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這是目前經(jīng)濟趨緩中一個非常令人不解的現(xiàn)象：盡管失業(yè)率上升，企業(yè)狀況趨弱，消費支出仍然保持相對強勁的勢頭。這多少要歸功於住房的再融資套現(xiàn)活動。《華爾街日報》--這是目前經(jīng)濟趨緩中一個非常令人不解的現(xiàn)象：盡管失業(yè)率上升，企業(yè)狀況趨弱，消費支出仍然保持相對強勁的勢頭。想要知道其中緣由，就來認識一下保羅.康貝爾(Paul Campbell)吧。
今年夏天，這位44歲的電腦公司客戶主管把3.2萬美元的房屋權(quán)益轉(zhuǎn)成了現(xiàn)金，這是一種正大行其道的方法，叫做套現(xiàn)按揭再融資。康貝爾先生和妻子貝思(Beth)將套現(xiàn)的一部分用於支付信用卡和其他債務(wù)。但他們也揮霍了不少，置辦“一些精彩的玩意兒”，包括3,600美元的空調(diào)設(shè)備和1,700美元、帶有36英寸電視機和“環(huán)繞立體聲”的家庭影院。他們還考慮為就要上大學(xué)的兒子買一套公寓。
再融資使康貝爾家每月的按揭付款增加了200美元，達到1,400美元，康貝爾家的房子價值23萬美元。但是康貝爾先生說，去年家庭總收入9.9萬美元，他們“甚至不會覺得”負擔(dān)的增加。事實上，他說，通過再融資獲得的額外現(xiàn)金“使全家每個人都松了一口氣。”
整個美國像康貝爾家這樣的借款人都在想辦法充份利用住房增值的好處。通過再融資獲得的現(xiàn)金有助於提高消費者支出--今年前5個月的消費開支增長按年率計算增長3.1%。經(jīng)濟學(xué)家估計所有再融資活動在第一季度的GDP增長率1.2%(折成年率)中作出了將近一半的貢獻，并可能幫助美國逃避經(jīng)濟蕭條的打擊。
“現(xiàn)在經(jīng)濟真正重要的穩(wěn)定劑是住房財富，”舊金山的富國銀行(Wells Fargo & Co.)首席經(jīng)濟師孫永索(Sung Won Sohn)說，該公司是全國最大的按揭貸款商之一。
330億美元的意外之財
賓夕法尼亞州西切斯特的諮詢公司Economy.com在各種政府和按揭貸款業(yè)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，預(yù)計今年上半年有4,950億美元的按揭貸款被再融資。通過這樣的交易，消費者獲取了330億美元的現(xiàn)金。這兩個數(shù)據(jù)都相當於去年同期數(shù)據(jù)的三倍。
經(jīng)濟學(xué)家估計，同以往的再融資高峰時期相比，最近借款人將套現(xiàn)出來的現(xiàn)金更多地轉(zhuǎn)為商品消費，而不是付清非按揭類債務(wù)。貸款商和這一行的其他人士說，每筆再融資交易中人們一般套現(xiàn)2萬到4萬美元，這樣的金額明顯高於1998年的上一次再融資高峰。
美國聯(lián)邦儲備委員會主席格林斯潘(Alan Greenspan)上周在國會作證時表示，今年消費者的消費熱情“一定程度上得益於住房市價持續(xù)的快速增值，其中相當可觀的資產(chǎn)被人們套現(xiàn)出來了。”
逆勢而行
在過去的經(jīng)濟趨緩過程中，消費者的反應(yīng)往往是大幅約束消費，因為失業(yè)率上升了，而許多地區(qū)的住房等資產(chǎn)價值卻下降了。而這一次，住房價格卻是持續(xù)上漲。據(jù)美國聯(lián)邦住房發(fā)展統(tǒng)籌辦公室(Federal Housing Enterprise Oversight)統(tǒng)計，全國□圍內(nèi)，去年住房價格攀升了8.9%，這是自1979年來房產(chǎn)價格年增長率最高的一年。
