大家好！

　　主持人：大家好，嘉賓已經(jīng)陸續(xù)到達(dá)聊天室，我們訪談馬上開始，今天的話題跟房地產(chǎn)維權(quán)有關(guān)，歡迎大家積極參與。首先請各位嘉賓做一個(gè)自我介紹。

　　王前虎：網(wǎng)民好，我是中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴與法律事務(wù)部的主任，我叫王前虎。如果你有什么疑惑或者需要跟我交流的，歡迎在網(wǎng)上跟我聊天，謝謝。

　　王海：我是北京大海商務(wù)顧問責(zé)任有限公司的董事，也是王海在線資訊有限公司的總裁王海。

　　張寶全：大家好，我是張寶全，非常高興和大家在網(wǎng)上見面，謝謝。

　　薛靜：網(wǎng)友好，我是北京青年周刊的薛靜，希望我們聊天聊得很愉快，如果有關(guān)媒體方面的問題，我會(huì)盡最大的努力回答你們。

　　網(wǎng)友：如果買到房，該如何投訴？

　　王前虎：投訴這個(gè)概念應(yīng)該說是通過法律賦予各級(jí)消費(fèi)者協(xié)會(huì)，這個(gè)投訴應(yīng)該是一個(gè)法定的詞，只要提出投訴，那就意味著到消費(fèi)者協(xié)會(huì)。房地產(chǎn)的投訴，我建議你要到省一級(jí)的協(xié)會(huì)投訴，因?yàn)楫吘箻?biāo)的額比較大，難度也大，這是選擇到哪兒去投訴的問題。第二個(gè)問題，希望消費(fèi)者在投訴的時(shí)候提供相應(yīng)的資料，包括合同以及有關(guān)的證書的復(fù)印件。第三，要標(biāo)明自己投訴的理由，以及你的訴求，就是你要投訴之后獲得什么樣的賠償或者是退房，或者是換房，還是修理。消費(fèi)者協(xié)會(huì)，因?yàn)橛蟹ǘǖ穆毮埽�而且是免費(fèi)地為消費(fèi)者服務(wù)，這樣，你的投訴成本比較低，同時(shí)，消費(fèi)者協(xié)會(huì)當(dāng)通過調(diào)解不能解決問題的時(shí)候，可以通過法律支持的方式，支持你到人民法院起訴。

　　網(wǎng)友：現(xiàn)在買房的糾紛很多，這說明了什么問題？

　　王海：現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)的投訴應(yīng)該說是小寫投訴最大宗的投訴，目前房地產(chǎn)的問題，我覺得主要在于這個(gè)行業(yè)還沒有充分的競爭，很多的房地產(chǎn)公司還有很強(qiáng)的官方背景，同時(shí)，這個(gè)行業(yè)的一些相關(guān)的法律法規(guī)還不是特別規(guī)范，比如說房屋的保修期的問題，據(jù)我所知，一個(gè)使用七十年德房屋的保修期才只有一年，這個(gè)是很不合理的，這是立法方面存在的缺陷，很多管理上的漏洞，也給房地產(chǎn)商一些可乘之機(jī)。再就是整個(gè)社會(huì)缺乏足夠多的中介行業(yè)，可以幫助消費(fèi)者避免一些權(quán)益的損害，因?yàn)榉康禺a(chǎn)和消費(fèi)者之間嚴(yán)重不對稱，在國外都是通過中介公司解決問題的，有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。在中國，一個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)聲譽(yù)不佳，同時(shí)，房地產(chǎn)中介行業(yè)的聲譽(yù)更加不佳。

