萬科董事長王石新浪嘉賓聊天室聊天實錄(一)
7月1日晚7：00萬科董事長王石做客新浪嘉賓聊天室與網友進行了交流。以下是聊天的全文：
大家好！
主持人：嘉賓已到現場，聊天晚上七點開始，歡迎大家參與。
主持人：聊天馬上開始，大家可以開始提問了。
主持人：我們先請萬科董事長王石做一個自我介紹吧。
王石：我是萬科公司董事長王石，今年五十歲。
網友：王總，您前一段時間為摩托羅拉[微博]做形象代言人，到底為什么要給摩托羅拉做形象代言人？
王石：摩托羅拉這個公司非常大，我和摩托羅拉合作實際上就是它的一款手機的形象代言人，不是摩托羅拉的形象代言人，我當然是希望做摩托羅拉的代言人了，實際上是一款產品，就是A6288。
為什么做它的形象代言人呢？自去年下半年以來，本人對IT界比較感興趣，也一直和IT界進行聯絡，主要聯絡的還是作為傳統企業如何通過運用IT的技術和手段進行改造，IT企業傳遞的信息我都很有興趣，自去年下半年以來，有這么一個現象，IT企業提出希望我做他們產品的形象代言人，差不多有三家，我都拒絕了。應該說，摩托羅拉在這個過程中，是三家之后委托人來找我聯絡的。委托了萬科的公共關系部之后，找了我的秘書，我秘書當時就拒絕了，我們老總絕對不會答應的，因為有這個先例嘛。但是公共關系部覺得這個事雖然不答應，但是也要讓老總知道一下，如果老總都不知道這個信息就不好了，就問了我一下。我當時一聽是摩托羅拉，這是一個非常大的高科技公司，跨國企業，世界五百強，品牌是很好的。摩托羅拉講一些這個品牌的創意，就是商務和運動，這就撥動了我的心弦，實際上我的生活狀態就是在商務和運動當中，我很喜歡運動，登山、挑山，滑雪，有時候出差都帶著傘包，本身我就是搞公司商務的，搞公司，搞企業，所以這個創意我非常喜歡。這個可以來談談。
具體和摩托羅拉代表談了之后，又再談創意，非常喜歡。當然，如果進行合作，我也提出了一些希望，我對廣告收入是沒有興趣的，不是為了這個，我可以這樣說，一分錢不要，因為這個創意我很喜歡。最主要的是摩托羅拉這個品牌，邀請萬科的老總做形象代言人，本身就是他對中國的市場進行了調查了，他不是搞房地產的，對萬科是一種肯定，對王石是一種肯定，這種合作，通過廣告的播放，顯然對萬科地產的品牌是一個提升，同時我就講，也希望摩托羅拉這樣一個大的公司，既然是商務和運動這樣一個創意，就把對中國的登山事業有所支持，所以就一拍即合，即刻就得到了摩托羅拉的認可，說我的設想非常好，很快就達成了協議。
實際上這個合作，我本人認可摩托羅拉這個品牌。萬科八十年代開始用大哥大手機，一直換代換到現在，一直都在用摩托羅拉的手機，這也是一個巧合，本身對摩托羅拉這個品牌的產品有一定的認知度，在這種背景下，就答應了這樣一個合作的安排。
網友：王總，您剛才說可以一分錢都不要，那么到底摩托羅拉給了您多少廣告收入呢？
王石：剛才講了，我一分錢都沒要，但是他支持一定的數額，因為整個商務上的安排和慣例，不太方便來講，實質上當然是有支持的份額。
網友：您給摩托羅拉做這款手機的形象代言人是不是有變相地為萬科制造公眾效應的想法呢？
王石：沒有，應該說這個是絕對沒有的。但是有一種什么可能呢？就是冒什么風險。原來我們想象當中，萬科的老總形象還不錯，做出去可能有反效果，因為網友已經在公司的網壇上問這個問題，說你這的形象能對得起廣大的電視觀眾嗎，我也不清楚。
網友：您會不會與摩托羅拉進一步合作呢？
王石：這個取決于形象能不能對得起廣大的電視觀眾，如果大家都已經討厭了，再繼續合作……就看反映了，如果都反映不錯，我相信合作的可能性還是有的，如果反映是馬馬虎虎，那就就此打住了。
網友：近期金地、城建、中海都在北京大肆圈地，萬科有無那種圈地的計劃？
王石：搞土地儲備是房地產公司的一個前期工作，象北京是萬科的一個投資重點，我們已經在這里投資了八年的時間，顯然土地儲備，是萬科今年和明年的重點，各方面都做得比較順利。
網友：您能不能說明一下“難得一輩子做好事”對萬科有什么意義？
王石：所以要堅持做下去，不能看一時一事。萬科從八四年成立到現在，一直都做，一直反映不錯，但是我們還是堅持這樣做，希望保持這樣的作風，好事一件一件地做，一直做下去。
