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●土地集中供應、集中拍賣能不能使地價降下來？
●不合理收費結構“松動”能否帶來降價？
●競爭的加劇能否讓開發商“放血”？
今年一季度的偉業指數顯示，北京市的普通住宅綜合價格達到了每平方米5897元，比去年同期上漲了近5%，但業內人士分析認為，今年的普通住宅價格有望回落。話音未落，傳來建設部有關負責人在一次房地產會議上的聲音：商品房已無降價空間。一時間，各種猜測飛短流長，商品房價格的走勢再度成為人們關注的熱點。
記者在采訪中了解到，人們關注商品房價格出于兩個原因：一，在購房者的心中，房價始終是關注的主題，尤其在每年年初或者出現可能“松動”房價的政策；二，福利分房停止后，市場主體從集團購買過渡到個人消費者，房地產市場化“劫數難逃”，最近凸現的一些變數令人不得不再次將房價拿出來仔細分析分析。
1北京地價降得下來嗎？
人們都知道北京的房價高很大程度上是由于地價太高，那么地價究竟高在何處？其中有沒有下降空間？據土地整理儲備中心主任史賢英介紹，北京市對進入市場的各類土地缺乏總量控制，基本上是各單位自發地以各種形式轉讓土地，形成多源頭、多渠道供應土地的無序局面，從而導致土地市場不規范、炒賣土地和項目的現象比較突出，這也是當前房地產開發成本居高不下的重要原因之一。北京可供開發的土地中，各委辦局系統行使著對自己占用的土地的處置權，他們自行轉讓土地使用權，用于房地產開發。部分商業地區的工業企業實施搬遷，而這些企業騰出的空地，各單位都自己招商進行第二次開發。
北京安地房地產開發公司董事長張寶全在接受采訪時說，北京目前供應的土地中很多是原來國家無償劃撥給國有單位的，但現在他們卻把轉讓土地作為一個賺錢機會，因此往往不根據土地在市場中的價格即值多少錢要價，而是按自己搬遷成本需要多少錢即包括搬遷費用、新建廠費用等費用總和來要價。張寶全舉了一個形象的例子：一個人要賣掉舊房，買一套新房，他應該是估算舊房在市場中的賣出價，再添多少錢買新房，而不應該把100萬元新房價格、50萬元裝修費用和搬家費用的總和作為舊房的出售價格。當開發商急于開發某個項目時，即使不是合理的土地成本，也會承接下來，但它攤入成本后會造成房價偏高。盛世兆業房地產公司副總周偉峰告訴記者，城市用地補償即土地轉讓費遠遠大于同樣作為土地成本之一的土地出讓金二至三倍。郊區的房子之所以便宜，就是因為補償拆遷或搬遷的費用低。
北京市前不久成立了土地整理儲備中心，希望改變供應土地的無序局面。它像一個信號，傳遞了土地供應方式的改變與對地價的長遠影響。張寶全說，北京應該借鑒香港等地的做法，走土地集中供應、集中拍賣的專業化系統化道路。土地經過評估和公開競價，使土地價格與房價相適應，這樣不僅有助于公平競爭，防止暗箱操作，而且可以回歸土地在市場中的價值。
一些業內人士認為，增大土地供應量可以使地價降下來，但目前北京可供開發的土地地價都很高，無論采取自行轉讓還是集中拍賣的方式恐怕都難以撼動它。土地出讓金有沒有可能存在降價空間？業內人士分析說，這不是沒有可能，但需要政府來決策。如優惠提供土地、減免各種稅收等。
2建安成本能不能降點兒？
據介紹，北京的建安成本比許多城市高，拿一棟高層的塔樓來說，每平方米最少也要1700元。之所以高的原因，據分析是因為建材運費高、中間環節較多、人工成本不斷上升等。周偉峰告訴記者，建安成本對每個開發商來說幾乎是透明的，建安成本所占的比重約是房價的一半。一位開發商說，建筑是通過招投標進行的，應該說對成本都有所控制。但是不是每個開發商都一樣呢？他認為，還是可以通過改善管理來體現差別的。如可以利用網絡或規模化效應，集中采購建筑材料以降低成本。
3收費結構“松動”意味著什么？
按目前的規定，購房者買房時要交一筆不菲的公共維修基金，據分析這項費用要占房價的2%。這項收費引起了很大爭議。在南方一些城市中，采取將公共維修基金納入日常的物業管理費的做法，并不是一次性交清。各種稅費和公共維修基金構成了交易成本，在房價中占的比例也是驚人的。據悉，針對公共維修基金的政策將很快出臺，如果轉到特約維修上，將會在房價中有所體現。
一些開發商提出，目前開發成本中還存在一些不合理結構，如讓開發商代征道路、綠地、電廠等開發建設費用，還有的要負擔配套指標，如學校的建設。這些讓購房者以外的人同時享受卻由購房者負擔的費用，最終都要體現在成本中，必然抬升房價。
4開發商對打折的種種“成見”
如今，開發商對降低利潤的話題不再像以前那樣諱莫如深，一位開發商坦言：房地產企業的毛利不到20%，競爭會使利潤降下來。目前的競爭主要體現在供求關系上。這位開發商說，他們在決定在哪里建項目時，首先要看在這一區域內同質的項目數量有多少，比如8個項目競爭對房價的向下拉動作用肯定比“一枝獨秀”的樓盤大得多。不論是地價，還是建安成本和交易成本的降低都需要政策的出臺，而市場化程度的高低即競爭激烈程度卻可以很快體現在價格上。
商品房銷售中存在著一種奇怪的現象：房價看起來居高不下，但有的開發商卻可以在房價基礎上打很大的折。這折究竟打在了哪里？據一位開發商透露，其中有“提上去再打下來”的惡性打折，也有降低利潤、管理費等的良性打折。但開發商有一種普遍的心理：寧可打折，也不愿主動降價。這多少有些迎合購房者心理的味道。如果一個項目二期開盤的價格低于一期，業主就會覺得投資的不動產貶值了，所以，房價只能越來越高。一位開發商告訴記者，盡管他們也知道這種心態是非理性的，但也沒辦法。他們曾經主動將二期的房價降下來，但業主反映很大，他們不得不給每一個人講，降價是為了提高入住率，不致成為“鬼樓”。余涵
所屬專題：消費者該如何買房？
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