　　網(wǎng)友：現(xiàn)在買房子的時(shí)候，作為消費(fèi)者來說會(huì)有什么樣的權(quán)利？

　　張寶全：我覺得消費(fèi)者買房的權(quán)利，首先他有自由選擇的權(quán)利和對一些個(gè)性化要求的權(quán)利。剛才說房地產(chǎn)投訴為什么這么多，我覺得房地產(chǎn)投訴最近這么多，看上去感覺好象是不好的現(xiàn)象，但我認(rèn)為，這是非常好的現(xiàn)象，第一，房地產(chǎn)是我們所有商品中最大的一個(gè)信息不對稱的產(chǎn)品，尤其我們現(xiàn)在的銷售還是以期房為主的時(shí)候，這種期房和成品房之間，又加大了不對稱的內(nèi)容和范疇，所以我覺得，這方面的投訴增多，本來有它一定的合理之處。第二，以前我們之所以投訴少，并不是說我們這個(gè)行業(yè)就不存在問題，而是存在問題，只不過消費(fèi)者對他自己的權(quán)益沒有覺醒，這實(shí)際上和消費(fèi)者沒有形成有關(guān)，我們過去的消費(fèi)者對象還不是個(gè)人，是集團(tuán)，這種集團(tuán)消費(fèi)的時(shí)候，就把消費(fèi)者角色定位比較模糊，單位買房買了一棟樓，分給誰，職工覺得能分我一套房就滿意了，所以哪兒不好都不介意。現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)，變成個(gè)人消費(fèi)的時(shí)候，消費(fèi)者才真正出現(xiàn)，這樣才開始發(fā)現(xiàn)這些問題，這些問題的原因非常多，無論是政治上的原因，還是其他原因，我覺得最主要的原因是我們市場的成熟度不夠，中國房地產(chǎn)市場的歷程還是太短了，無論從法規(guī)方面，還是發(fā)展商自身行為方面，還是消費(fèi)者消費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)方面，都有很大的缺乏。但是隨著投訴的增多，這說明我們的市場肯定會(huì)在這種消費(fèi)者權(quán)益的要求和主張的壓力之下，會(huì)把市場逐步地向規(guī)范化和正規(guī)化去走。也許，再走多少年，這樣的投訴自然就少了，房子就越蓋越好。

　　網(wǎng)友：如果買到的期房和當(dāng)初介紹的情況不符怎么辦？

　　王前虎：對于期房，消費(fèi)者心里沒底最好不買。第二，期房都有一個(gè)合同，合同的標(biāo)的都明確了，什么時(shí)間，什么地方，面積多大，什么樣的材料等等，各個(gè)合同條款，當(dāng)某一方不履行的時(shí)候，消費(fèi)者可以據(jù)此提出索賠的要求。至于索賠多少，如何索賠，這個(gè)我建議，如果心里沒底的話，咨詢一下律師，或者到消協(xié)去問問，都可以。

　　網(wǎng)友：中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)的“信得過”單位。

　　王前虎：我們中消協(xié)從來沒有搞過信得過單位，那是假的。

　　網(wǎng)友：現(xiàn)在很多小區(qū)管理有漏洞，您是怎么看待這個(gè)問題的？

　　王前虎：不是漏洞，而是單方面的經(jīng)營行為，也就是說沒有征得業(yè)主的同意極夜就是開發(fā)商直接選的物業(yè)，現(xiàn)在物業(yè)公司還沒有把定位定準(zhǔn)，誰是雇主，誰是主人，誰是被雇者還沒有搞清楚，所以就產(chǎn)生了矛盾。如果把業(yè)主當(dāng)做主人，和業(yè)主進(jìn)行充分的溝通，那么他的運(yùn)行機(jī)制正常了以后，恐怕這個(gè)問題才能從根本上解決。作為收費(fèi)價(jià)格問題，現(xiàn)在之所以還由物價(jià)部門來管理，就說明物業(yè)公司在市場上的競爭還不充分，還是處于一種主動(dòng)的地位，而不是和業(yè)主之間處于平等的地位。這里還有一個(gè)運(yùn)行機(jī)制的問題，如果把機(jī)制理順了，可能這些矛盾就會(huì)減少，甚至杜絕。

