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經濟適用房，是國家為了解決城市中低收入者住房困難，采取減免地租、稅收等政策降低住房成本，從而使中低收入者能夠買得起的一種房子，這樣的工程被人們稱為“民心工程”。這個政策在各地實施以來，對解決中低收入者住房困難、刺激房地產市場降價等方面產生了積極作用，但在一些城市，由于政策執行不力，也出現了一些不正常的現象，招來普通百姓、房地產商等的怨言。普通百姓：
富人占了窮人的便宜
北京回龍觀文化居住區是全國最大的經濟適用房小區。記者4月21晚7時在這個小區一區看到，隨著夜幕的降臨，一輛輛小汽車似倦鳥歸林，陸續駛入小區。走進小區，首先映入眼簾的是一排小汽車，已經占滿了停車場。在甬路左側，還有長長的一排，桑塔納、捷達、奧迪、富康，記者看到奔馳也隱藏其中。臨街的樓應有48戶居住，但只有30多戶的窗戶有亮光透出，其余的看不到光亮。
據了解，該小區一期工程已經全部售罄，而且于去年5月底入住結束。住戶有車，說明收入不菲。早已入住的樓盤,有許多人家未亮燈，說明房主還有其他安榻之所。回龍觀文化居住小區作為北京市最早建設的經濟適用房之一，最高售價是每平方米2600元，以房子80平方米計算，需要花費20多萬元。再加上物業費、子女入學費及家庭日常開支，很難相信中低收入家庭能夠擁有兩套以上的住房，同時還買得起和養得起汽車。
京城一項調查顯示：市民中42%的購房人可承受總價20萬元的房子，27%的購房人能夠承受總價20萬至30萬元的房子。而經濟適用房項目的政府最高限價在每平方米2350元至4450元之間，每套30萬元左右，市民基本能夠承受得起。京城中低收入家庭占全市家庭的70%至80%，這些人基本上都是經濟適用房的購買對象。經濟適用房在樓市上火氣十足，甚至一度出現“爆棚”現象。在去年4月13日國貿房展會上，通達花園4天登記認購達1450套，大大超過了604套的物業總數。
據了解，買房人大致可分為兩種：拆遷戶和年輕夫婦，他們購房的目的是為了解決居有其所的問題；投資者，他們看中了經濟適用房的升值潛力和比較低的價格，購房為了贏利。經濟適用房是政府為了讓更多的中低收入者能夠買得起、住得上房子而實行的一項優惠政策，由于高收入者的加入，一些經濟適用房項目越蓋越大，甚至出現豪華復式戶型，與普通百姓的購買力相去甚遠。難怪有人說經濟適用房住進了大款，羊群里出了駱駝。
近日北京春季房展會上的情況進一步證實了這種說法。房展會讓開發商們賺了個盆滿缽滿，尤其是為中低收入家庭開辟的低價位住宅及經濟適用房專區受到許多參觀者的歡迎，但美中不足的是，展會上經濟適用房依然敞開賣。
低價位住宅及經濟適用房專區是今年展會的一大賣點，它們雖只占全部參展項目的1／3，卻人氣十足，在為期4天的展會中，有不少人進門就直奔這里。但這個展區讓人們多少有些失望，一是其中的經濟適用房項目少，只有北潞園、誠苑小區、青年路小區等8個，可供挑選的余地小；二是這些經濟適用房并沒像政府要求的那樣只賣給中低收入家庭。
此次房展會的熱門項目之一——長安新城就是個經濟適用房項目。它位于長安街延長線上，交通便利，再加上3950元／平方米的平均售價，對參觀者有很強的吸引力。由于許多人排隊搶購，售樓人員采取抓號中簽的辦法決定賣給誰，而不是核實購房者是否來自年收入在6萬元以下的家庭。一位排了半天隊卻沒買到房的女士說，誰都知道經濟適用房是政府給中低收入者蓋的，享受許多優惠，這樣的房子到最后誰都可以買，實際上是“讓富人占了窮人的便宜”。據組委會和中房信網統計，長安新城最終成交923套，成交金額4.12億元，高居此次展會成交榜首位，但其中究竟有多少房子為中低收入家庭所購買，則不得而知。
早在今年“兩會”上，幾位全國政協委員就對此提出了批評。民建上海市委副主委王宇平說，上海一位機關公務員花了一生積蓄買到一套經濟適用房后，發現樓上幾套房子賣給了一位“大款”，這位“大款”并不住這里，而是把房子出租給別人住了。曾任國家土地局副局長的全國政協委員劉文甲就此提出，我國應建立住房面積上限制度，限制富人占有大量房產，防止貧富過度分化。
房產商：
經濟適用房怎能和
商品房一樣
為了確保經濟適用房能分到中低收入者手中，北京市出臺了經濟適用住房的限購規定，其中有購房者家庭年收入在6萬元以下這一規定。但實際上這一規定難以落到實處。京城樓市的資深人士、北京華遠房地產集團董事長任志強日前接受首都媒體記者的采訪，談了他對目前北京經濟適用住房的看法。