同時，按揭利率卻很低。根據(jù)美國聯(lián)邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)說，30年固定按揭利率的年平均利率今年以來徘徊在6.9%到7.2%之間，2000年5月曾達到18個月高點8.6%。
有許多理論闡述住房價格為何能逆勢而行。可能的因素有按揭利率極富吸引力，鼓舞了購房者的積極性；個人投資者從動□的股市中抽出大量資金進入房產(chǎn)市場。
另一個因素是營銷：放貸商慫恿潛在的買主，竭力兜售按揭貸款，相關(guān)費用可以彌補商業(yè)貸款日益收縮的利潤。
斯考特岱爾房產(chǎn)經(jīng)紀人理查.法里(Richard Fawley, Jr.)說，他一天要收到三四個來自按揭貸款公司的推銷傳真。52歲的法里先生是一位容易被打動的人。他和妻子諾瑪(Norma)一年半前購買了一套價值42.5萬美元的房子，最近估價為53.5萬美元，漲了26%。春天，他們通過再融資套現(xiàn)了5.5萬美元，馬上又購入新墨西哥瑞多索的一處房產(chǎn)，用作度假兼投資。
新貸款為38萬美元，這樣他們每月的按揭付款將增加200美元，達3,000美元左右。法里先生說，他們一家去年收入11萬美元左右，足夠承擔(dān)增加的部份。
法里先生還記得陽光帶(Sun Belt)地區(qū)的房產(chǎn)市場在八十年代末和九十年代初的大蕭條，他承認如果房產(chǎn)價值或家庭收入突然下跌，會使他現(xiàn)在更多的按揭付款成為一種沉重的負擔(dān)，但對再融資他是這麼認為的：“這和我每個月把200美元投入個人退休帳戶(IRA)或一種共同基金沒什麼區(qū)別。這更像一種投資而不是消費，因為我希望它能給我?guī)砘貓蟆！?
在通常的再融資套現(xiàn)中，借款人得到的是一個更大的新按揭貸款，以反映借款人房產(chǎn)的增值。原來的那個數(shù)額較小的貸款已經(jīng)相當於全部付清，借款人拿到新老貸款之間部份或全部的差額套現(xiàn)。
聽上去好像天上掉餡餅，其實不是。雖然新的貸款利率通常更低，但是每月支付的數(shù)額提高了，因為新的貸款額更高了。
“你只是把你的還債義務(wù)推遲到更久一些，”富國銀行的孫先生說。
再融資套現(xiàn)已經(jīng)存在很長時間了，但是90年代之前沒有真正普遍實行，在像過去6個月這樣低利率階段里才得以發(fā)展。另一種利用住房資產(chǎn)的方式是獲得第二個按揭貸款，即所謂的房產(chǎn)貸款。一些借款人認為這種方案吸引力要小一些，因為一般來說，它的利率高些。
對一些經(jīng)濟學(xué)家來說，再融資套現(xiàn)的廣受歡迎意味著美國人的金融意識更加老道。美國聯(lián)邦住房貸款抵押公司的經(jīng)濟學(xué)家弗蘭克.諾薩伏特(Frank Nothaft)說，消費者的行為更接近於企業(yè)行為了，任何時候只要能降低成本或有助於為新的消費提供資金，他們就會將債務(wù)進行再融資。
但即使如此，格林斯潘在國會證詞中認為，未來幾個月內(nèi)，“消費者支出有下降風(fēng)險，”包括再融資的刺激可能不足以抵消股市的虧損。如果在經(jīng)濟復(fù)蘇之前再融資帶來的繁榮逐漸衰落，可能會導(dǎo)致消費者開支的突然下跌，并加快經(jīng)濟衰退。另一個可能是，本來消費者因為再融資得到了現(xiàn)金而大手大腳花錢，如果家庭收入下降了，消費者會在每月支付更多的按揭款上遇到麻煩。
這并非沒有前車之鑒：在90年代初期的加州，經(jīng)濟蕭條使許多購房者無力支付按揭貸款，被迫拖欠。
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