　　王海：物業(yè)管理方面存在問題，還有一個(gè)是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利沒有得到很好實(shí)現(xiàn)的問題，應(yīng)該是業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理公司，但實(shí)際上，往往是業(yè)主委員會(huì)想趕走物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)不了，我認(rèn)為，能夠把業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利更好地保護(hù)，更好地實(shí)現(xiàn)，才可能是解決物業(yè)管理公司服務(wù)問題的一個(gè)根本的對策。如果業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利得不到實(shí)現(xiàn)的話，恐怕業(yè)主的權(quán)益很難得到維護(hù)。

　　網(wǎng)友：為什么現(xiàn)在的房價(jià)都按照建筑面積計(jì)算？

　　張寶全：按照建筑面積計(jì)算是約定輸誠，國家沒有非常明確賣房按照建筑面積，包括北京在九五年提出過，按照使用面積來銷售。但現(xiàn)在國家頒布的標(biāo)準(zhǔn)合同，已經(jīng)非常明確，買房是可以有好幾種面積計(jì)算的選擇，有使用面積，也有建筑面積，也有套利建筑面積，發(fā)展商賣房的時(shí)候，之所以用建筑面積，這和現(xiàn)在房價(jià)高也有很大的關(guān)系，因?yàn)榻ㄖ�面積已經(jīng)包含了公攤面積，如果使用平米七十平米，建筑面積可能就九十平米了，使用面積七千塊錢，建筑面積六千塊錢，可能發(fā)展商覺得這樣一種價(jià)格提法，給人一種感覺，好象房價(jià)不是非常高。但是這個(gè)賣法，現(xiàn)在我們新合同中，還是允許有三種不同的方式來賣，不同的面積方式。其實(shí)，我覺得賣房，相對來說，各方面都比較合理的話，也比較方便的話，用套利建筑面積的方式比較好一些，主要是以你這一戶所買的房的外強(qiáng)的局限來算，包括本層樓道的公共面積的分?jǐn)偅�其他的不在其中，也就是說，你所能夠分?jǐn)偟亩寄芸吹靡姡�而且非常明確。你看不見的，就不在分?jǐn)偲鋬?nèi)。同時(shí)，對于發(fā)展商而言，價(jià)格方面也取得了折中數(shù)，沒有象使用面積完全不考慮，也沒有象建筑面積完全考慮。

　　網(wǎng)友：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有很多侵權(quán)現(xiàn)象，能介紹一下嗎？

