狀態的基礎和坐標。不過，他們由此得出的是和絕大多數專家和學者截然相反的結論，那就是中國房地產市場不存在“泡沫”，沒有過熱，不存在風險。

　　建設部的報告全稱叫《怎樣認識當前房地產市場形勢》，表面看，這樣的題目并沒有什么傾向性，但是實際上是有強烈的針對性的，針對的就是社科院易憲容博士七月份的那篇文章。易憲容在那篇文章中提出了一個“危言聳聽”，那就是中國的房地產業正挾持著整個中國經濟。

　　中國的房地產有沒有挾持中國經濟，要回答這個問題并不難。易憲容認為“此前宏觀調控對房地產的緊縮效應不明顯”，根據是“1-6月，房地產開發投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7%”。易憲容用的是上半年的數字，到建設部報告公布之時，國家統計局的最新數字證明易憲容并非杞人憂天。國房景氣指數表明，1-9月份，全國房地產投資開發8357億元，同比增長28.3%，1-9月全國商品房均價上漲了13%。全國房價最高的上海，在經歷了數月滯脹之后，9月份出現加速上漲，均價較8月份上漲8.28%，預計全年的漲幅將超過15%。媒體驚呼：上海的樓市漲瘋了。如果說，單單看房地產市場的供求兩旺似乎是種繁榮，那么再聯系其他的數字來看，誰都不敢樂觀。國家統計局的數字表明，1-9月份，全國固定資產投資增長是27.7%，僅僅比上半年下降了0.9個百分點，在三大過熱行業中只有鋁業的投資出現了負增長，其他鋼鐵和水泥僅僅是增幅有所回落，由此而造成的結果就是生產資料價格同比上漲達到10%還多。房地產價格的過快上漲成為國務院新聞發布會上的熱門話題，統計局新聞發言人鄭京平指出，國家應密切關注房地產價格走勢，防止由于人為炒作而出現泡沫現象。

　　建設部為什么會有這樣的報告，很多人有疑問，僅僅是因為建設部是房地產業的主管部門呢，還是因為建設部的確代表了房地產商的利益已經成為房地產商的代言人？

　　坦率講，建設部的報告的確有太多的硬傷。

　　誰都知道，只要處在一個正常的社會發展狀態，那么房地產的價值隨著社會財富的積累總體而言肯定是上漲的。這就和股市上的股票一樣，從長線看，股指肯定是向上運動的，而且在運動過程中也一般是牛長熊短。但是這并不能避免股市的波動，甚至是具有崩盤性質的暴跌。這是其一。

　　建設部的報告認為，判斷房地產是否出現泡沫，關鍵看是否存在真實需求，這樣的立論本來沒有錯。但是，事實上報告人卻把潛在需求和有效需求替代了真實需求，把可能當現實，把預期當真實。房地產泡沫會發生在什么地方，肯定不是全國各地，而是主要的大中城市，比如上海、南京、杭州等地，如果局部的過熱不能稱其為泡沫的話，那么，中國的確出現不了房地產泡沫，概念是不能這樣隨心所欲置換的。這是其二。

　　房地產市場有沒有泡沫，關鍵是價格。2004年以前不斷有國際投行的專家警告中國的房地產泡沫。摩根士坦利亞洲首席經濟學家謝國忠在建設部報告后發表《中國房地產泡沫將破裂》一文，大膽預測全球經濟正處在有史以來最大的房地產泡沫之上，而上海正是這個泡沫的源泉。同時謝國忠通過對比北京人和紐約人的資產結構還發現，北京人的房貸風險已經超過了紐約人。和謝國忠持有相同看法的還有瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經濟分析師陶冬，他們使用的分析方法其實很簡單：今天大多數城市的樓價已遠遠超過本地購買力的實際承受能力，新的潛在購房人士的總體收入水平較已購買住房人士的水平為低。上海的房價已經是當地人群收入的14倍，而房價收入比一般家庭能承受的是5倍左右，即使是1997年香港樓市泡沫破滅時，房價收入比也只有14倍。建設部執筆人士都居京城，其實他們只要算一下，自己是否能在北京三環之內買得起買不起一套像樣的商品房就可以知道自己是不是在作違心文章了。這是其三。