網友：萬科最近以1.8億的天價收購了南京莫愁湖畔的二道埂子，南京的房地產都知道那是塊難啃的骨頭，萬科對這塊土地的開發的信心如何？
王石：我剛從南京過來，參加我們萬科南京會議，這個土地參加投標的是四家，因為金額比較大，一般的房地產公司沒有參加投入。南京的房地產公司投入，外地的就只有我們一家參加，萬科的競爭對手都是當地的房地產公司，應該說，當地的房地產公司對當地的房地產都比較了解，對地價、房價比較了解，萬科的中標只比二標的價格高出百分之三點五，現在是百分之十二到十八，是比較好的邊際利潤，正因為這樣，房地產市場顯得空前的活躍，比二標高出百分之三點五是相當隱性的投標，所以說以天價的形式來講，本身這樣問，應該是出于忌妒，外地的公司對當地的市場這么了解，這應該是很成功的一個投標。
網友：我要二十年不吃不喝才買得起您建的房子，您是否能夠便宜點？
王石：二十年不吃不喝那是不可能的，我們還是想讓更多的消費者都滿意，具體的價格上也都滿意的房子，建議你還是過正常的生活，萬科的房子你一定可以買得到的。
網友：您為何在九九年二月辭去了總經理的職務？
王石：實際上我是八三年到深圳，八四年成立萬科，既作為創業者，也作為管理者，這樣一直打理著公司。差不多到了九十年代中期，在公司打理了十年以上了，九十年代中期開始有了轉變，八十年代至九十年代中期是英雄創業時代，是打破清規戒律，更多的是創業者的身份去思維，但是到了九十年代中期之后，我們的市場的氛圍是越來越規范，顯然作為創業者向一個管理者轉化的過程當中。再一個，企業的發展我們都知道，是一代一代人地做下去，一個人的工作周期可能是三十年，甚至是四十年，但是一個企業的周期有上百年，如何解決一個企業周期的更好過渡，不要在你身體不行的時候才把第一線的職位交出去。基于這種情況，根據公司整個的建設，我認為在九九年，不兼任總經理是適合的。當然現在外界也有一種誤解，為什么全權交出去了，實際上我沒有退休，我只是把總經理交出去了，我還是董事長，董事長更多地考慮公司的決策，一些未來的事情，實際上，我講了交班的幾個理由。我認為，在八十年代的時候，我的頭腦反應非常非常快，我可以對決策的事情一天就可以進行判斷，做一個決策，但是到了九十年代初期，要一個禮拜，九十年代中期，我需要兩個月。我相信，如果我這個總經理再不辭去的話，還需要更長的時間，社會的變化非常非常快，信息越來越多，靠原來的積累已經不大適應這樣迅速發生的環境，對我來講，也有一個需要再學習的安排。所以我當時辭去了總經理，我說我需要更多的時間去學習。
當時我認為互聯網鋪面而來，但是我對互聯網不大懂，我希望退去總經理之后，用一年的時間搞懂互聯網是怎么回事，如果一年之后互聯網還搞不懂，董事長我也辭去，不要稀里糊涂地帶著大家往前走。當然這段時間，我專門和IT企業打交道，又跑到美國硅谷去，到蘋果、惠普[微博]的總部，和他們的CEO交談，來感受。回來之后，我還沒有弄懂，但是董事長職務沒有辭去，我發現很多人比對我還不懂。實際上，到目前為止，我還沒有弄懂，但是我得出一個結論，互聯網就是不大看得懂，看懂了，就不是互聯網了，正在發生變革，到底往哪兒走，美國的納斯達克[微博]市場，就表現出美國的IT行業也在迅速的變化，到底往哪兒走還很模糊，你說你懂，那是吹牛，不懂不要緊，但是你去把握它，你認真學習它。比如說現在整個發生的IT企業的一些CEO的變動，包括新浪現在發生的變動，我們傳統企業都在關注著，看它到底說明了什么。
我覺得新浪王志東這個案件非常有意思，新聞現在的報道，我覺得實際上含義更深刻的多。比如說我在北京這段，無論是中央電視臺對話的節目，還是和其他老總一塊聊天，還是去登山，都是和現在的IT界發生變化有關系。應該說，IT界現在發生的變化，從某種意義上來講，和傳統產業的發展都是息息相關的，因為中國的傳統企業，要面臨新經濟，必須要借助互聯網的手段，同時我認為，中國現在的IT企業，如何調整新的營運模式，也必須要和傳統企業結合起來，這是兩方面的需求。