　　王前虎：最近這兩三年，應(yīng)該說，商品房市場的投訴呈上升趨勢，1999年全年的投訴量是二萬一千多件，2000年全年的投訴是二萬二千多件，這么大的投訴量說明了我們的房地產(chǎn)市場還存在著許多問題。要說起欺詐，很多消費(fèi)者都這么說，房地產(chǎn)市場是滿布陷井，還有人說，消費(fèi)者感嘆，商品房從目前來看是花錢最多，受保護(hù)最少的一種商品。當(dāng)然，在這里，不可否認(rèn)，有很多的守法經(jīng)營、依法經(jīng)營的房地產(chǎn)商信譽(yù)還是不錯(cuò)的，我們北京就有不少，我算了一下，大概有一二十家，二三十家感覺還不錯(cuò)，始終沒有消費(fèi)者的投訴。同樣，在全國的一些大城市，可能也有不少這樣的，但畢竟有一些害群之馬，這些害群之馬也把我們整個(gè)的行業(yè)的名聲搞得不太好。具體來說，存在的主要問題，一個(gè)是廣告的誤導(dǎo)，第二是定金不規(guī)范，不合理的收取定金，第三是合同方面不兌現(xiàn)，比如說交房期，比如說所謂高檔裝修，比如說成熟社區(qū)等等，這些合同的相關(guān)條款不兌現(xiàn)。第四個(gè)問題就是質(zhì)量問題，裂縫、漏水、還有一些隔音差。第五個(gè)方面，在計(jì)算面積的時(shí)候，存在著漲水或者縮水，不管漲水也好，縮水也好，總之，給消費(fèi)者帶來的都是一種不公平的待遇。第六個(gè)方面，就是產(chǎn)權(quán)證明問題，應(yīng)該說產(chǎn)權(quán)證是困擾消費(fèi)者最大的一個(gè)問題，有很多項(xiàng)目本身是屬于政策幸得房子，比如說舊村改造，舊城改造，或者是建行合作社的住房項(xiàng)目，把它按商品房的價(jià)格出售，這樣的話，消費(fèi)者根本就拿不到房產(chǎn)證。第七個(gè)方面的問題，就是售后的三包，售后三包很難，很多承諾的保修期應(yīng)該說確實(shí)是過短，尤其是防水層。現(xiàn)在國家工商行政管理局和建設(shè)部聯(lián)合推出了一個(gè)示范文本，規(guī)定防水是五年。浙江省的消法實(shí)施辦法規(guī)定，防滲漏的保質(zhì)期應(yīng)該是八年。浙江、福建省都出臺(tái)了關(guān)于消費(fèi)者在商品房消費(fèi)方面合法權(quán)益的法律法規(guī)。這兩個(gè)法律法規(guī)應(yīng)該說是為這些守法經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該是一個(gè)非常好的消息，對廣大消費(fèi)者來說，更是好消息，因?yàn)榭梢园押θ褐�馬清除出場，同時(shí)給守法的開發(fā)商一個(gè)更大的空前，給消費(fèi)者一個(gè)售后的保障。

　　網(wǎng)友：現(xiàn)在的商品房的地下停車位都是要買的，一個(gè)車位有的七萬到十五萬之多，請問這個(gè)合理嗎？

　　張寶全：按照現(xiàn)行的我們國家的一些規(guī)定，把一些沒有分?jǐn)偟拿娣e的車位作價(jià)來賣和租都是合理的。比方說我們的地下車庫，在算的時(shí)候，一些設(shè)備用房，已經(jīng)作為公攤面積計(jì)算在房子的建筑面積之內(nèi)的，這樣，如果發(fā)展商再拿出來賣，實(shí)際上把應(yīng)該分?jǐn)偟拿娣e拿出來賣了。但是按照最近出現(xiàn)的分?jǐn)偧?xì)則，應(yīng)該講是非常細(xì)致了，這種可能性幾乎沒有了，所以應(yīng)該來講，還是對的。

　　網(wǎng)友：我沒有買我所在小區(qū)的車位，按照規(guī)定，每天要交七塊錢的停車費(fèi)，可是我每天進(jìn)出多次，每天都超過了七塊錢，應(yīng)該怎么辦？

　　張寶全：如果這七塊錢是被物價(jià)部門批準(zhǔn)的，這個(gè)收費(fèi)就是合理的，如果這七塊錢沒有備案，就是不合理的。目前我們國家規(guī)定，如果是小區(qū)的業(yè)主，地上停車場的停車費(fèi)是150元/月，地下停車廠可以由發(fā)展商和物業(yè)公司定，前提就是必須經(jīng)有關(guān)物價(jià)部門備案，經(jīng)過備案同意，才能收取。

　　王前虎：最近物價(jià)局有一個(gè)申訴電話，12368，可以通過這個(gè)機(jī)構(gòu)對收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行查詢。

　　王海：也可以查驗(yàn)一下收費(fèi)的許可，這個(gè)收費(fèi)有沒有許可證，如果沒有許可的話，可以要求把以前的錢都退回來，也可以拒絕支付這個(gè)費(fèi)用。

　　網(wǎng)友：王海，您是消費(fèi)者還是生意人？

　　王海：每個(gè)人都是消費(fèi)者，但他有不同的角色，我在工作的時(shí)候，我是專業(yè)調(diào)查公司的負(fù)責(zé)人，但是在平時(shí)生活當(dāng)中，是消費(fèi)者。

