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建設(shè)部政策研究中心趙路興／文
目前的住宅需求仍是真實(shí)需求，其依據(jù)如下：
首先，從潛在需求看，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實(shí)現(xiàn)“全面小康的2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到55%-60%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億至8.5億人。在此期間約有3億-3.5億
左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題。這是從新增城市人口的住房需求進(jìn)行估計(jì)。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。根據(jù)國(guó)外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗(yàn)、根據(jù)中國(guó)過(guò)去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度、根據(jù)我國(guó)城市化的進(jìn)程等多方面因素和目前的統(tǒng)計(jì)資料初步測(cè)算，我國(guó)2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá)到35平方米。也就是說(shuō)，每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。
其次，從真實(shí)有效需求測(cè)算，不算農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國(guó)20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬(wàn)戶，每家增加20平方米，這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量是5.4億平方米。這個(gè)需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。還有，我國(guó)每年新婚家庭數(shù)在600萬(wàn)-900萬(wàn)左右，其中相當(dāng)部分有購(gòu)房需求；普通高校畢業(yè)大學(xué)生人數(shù)逐年增加，2004年達(dá)到280萬(wàn)人，這些人中的相當(dāng)部分在未來(lái)3-4年內(nèi)都將面臨購(gòu)房。
必須注意到，真實(shí)有效需求除由居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求外，還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動(dòng)需求。2002年，全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅面積5.98億平方米。在住宅竣工面積中，有近一半的住宅項(xiàng)目是通過(guò)拆舊建新實(shí)現(xiàn)的。隨著城市化進(jìn)程的加快和城市改造力度的加大，我國(guó)城市房屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。以北京市為例，2000年以來(lái)城市房屋拆遷總量為738.7萬(wàn)平方米，為24.9萬(wàn)戶居民改善了住房條件。上海市10年累計(jì)拆除危舊房3800萬(wàn)平方米，250萬(wàn)居民通過(guò)拆遷改善了居住條件。2002年全國(guó)城市房屋拆遷總量超過(guò)了1.2億平方米，接近當(dāng)年房屋竣工面積的20%。2003年，我國(guó)城市房屋拆遷量為1.4億平方米，約占當(dāng)年竣工量的30%。
針對(duì)近幾年一些地區(qū)在城市建設(shè)上急功近利，急于求成，不顧財(cái)政能力與發(fā)展需要，盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模的問(wèn)題，2003年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于控制拆遷規(guī)模，規(guī)范拆遷行為的通知》，2004年，拆遷規(guī)模得到有效控制，房屋拆遷規(guī)模明顯下降。據(jù)對(duì)27個(gè)省(市)的統(tǒng)計(jì)，2004年上半年拆遷總量同比下降了56%。被動(dòng)性住房需求的減少，使得市場(chǎng)需求釋放的節(jié)奏放緩。但今后幾年，仍會(huì)保持一定規(guī)模：一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。按照“十五”計(jì)劃目標(biāo)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)平均每年以7%的速度增長(zhǎng)，全國(guó)城鎮(zhèn)預(yù)計(jì)將新建住宅27億平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；二是根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市規(guī)劃的要求，許多城市仍有大量的危舊房屋、不適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和不適應(yīng)城市發(fā)展的建筑物、構(gòu)筑物需要拆除。
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