網友：王總，在國家致力于改變一股獨大的時候，萬科為什么還要搞這個？
王石：一股獨大實際上還是指的國有股這塊，我們國家更多的還是傳統的國營公司制度創新，把原來的國營公司變成股份公司進行上市，但是往往國家是絕對控股，在上市的過程當中，由于種種原因，國家基本上還是絕對控股著70%，多的70—80%，少的是30—50%。控制這么多的量，在上市公司當中，應該說不是很正常的。現在來講，改變一股獨大的情況，在我們制度創新方面更市場化的一個進步。但是我們還要看到另外一方面，一個上市公司一定要大，一定要在控股方面有發言權的大股東，比如說30—40%的控股，在西方和香港的上市公司當中，這樣的情況很多的，除非象惠豐這樣的大的巨無霸，控股了5%，盡管很少，但是也已經很多了，除非你大到一定的程度，比如說一百億以內的股份，五十億股，如果股份非常分散，對公司的經營是非常不利的。
萬科是這樣，他的股份是在六億三千萬，這樣的數量，絕對沒有辦法大到大家稀釋最大的股東的情況，一個絕對的穩定的大股東是非常必要的。現在的問題是誰來當大股東，必須和你業務相關的，和你業務相關的，對你業務支持的大股東，還是不相關的大股東？萬科這次調換，是把和業務不相關，不支持的大股東，調換成戰略合作伙伴，對你的業務進行控股，進行支持，和你的業務相關，就是這樣的調整。
網友：萬科未來的目標是什么？
王石：就看這個未來指的是多長時間，是五年還是十年。十年之內我就比較好回答，我今年五十歲了，十年之后就是六十歲了，我回答六十歲以后怎么樣，我會給我下一代的董事長制造很多的障礙，王石在新浪網說了，未來怎么樣怎么樣。從十年之內這個角度來回答，萬科的十年之內就是房地產公司，開發城市住宅的房地產公司，和房地產開發相關產業的一個專業公司。
網友：對于林少洲等人離開萬科怎么看？
王石：萬科作為企業管理來講，很致力于強調一個培養職業經理隊伍，林少洲在萬科做了九年的時間，離開了公司，他在公司期間，公司是作為職業經理人培養他的，他在萬科也盡了他的責任，做了貢獻，但是他認為更適合到萬科以外發展，更發揮自己的作用，所謂的職業經理人他是有選擇權的，林少洲和一些職業經理人離開萬科去發展，從職業經理自由選擇來講，那是他們的選擇，而且從社會上我們的進步來看，職業經理人可以自己選擇自己的職業，這本身是一個社會進步。
提到林少洲，實際上在他離開之前公司也有一些職業經理人離開公司，之所以沒有引起社會上的這么大的反響，是因為他在離開之前采取了一些比較高調的方法，開新聞發布會，這種形式當然是IT行業比較傳統的一種做法，傳統企業這么做的還是不多，從這個角度來看，對傳統企業的創新是有意義的。
網友：近期職業經理人頻頻曝出一些新聞，您對中國的職業經理人有什么看法？
王石：職業經理人還在形成，現在中國不缺少老板，八十年代缺少創業者，下海、打江山等等，缺少這樣的人。但是到了九十年代，很多很多都去當老板。我們知道，去創業，這項業務僅僅是老板是不夠的，還要有各個層面的職業經理人打理，我把自己就定位為一個職業經理人，所以我說中國不缺老板，缺職業經理人，中國的職業經理人正在形成當中，包括林少洲離開了，他通過發布新聞發布會，無非是表明我離開萬科了，是向社會發出信息，我是什么條件，你們誰來聘請我。從這種頻頻的CEO、職業經理人離職，或者新聞上的關注，這都是在職業經理人形成當中是一種進步的表現，不管他主觀怎么想，通過這個擴大了企業的透明度，更多地讓社會，讓投資者了解公司內部的情況，應當說，這個過程當中媒體的反映情況都是很好的。
網友：您如何看待萬科A股目前的股價？您認為是否反映了萬科真實的投資價值？
王石：股價如何評價，這是市場來看的。作為萬科角度來看，象一個PT，ST的公司，都破產的公司，股票炒到七八十塊錢，可以說，市場上非理性的因素還是占相當大的程度，這是不是真實地評價一個股票，還不好說。我對萬科目前的業務狀況是這樣評價的，萬科建立這支團隊隊伍是相當優秀的，現在已經建了房地產住宅的行業，處在很優越的地位。從萬科發展的歷史來看，萬科曾經走了一條彎路，盲目地在八十年代末期、九十年代初期，把萬科做成了多元化的一個公司。我們是從九三年開始調整的，一直調整到九九年，才調整完成。應該說，萬科現在處在調整完成之后的五蓄勢待發，業務穩定的快速增長是從2002年開始，這是我對萬科的業務基本的評價。萬科經過這么多年的發展，走了很多的彎路，也犯了一些錯誤，但是這些教訓也是財富，萬科在這樣的基礎平臺上，在明年開始進入一個穩速發展期，所以對股票的評價，由股東來自己判斷。總的來講，不太適合短期操作。