　　網(wǎng)友：王海，為什么每次都帶著墨鏡？

　　王海：我現(xiàn)在主要做的工作是幫助一些被侵權(quán)的廠家做調(diào)查，揭露一些工廠，往往動(dòng)不動(dòng)就是上百萬、上千萬，配合執(zhí)法單位去調(diào)查，大前天我們的工作人員還在溫州查了上萬的假的閥門，我們的工作是得罪人的工作，把眼鏡帶上，可能會(huì)避免一些不必要的麻煩，不會(huì)影響個(gè)人的生活。

　　網(wǎng)友：現(xiàn)在商品房的面積經(jīng)常出現(xiàn)爭議，如果出現(xiàn)了爭議，誰說了算？

　　薛靜：一般北京的發(fā)展商在賣期房，現(xiàn)房以后，工程和建筑等方面可能會(huì)有一定的誤差，這時(shí)候國家有一個(gè)測量局，以他測量的最后的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，發(fā)展商如果要求消費(fèi)者補(bǔ)錢或者是退錢的時(shí)候，都應(yīng)該出具這個(gè)證明，否則的話，購方是有權(quán)利拒付的。

　　網(wǎng)友：請問幾位對今后小區(qū)的物業(yè)管理有什么好的建議？

　　王海：物業(yè)管理，實(shí)際上我們已經(jīng)有規(guī)定，物業(yè)管理公司的選聘是由業(yè)主委員會(huì)來決定的，我覺得能夠更好地規(guī)范其他單位對物業(yè)管理公司選擇上的這種干涉，這是最好的一個(gè)辦法。如果業(yè)主委員會(huì)有權(quán)力解聘自己的物業(yè)管理公司，有權(quán)力選擇物業(yè)管理公司的話，現(xiàn)在的物業(yè)管理就不會(huì)是現(xiàn)在的這種狀況了。所以，我建議，有關(guān)的單位或者是通過立法，或者是通過其他的渠道，來充分保障業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)。

　　網(wǎng)友：王主任，商品房是不是商品？如果上當(dāng)受聘，消費(fèi)者可不可以獲得雙倍的賠償？

　　王前虎：商品房是典型的商品，有一些地方的立法機(jī)關(guān)，已經(jīng)以立法的形式，專門為商品房做了界定，也就是說，地方立法已經(jīng)把商品房納入到消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的范疇，這就是從法律的層面給它定了性。這個(gè)問題是毫無疑問的。第二個(gè)問題，雙倍賠償?shù)年P(guān)鍵是在于是否符合消法第49條的規(guī)定，有一個(gè)前提，必須有欺詐行為，欺詐有三的要點(diǎn)，第一是主觀故意，第二是行為已經(jīng)實(shí)施，第三是已經(jīng)造成了后果，如果三點(diǎn)都符合的話，消費(fèi)者就可以按照消法第49條對經(jīng)營者提出雙倍索賠的要求。

　　王海：房地產(chǎn)方面獲得雙倍賠償?shù)陌咐�好象還沒有，消費(fèi)者想主張自己這個(gè)權(quán)力的話，必須聘請律師來提供幫助，因?yàn)楝F(xiàn)在商品房存在的問題，可能是廣告的欺詐比較多一些，可能就需要律師來做調(diào)查取證工作，來證實(shí)他的行為是欺詐行為。

