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我是一位準備簽合同的購房者。我想咨詢一下有關公攤面積的事情。
我所購買的房屋，公攤面積占建筑面積的18%至19%。您認為這個比例合理嗎？我在核對公攤面積的明細中，應該注意些什么？(讀者李小民)
-6月1日之后，3%將是公攤的標準
將于6月1日開始執行的《商品房銷售管理辦法》的第二十條規定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：一、面積誤差比絕對值在3%以內含3%的，據實結算房價款；二、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內含3%部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內含3%部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
有關專家說，在6月1日前簽訂購房合同的是不受新的《商品房銷售管理辦法》約束的。對于現在已經簽訂購房合同的，購買方可以與開發商進行商談，爭取對現有合同進行修改，將這個辦法中有關對購房者有利的條款以補充條款的方式加以體現。對于馬上就要簽訂合同的購房者，應該在簽訂合同時用《辦法》中的有關條款加以規定。如果這種方式不好體現的話，建議在合同里，應該有這樣一個條款：如果本合同發生爭議，雙方將按照建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》的有關規定來進行處理。
-商品房公用建筑面積如何計算
在買房過程中，普通用戶最不好掌握的就是公用建筑面積分攤問題，這也是近來讀者非常關注的問題。那么，公用建筑面積分攤的原則是什么？哪些公用建筑面積可攤給住戶？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶？
新修訂的相關文件規定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。
可分攤的公共部分為本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
公攤面積的相關規定，請詳見2000年9月26日開始實行的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》
-文／曉利
附：《北京市商品房銷售面積計算
及公用建筑面積分攤暫行規定》
一、根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)，結合本市的實際情況，制定本暫行規定。
二、商品房建筑面積應按國家現行的《建筑面積計算規則》進行計算。
三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)，與應分攤的公用面積之和。
商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積
四、套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積
(一)套內的使用面積：住宅套內的使用面積，按《住宅建設設計規范》的規定計算。其他建筑可參照上述規范或按專用建筑設計規范計算。
(二)套內墻體面積：商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。
共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)。
共同墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
非公用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
(三)陽臺建筑面積，按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。1、封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2、挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；3、凹陽臺按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計算建筑面積；4、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。
五、公用建筑面積分攤原則。
1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。
2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤，為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。
多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各種分攤的公用建筑面積之和。
3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
六、可分攤的公用建筑面積
1、大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。
2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
七、不應計入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
八、其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
九、分攤公用建筑面積的計算方法：分攤的公用建筑面積=套內建筑面積�?BR>公用建筑面積分攤系數
公用建筑分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和
公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內建筑面積之和-不應分攤的建筑面積
十、售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。
十一、售房單位在銷(預)售商品房時，在銷(預)售合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
十二、建設項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房人結算房價。在建設項目全部竣工后，與測繪部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的；售房單位應按實際售價退款。
十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層(樓門)相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。其他公用建筑面積的分攤，按本規定執行。
任何人不得侵占或改變全樓公用建筑空間(包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積)原始設計的使用功能。
十四、樓房按套計算建筑面積，參照本規定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規定。
十五、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房(樓房)測繪技術規定》執行。
十六、本規定自下發之日起執行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京房地權字[1998]1285號)同時廢止。
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所屬專題：
消費者該如何買房？
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