網友：我是天津萬科花園新城的首期業主，關于天津萬科花園新城寬帶網的現在已經使用了，我們最早入住的紫荊園首期業主至今未能用上寬帶網，這個問題能夠解決嗎？
王石：可以解決。顯然在新設計開發的小區一定是和寬帶網結合起來的，在已經開發的小區當中，沒有鋪寬帶網，什么時候鋪，有一個時間的安排，但是無論是什么時候開發的，只要是屬于萬科的住宅小區，一定會鋪開的。
網友：您準備用中國銀行的二十億貸款做什么？
王石：是用于業務了。要說具體的業務，不僅僅是中國銀行，還和其他的銀行簽了一個總的貸款安排，當然目前來講，萬科是在九個城市進行房地產開發，這些款項都會按著項目的輕重緩急分配到項目當中去。預計明年萬科的城市會增加到十五個左右，當然這種安排也會隨著業務的發展進一步擴大。
網友：您是否同意現在的房地產業是一個暴利的行業？
王石：我不同意。它不是一個暴利的行業。我們知道，暴利行業的特征在什么地方呢？就是遠遠高于社會平均利潤率。我們談到工業，一般都談到利潤率回報是在10%左右，如果我們談到零售業，回報率很少能高過3%的。我們看看房地產，房地產的特殊屬性，一個是周期比較長，一般講都是十六個月到二十個月，這是多層，高層會有30—50個月不等。這樣的情況，萬科給它的定位，利潤不超過25%是合理的，但是實際上，目前房地產行業的平均利潤率，是7%，遠遠低于國際上房地產的平均水平，國際上的平均水平是8%。1992年的時候，當時房地產是暴利的時代，在深圳有這樣的說法，就是低于40%是不考慮的，也就是當時房地產的利潤率可以達到60%、100%甚至200%，但是萬科認為25%，就是暴利的范圍內。實際上，92年至今，我們的利潤率從來沒有超過20%，我們整個的測定來說，一般下限是12%，但是我們的上限，搞預測的時候，很難超過18%。所以說房地產是暴利行業，是毫無道理的。
網友：銀行近期發出了關于房地產貸款和個人按揭貸款的要求，這是否會對房地產開發的資金產生大的影響？對萬科會有影響嗎？
王石：應該說央行的這幾條要求，萬科這幾年本身就按照這個做的。我們知道，央行的做法實際上是和國家有關規范房地產政策的相配套的。比如說建設部在2000年就發出這樣的一些規定，多層的一定要蓋房頂，封頂了才能準予預售，高層一定要是建設主體建到三分之二才可以預售。實際上這個政策，央行發的允許銷售要求和政策是配套的。央行發的政策和去年建設部發的政策是對規范房地產市場，對減少消費者的風險有積極的促進作用的。它對按揭也做了有關規定，比如說按揭的層數，按揭的年限，本身也是對消費者進行了限定。我們從98年的房地產開始回升之后，看2000年的房地產熱，再到22001年的房地產熱，我們應該看到，目前房地產的熱稍微有一點過熱，在這種情況下，對它的限制，只能說對它的健康發展有好處。我們看到，現在的稍微有點熱，和九二年的熱不一樣，九二年的熱就是炒房子，現在也有圈地的說法，但是本身不是為了炒地而圈地，是為了開發項目而圈地，現在消費者買房子是為了住，基本上90%的買房子是為了住，炒房子占的比例不超過10%，九二年基本上40—45%是在炒房子。經過這么多年房地產的成熟，政府政策的配套，應該絕對不會再出現九三年的失控的局面。
網友：您認為中國的房價今后的趨勢是升還是降？
王石：應該說中國是東南西北，不同的地點，差異是比較大的。
比如說現在杭州、上海、南京、武漢這些城市，是穩中有升，象深圳基本上是微升，1—2%，但是象北京，應該說還有價格下降的空間，半個月之后就會看出眉目來。當然還有其他的一些重大事件、體育事件的影響，也會影響到價格的波動。但是總的就全國情況來看，應該是價格穩中有升。 (未完)