　　網(wǎng)友：買房需要注意哪些問題？有沒有必要請律師呢？

　　張寶全：我覺得，我們現(xiàn)在市場上出現(xiàn)的很多問題，歸根到底是市場的不成熟，最重要的還是我們的法制環(huán)境不是非常完善，在規(guī)范的市場，對買方、賣方的權(quán)利有非常明確的規(guī)定，包括在買賣的過程中，有很多的顧問公司或者專業(yè)公司來實(shí)施這個(gè)買賣的行為，這些公司除了比較專業(yè)，包括在這些方面的權(quán)利義務(wù)也比較清楚，所以在履行過程中避免了很多的麻煩。中國現(xiàn)在確實(shí)存在一個(gè)問題，一個(gè)是從發(fā)展上來講，北京去年一年，一下子增加了一千個(gè)開發(fā)公司，北京大約現(xiàn)在就有三千到四千個(gè)開發(fā)公司。所以我想，這可能直接帶來魚龍混雜或者是專業(yè)程度的不均衡和不平衡，就帶來了矛盾。消費(fèi)者通過這種法律程序的手段，或者說通過花錢來買一種服務(wù)，這種意識(shí)還沒有深入人心，很多消費(fèi)者不愿意花這點(diǎn)律師費(fèi)來買房，我想，如果有條件的話，還是帶律師來買房更好，這樣，不僅可以保護(hù)雙方的權(quán)益，而且會(huì)縮短交易的行為，縮短交易的成本。但是我感覺，中國要達(dá)到這種狀況，可能還要有一定的路要走。

　　網(wǎng)友：我剛剛從原來的國營單位辭職，我買的房子是否可以申請產(chǎn)權(quán)？

　　王前虎：這個(gè)應(yīng)該問房地產(chǎn)部門，因?yàn)檫@是屬于政策性的東西。

　　薛靜：可以找律師。

　　王前虎：一旦把產(chǎn)權(quán)拿到了時(shí)候，我們就會(huì)介入，在產(chǎn)權(quán)沒有拿到之前，中消協(xié)不會(huì)介入。

　　網(wǎng)友：為什么不揭發(fā)那些“信得過”單位，或者打假呢？

　　王前虎：如果我們發(fā)現(xiàn)了，就會(huì)通過法律的形式揭露他們，而且會(huì)發(fā)出公告，也歡迎你們舉報(bào)。

　　王海：信得過產(chǎn)品是另外一些社會(huì)團(tuán)體搞的，好象不是消費(fèi)者協(xié)會(huì)的行為。

　　網(wǎng)友：房價(jià)是怎么定的？是否經(jīng)過物價(jià)部門的核查？

　　張寶全：目前的房價(jià)，除了經(jīng)濟(jì)適用房以外，商品房基本上是由發(fā)展商根據(jù)市場和開發(fā)的狀況來綜合定，但是現(xiàn)在建委要求定完以后給一個(gè)備案，被超出太多的，政府有權(quán)干涉，目前干涉不多，基本上是發(fā)展商定。但是我覺得，房價(jià)的高低，感覺是發(fā)展商有絕對的自由權(quán)來定，實(shí)際上我覺得也不是，最終的定價(jià)權(quán)還是在市場，還是在供需的關(guān)系，當(dāng)然和發(fā)展商自身的努力有關(guān)，比如說發(fā)展商的品牌好，它的服務(wù)好，它的產(chǎn)品好，可能也會(huì)給它帶來一些潛在的價(jià)值，那么它的房價(jià)可能比人家略高一點(diǎn)。

　　網(wǎng)友：房屋的公攤面積越來越多，是否可以理解為變相的縮水？

　　張寶全：這個(gè)問題是一種表現(xiàn)現(xiàn)象，實(shí)際上不是這樣，我們國家在公開面積的分?jǐn)偵厦妫�到目前為止已�?jīng)有三個(gè)文件，包括去年出的是最新的，還有一個(gè)是九七年，最早是九四、九五年，現(xiàn)在已經(jīng)把分?jǐn)傔@個(gè)概念越來越細(xì)化，也很明確了，該攤的和不該攤的，不該攤，攤進(jìn)去也不行，房管局這一塊，新的備案要決定的，如果把不該攤的攤進(jìn)去的話，這叫縮水，如果確實(shí)是應(yīng)該攤的，合理分?jǐn)偟脑挘�不�?yīng)該叫縮水。

