|
左小蕾
找出這次經濟過熱的源頭是宏觀治理的最重要的任務。我認為，這次以固定資產投資過度增長為特征的經濟過熱的源頭，非房地產行業莫屬。抓住這個龍頭，我們的宏觀調控措施就能有的放矢， 達到事半功倍的作用。
有調查顯示，2003年全國房地產總投資首次突破10000億元人民幣，同比增幅超過30%。今年第一季度全國房地產投資增長速度超過40%。房地產業的高速增長引起對鋼鐵和其他建筑材料需求的增長。去年到今年國內百分之七十以上的水泥和百分之五十以上的鋼鐵以及百分之三十以上的電解鋁都用于滿足房地產建筑的需求。特別是鋼鐵行業又是一個自我需求較大的行業。 鋼鐵的產量增長需要更多的鋼鐵投入。所以房地產的膨脹得不到控制，而對中間產品的鋼鐵、水泥和電解鋁是其他行業加以控制， 很難從根本上解決問題。從調控措施和手段而言，調控鋼鐵、水泥和電解鋁是“治標”，控制房地產業的超高速增長才是“治本”。房地產業的超高速投資以及價格增長成功地得到調整，這次宏觀調控就基本完成。
當前調控房地產業值得討論的問題在于是從控制供給還是從控制需求入手。房地產價格的快速增長會導致資產價格泡沫是調控的信號。引起房地產價格問題理論上來說是供求關系。近期的調控是以調整供給為主線的。 2003年6月13日央行關于《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，是在“管理”房地產信貸政策，被認為主要是控制對房地產開發商的貸款，從而控制對房地產業的投資達到控制供給的目的。2004年4月26日，國務院下發通知，房地產開發項目投資的自有資本金比例從原來規定的20%提高到35%，顯然這將減低項目的開工率，減少房地產的供給。國務院關于加強土地管理也是從土地這一房地產業最重要的條件出發來控制房地產供給的舉措。
從降低 開發信貸與土地供給入手，固然可以減低房地產投資的增速，但如需求面不變，供給的減少可能加快房價上漲的速度，形成房地產泡沫。必須注意，在市場經濟中，價格是供求關系的博弈。近年來部分城市房價的加速上漲，有供給拉動的成份，也有需求推動的原因。房地產市場的需求存在實際需求和投資需求(或投機需求)。由實際需求形成的價格是市場均衡價格，應該是不容易產生泡沫的。投資需求主要基于對房地產將來發展的預期，在資金成本和將來的增值收益之間存在空間，投資需求就會增長，價格也會離開實際需求的均衡價格上漲。但是由于將來的不確定性，由預期產生的投資需求也有很大的不確定因素，由此引起的價格上漲不是完全信息和有效的市場價格。特別是這種投資需求的資金多數是銀行貸款，而貸款成本低于價格上漲預期，投資需求的貸款就會膨脹，形成某種非理性“投機需求”，進一步刺激供給的增長和價格的上升，在這樣一種循環中泡沫就容易產生。而且房地產的非實際需求是導致實際空置率上升、銀行壞賬增加的主要原因之一。在去年10000億的房地產投資總量中有3125億資金直接來自銀行貸款。如果存在很大的投機性的非實際需求，調控了供給，不調控需求，可能造成需求大于供給，還會推動房價繼續上漲，制造更大的泡沫。所以在大力度的調控房地產供給的同時，我們應該加注意房地產投資需求的投機性，對投資需求和價格預期進行控制是這次宏觀調控非常關鍵的一步。
對房地產非理性的需求面的控制也有許多手段。最市場化的方式是提高利率增加貸款成本， 從而降低預期利潤空間才能從根本上改變投資行為。提高利率不但提高消費貸款成本也提高開發貸款成本，所以是同時對價格從供求雙邊的治理，對房地產的過剩投資應該是比較有效的治理手段。在房地產價格居高不下，嚴重影響其他相關的被調控行業的投資行為的情況下， 中央銀行可能就不得不動用利率手段了。
對房地產非理性的需求面的控制也有許多其他手段， 如可以采取控制購房貸款，提高首期付款額，限制期房轉讓期限，限制第二套房或第三套房的貸款等等方式。這些方式可以控制購買力， 從而達到近期減少需求的目的。同時，在增加供給方面，也不能緊盯著新房供給。中國的二手房市場還很大。由于政策，制度，和手續的問題，二手房市場一直沒有得到應有的發展。只有把二手房市場做好了，中國的房地產市場才能健康發展。
中央出臺的各種調控措施以后，鋼鐵價格已經下降35%，固定投資的增長已經從43%降到34%。 中國宏觀經濟的過熱形勢似乎已經降溫。但是我們必須注意房地產業是這次過熱的源頭。 降低資產價格的泡沫，遏制資產價格泡沫推動能源價格、原材料價格和消費品價格的上漲導致全面價格水平上漲，要從源頭抓起 ， 釜底抽薪 。否則，當宏觀調控一放松，過熱又會卷土重來。也許又要開始一次新的宏觀調控。
更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談頻道，歡迎訪問新浪財經新評談頻道。
| 