　　建設部的報告其實是承認當前地產市場的投資需求的，而且還跟股市的低迷作了聯系，也關注到了溫州炒房團對房價上漲的因素，并且也把這種行為定義為投機。問題是，這種投機的資金是具有極大流動性和殺傷力的熱錢，如果有新的投資渠道，比如股市步入牛市，那么這種熱錢就會迅速撤離，房價就會下跌。建設部不是沒有想到這一點，但是他們想到了卻不肯正視這一點，相反認為如果房價下跌，那么就會出現居民的“住房資產縮水”，形成資產負債，導致“理性違約”，產生新的金融風險，因此，是否降低房價，要審慎考慮居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。這種推論，叫人哭笑不得，形成居民負資產的禍根不就是超過了居民實際支付能力的高房價嗎？把房價現在就降下來不就是為了避免更多的居民產生更多的“負翁”嗎？這點道理都不明白？深圳房價前兩年大漲，朱镕基曾警告香港的今天就是深圳的明天。建設部在房價的認識上已經到了本末倒置的地步。這是其四。

　　建設部報告承認房地產金融風險的存在，承認目前房地產開發60%的資金來自銀行貸款，但是認為尚未影響到國家金融和經濟。理由是什么？理由之一是房地產金融是銀行的優質業務；理由之二是房地產按揭和房地產全部的總量相比，比例不大；理由之三是有賴于國民經濟整體運行狀況。如果說，易憲容認為房地產挾持了中國經濟，那么，根據建設部的說法就是中國經濟挾持了房地產業，因此，“只要國民經濟保持持續、健康發展的勢頭，房地產經濟不出現整體過熱，就不能輕言房地產泡沫要破滅、房地產經濟要崩潰”。這種說法很像豬八戒手中的武器，倒打一耙。這是其五。

　　水皮通讀建設部報告的全文，從字里行間讀出的不是智慧而是心血。什么心血？執筆人左右平衡的那種“嘔心瀝血”，不能說真話實話，不肯說假話空話的那種艱難。10月25日，建設部政策研究中心在中國經營報上發表聲明，稱《中國經營報》10月18日發表建設部政策研究中心課題組文章所用題目《泡沫之說不成立，中國房地產金融危機尚無跡象》為編輯未經同意自行改動的，該文原標題為《怎樣認識當前房地產市場形勢》。該研究報告原文從頭到尾并無任何“泡沫之說不成立”、“中國房地產金融尚無危機跡象”的字樣，特此聲明。建設部政策研究中心要聲明什么呢？聲明的恐怕還是研究人員的人格。

　　央行一直認為中國的房地產存在泡沫，水皮接觸過的銀行官方對此持有驚人一致的看法。其實早在2002年三季度，央行已有警告，不但央行，朱镕基也有警告。2003年2月國家發展計劃委員會明確中國已經出現房地產泡沫，下半年央行推出房貸緊縮的新政更是明確收緊銀根，2004年國家發改委嚴禁三大過熱行業投資無一不是房地產的上游產業，銀監會的貸款指引和清查中更是明確將房地產業和鋼鐵、水泥、電解鋁、汽車并列。說明白了，房地產才是這一輪宏觀調控的核心目標。綱舉目張，如果宏觀調控對房地產起不到降溫的作用，那么三大過熱行業就不可能控制得住，鋼材的價格反彈已經充分說明了這一點。

　　央行2003年12號文件出臺房貸新政，建設部轉身以國務院名義發出121文件肯定房地產健康發展；2004年建設部發布報告批駁房地產“泡沫論”，央行決定提高利率。央行究竟是在和誰博弈，不是和建設部，又是和誰？

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