　　網(wǎng)友：王海先生，你在北京買商品房了嗎？是否準(zhǔn)備打假？

　　王海：正在買，也發(fā)現(xiàn)這方面有問題，比如說擅自更改規(guī)劃，前段時(shí)間買了又退了。

　　網(wǎng)友：最近北京特快報(bào)道的OK鏡射線，消協(xié)有什么反應(yīng)？

　　王前虎：OK鏡的問題，社會(huì)上負(fù)面的反響比較大，據(jù)同仁醫(yī)院一位大夫說，他已經(jīng)處理了十七起因?yàn)镺K鏡給青少年造成的傷害，其中有一個(gè)從大連來的學(xué)生，曾經(jīng)是大連市七所重點(diǎn)高中模擬高考的第一名，但是他帶了這個(gè)OK鏡以后造成了眼角膜損壞，已經(jīng)換了新角膜，做了三次手術(shù)。為了治療眼睛，父母已經(jīng)為他花了好幾萬塊錢。同樣的，OK鏡在重慶、上海、牡丹江、大連、北京已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了幾十起對學(xué)生造成傷害的情況，OK鏡在它的原發(fā)明地美國也是受到嚴(yán)加控制的，而我們的一些醫(yī)院不負(fù)責(zé)任的大面積推廣OK鏡，打廣告的時(shí)候，從來不講它會(huì)有什么負(fù)作用，可能會(huì)對青少年的眼睛造成什么樣的危害。一些望子成龍，望女成鳳的家長就輕信了這些廣告，以至于造成了這種損害。有一個(gè)媒體上報(bào)道，已經(jīng)有一家法院對OK鏡給一個(gè)小男孩造成的損害，判賠償107萬，好象有這么一回事，記不太清了。所以消協(xié)提示愛子心切、愛女心切的父母，一定要慎重，千萬不要被吹得天花亂墜的廣告所迷惑，一旦給子女造成了終身的損害，悔之晚矣。

　　王海：OK鏡隱瞞產(chǎn)品的缺陷，隱瞞產(chǎn)品的副作用和潛在的危險(xiǎn)，實(shí)際上也是對消費(fèi)者的欺騙行為。我覺得消費(fèi)者在接觸商品的時(shí)候一定要慎重。如果發(fā)現(xiàn)有什么副作用，不但可以要求其他的賠償。

　　網(wǎng)友：現(xiàn)在定房子要交部分押金，如何知道房地產(chǎn)商的手續(xù)期權(quán)？

　　張寶全：從發(fā)展商角度來看，盡管我們以前看的是五證，其實(shí)最重要的是一個(gè)證，就是銷售許可證，因?yàn)榍懊娴膸讉�(gè)證沒有辦下來的話，銷售許可證是沒有辦不了的，沒有銷售許可證是無權(quán)銷售的，最重要的是看銷售許可證。

　　王海：另外銷售許可證要看原件，復(fù)印件可以通過涂改和一些技術(shù)來作假，所以一定要看原件。

　　網(wǎng)友：請問王海先生，房子當(dāng)中最主要的假問題，集中在哪些方面？作為消費(fèi)者來說，應(yīng)該如何防范？

　　王海：嚴(yán)格地說，房子的假就是欺詐行為，我們了解的情況，主要集中在廣告方面，對小區(qū)的規(guī)劃做一些虛假的承諾，還有就是沙盤上，對綠地做一些虛假的表示，實(shí)際的綠地不可能那么大，但是綠地的比例跟樓的模型的比例是不一樣的，比較大。這類的欺詐行為也比較多。還有就是合同當(dāng)中設(shè)置的一些不公平的條款，比較多。比如說退房的期限，開發(fā)商延遲交樓，退房的期限一般房地產(chǎn)商都會(huì)寫上六十天，但是消費(fèi)者延遲交款的期限只有三十天。這方面需要在簽合同的時(shí)候重點(diǎn)找一個(gè)律師審核一下，看這個(gè)合同是否公平，如果有不公平的地方，最好讓他修改。房屋上的假，消費(fèi)者最好不要輕易相信廣告，最好實(shí)地地看一下現(xiàn)場。如果對期房有問題拿不準(zhǔn)的話，也要注意。