記者：自從年初北京市有關部門出臺了有關經濟適用住房的限購政策后，業內對此看法不一，爭論最大的是，應不應對經濟適用住房進行“限購”，作為房地產資深人士，您怎么看？
任志強(以下簡稱任)：我一直認為經濟適用住房應該搞，但前提是必需列入到住房保障體系，根據經濟學上的“二八”定律，80%的人應購買商品房，另外20%的人應納入到住房保障體系中，其中10%的人購買經濟適用住房，另10%的人租住廉租房。而現行的政策是把經濟適用住房當作商品房的一種，列入到商品房體系里。
早在1994年，建設部第761號文件就下發了《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》。該辦法中明確提到“為了建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系……制定本辦法”，文件中規定了經濟適用住房建設主體、資金來源、供應對象、生產方式、房屋標準以及限制條件、優惠條件等一系列有關問題。1995年建房第110號文件更明確了經濟適用住房(安居工程)的實施細則。但1998年下發的新的23號文件的指導思想是“不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求”，目標是“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”，將經濟適用住房介于社會保障體系和市場商品房體系之間，國家給予優惠政策以降低成本，使住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進居民購買住房，但沒有嚴格地執行購買經濟適用住房和承租廉租房實行申請、審批的制度，使經濟適用住房成為市場上任何人都可以購買的一種特殊的商品房。
政府在經濟適用住房之中給予的優惠實際上是政府解決城鎮住房的投入，但這種投入如果不列入保障體系，而進入市場體系，則與大眾化的社會福利沒有差別，不僅減少了國家的應有收入，而且對維持國家對社會保障的再投入并非是可持續發展的戰略。同時，不對經濟適用住房的標準進行限制，會使中低收入者無能力承受過大面積標準的總價壓力，使高收入者更多地占了國家優惠政策的便宜而浪費了國家資源，侵害了中低收入者應享受的權利。
既然是保障房，就是為解決低收入家庭的住房問題。從目前北京房價看，能夠購買經濟適用住房的家庭年收入應在3萬元以下，而不應該是6萬元以下。同時，因為保障房是解決居住問題而不是提高生活品質，因此建設面積上也應該控制。
記者：許多老百姓反映，新出臺的經濟適用住房限購政策規定，6萬元的家庭年收入界限還是太高。您既然認為應該把經濟適用住房列入到社會住房保障系統里，那么，您認為目前北京年收入在多少萬元的家庭才適合購買經濟適用住房？
任：大多數國家———不論是發達國家或發展中國家，都對社會保障體系中的住房供應有嚴格的限制條件。既保護國家的財力資源，又起到調節社會分配的作用，同時解決住房的最低保障，并將這種政府優惠的住房列入到社會保障體系。如新加坡政府就規定：高收入者不許購買和租用公有住宅，而必須購買市場上的商品房，低收入者限定購買1到3居一套的住宅，政府給予補貼，但不能購買超標準的公房。
北京中低收入者的家庭購買經濟適用住房的收入承受能力是多少呢？以一套總價為30萬元的經濟適用住房為例，假設申請30年的貸款，這個家庭每年承擔的購房款加上銀行利息大約要在1.5萬元左右，假設這個家庭每年要拿出一半的收入來付房款的話，那么他的家庭年收入應在3萬元，還剩1.5萬元，每個月1000多元用做生活，一家三口應該夠用。由此看，6萬元的家庭年收入還是定得太高，家庭年收入在3萬元以下的就能買得起經濟適用住房。但前提是，必須對經濟適用住房的面積予以控制，以此降低經濟適用住房的總價；此外，工資里必須包含住房成分。
記者：但業內有一種不同的看法是，如果把經濟適用住房建成小面積的房子，不僅是浪費，而且也是落后的，因為生活水平在提高，經濟適用住房也是21世紀的房子，就應該建成21世紀的標準，您怎么看這個問題？
任：面積和標準是兩碼事。標準是現代化程度，小面積的房子照樣可以建高標準的現代住宅。過去蓋的像前三門地區那樣的房子，今天看來是落后的———沒有廳，衛生間很差，這是設計上的落后，是設施不齊全，不是面積標準的落后。經濟適用住房既然是住房保障體系，就不是享受，因此，在面積上，對三口之家而言，50平方米一套的兩居室就比較適宜———人均居住面積已經達到16平方米多。幾十年后，住宅水平提高了，把它改成一居室來用也不會落后。另一方面，經濟適用房的建設標準應該是現代的，無論是環境、綠地還是施工材料、節能技術以及裝修材料等方面，都應該是現代的。而不應該像目前已建的經濟適用住房那樣，只是把面積放大，而在新材料的運用、革新等方面，考慮得不是很多。
作為住房保障體系的經濟適用住房，開發量應該在商品房的10%，才不會影響商品房而又能保證住房保障體系的落實。
記者：那么，如果把經濟適用住房納入到住房保障體系，您認為北京經濟適用住房的開發量應該在多少平方米為宜？
任：現行的經濟適用住房政策盡管與最初出臺時的概念和做法有點出入，但畢竟是住房私有化的一部分。同時由于這種政府所給予的優惠并未對實際收入不同加以限制，因而經濟適用住房在改善現有住房條件和加大住房私有化上都起到了極大的推動作用；由于這種大量無準出準入限制的經濟適用住房進入市場，對平抑和穩定北京商品房價格起到了積極作用，但非完全產權和非限制性的購買在進行二次購房置換、擴大收入分配差距上，以及合理使用和保護國家資源上起到了相反的作用。
北京經濟適用住房的開發量應該在多少平方米為宜？我個人認為，作為住房保障體系的經濟適用住房，開發量應該在商品房的10%，才不會影響商品房而又能保證住房保障體系的落實。但具體開發多少平方米為宜，還要看北京到底有多少家庭年收入在3萬元以下。從中國房地產業協會主辦的經濟適用房有關問題的座談會上獲悉：自從中國開始實行經濟適用住房起，到目前為止，購買經濟適用住房的人中有84%為中低收入家庭，63%的家庭使用了貸款。商品房是商品經濟的必然產物，能夠買得起商品房的人只占中國人口的10%至20%，于是國家在一步步減少福利分房的情況下，即時推出了能滿足低收入的老百姓住得起的房，政府限制最高價，這一舉措，拉動了經濟的發展。
房產界專家：
“補磚頭”還要“補人頭”
中國房地產協會副會長顧云昌談到這個問題時說，經濟適用房其實就是商品房，只是面對的購房對象不同而已。政府在每個地區的經濟適用房都采取了最高限價，政府對開發商開發經濟適用房時也給予了許多優惠條件，保證有微利，刺激開發商的積極性。在設計規劃方面，政府也將完善關于經濟適用房的有關政策法規，并且在危舊房改造中，也采取以建經濟適用房的方式開發，減少其開支。
他說，經濟適用房的特點就是經濟實惠。但隨著商品經濟的發展，經濟適用房大有被擠出去的勢頭；因為利小，許多開發商不愿意開發經濟適用房，相應地也沖擊了商品房；經濟適用房仍然存在年度計劃下達有點晚，給開發帶來不必要的浪費，影響實施進度；在開發中，存在建設計劃與土地供應計劃不協調的問題，優惠政策落不到實處，管理部門太多，各種費用的攤派也令人招架不住，其政府規定的房價也存在具體問題不具體分析的局面，導致經濟適用房的開發依然存在良莠不齊。
經濟適用房的房價是一個比較敏感的問題，如何優惠與補貼？顧云昌認為：從目前情況看，經濟適用住房主要體現在“補磚頭”上。而從實際需要來看，有的城市需要“補人頭”，就是按人發放住房的基本補貼。在現實中，最好采取二者并舉。有條件的企業可利用自用土地，在符合總體規劃中，建經濟適用房，可減少不必要的支出，也算是一種補貼。在有地價補貼時，政府可實行指導價。要想使經濟適用房良性發展，房價補貼至關重要。各項補貼措施要落到實處，才能保證其正常健康發展。
經濟適用房在全國許多地方銷勢很旺，可見人們對住宅條件的改善和對住房的要求是相當迫切的。顧云昌說，一個國家的住房政策是否完善，考慮的不是某一小部分高收入者，而是普通老百姓的收入情況，這樣才會制定出相應的住房供應政策。我們是社會主義國家，任何時候都會存在高、中、低的收入家庭，特別是在中國這樣一個經濟發展不平衡、收入差距愈來愈大的情況下，解決中低收入家庭的住房，保證居者有其屋，是中國政府的職責工作之一，并且，停止住房實物分配以后，要想讓個人買房，就一定得讓他們買得起。現在的住房政策，就整個體系來說，是以經濟適用住房的基準價格來測算對職工的住房補貼的，就目前職工拿工資、公積金、住房補貼，應該說買得起經濟適用房。因此也只有大力發展經濟適用住房。發展經濟適用住房政策是住房舊體制問題向新體制穩妥轉換的關鍵環節。如果突然停止實物分配，不搞經濟適用房，大家都去購買商品房，不但國家補不起，而且又有幾個人買得起呢？(冀文海)
所屬專題：誰買走了經濟適用房？
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