　　張寶全：房子的假，主要集中在規(guī)劃上的假，還有一個(gè)是設(shè)備上的假。規(guī)劃上的假，其實(shí)就是虛假廣告，可能會(huì)給你承諾很多不存在的綠地，或者不存在的一些虛擬空間，當(dāng)中為了賣房方便，可能在這些方面，摻了一些不真實(shí)的內(nèi)容。什么高檔、潔具、進(jìn)口門窗，這些不確定的，沒有明確品牌的，往往帶來一種假，結(jié)果你會(huì)發(fā)現(xiàn)，高檔潔具和普通的潔具沒有什么區(qū)別，但是你較真的時(shí)候，他卻從文字字眼當(dāng)中很難找到一些明顯的東西，所以發(fā)展商有一個(gè)很大的落差，覺得高檔也不高檔了。

　　網(wǎng)友：現(xiàn)在購買的期房，有開發(fā)商和發(fā)展商兩家公司，簽署協(xié)議是發(fā)展商，是不是兩家有……

　　張寶全：現(xiàn)在有兩種方式，一個(gè)是發(fā)展商自己開發(fā)、賣房，一個(gè)發(fā)展商和開發(fā)商是一回事，應(yīng)該是銷售商，我們現(xiàn)在已經(jīng)隨著市場的發(fā)展，這種專業(yè)銷售的公司，和專業(yè)代理的公司，和顧問公司，已經(jīng)在逐步出現(xiàn)，這可能也是市場發(fā)展相對細(xì)化、專業(yè)化的趨勢。發(fā)展商可能自己賣房沒有這方面的優(yōu)勢，可能找一個(gè)最好的銷售公司替我賣房。象一個(gè)比較正規(guī)的市場，在國外或者香港基本上都是這樣賣房的，很少有發(fā)展商親自賣房的。剛才王海先生也提到了，由于我們的行業(yè)的不規(guī)范，和市場不成熟，處在一種初級(jí)階段或者是發(fā)展階段，制約性比較差的時(shí)候，這種隨意性，僅僅是為了趕緊把房子賣了取得一些傭金，所以確實(shí)有一些部負(fù)責(zé)任的承諾，造成賣的時(shí)候和最后交的時(shí)候的差距。在九十年代初，相當(dāng)?shù)囊恍┐�理公司進(jìn)到北京的時(shí)候，在房屋銷售代理的這一塊上，占領(lǐng)了絕對的市場，很快就垮了。這個(gè)垮了，首先就是我們的發(fā)展商還沒有很成熟，在提供產(chǎn)品和提供合同的時(shí)候，跟銷售公司的關(guān)系沒有處理好，造成了非常大的差異。

　　王前虎：剛才提到的實(shí)際上是兩個(gè)概念，一個(gè)是銷售者，一個(gè)是生產(chǎn)者。有的時(shí)候，既是生產(chǎn)者又是銷售者，就是剛才張總說的情況。作為消法有明確的規(guī)定，消法第35條分了兩款進(jìn)行了規(guī)定，第一款，如果發(fā)生問題，消費(fèi)者可以找銷售商，也就是說銷售商要承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。第二款規(guī)定，如果消費(fèi)者在購買和使用商品的過程中，造成了人身財(cái)產(chǎn)或者他人的人身財(cái)產(chǎn)損害，消費(fèi)者既可以找銷售商，也可以找生產(chǎn)商，這種情況下，消費(fèi)者選擇銷售商還是開發(fā)商，都是你的權(quán)利。

　　張寶全：這個(gè)我有不同的意見，商品房的銷售和普通商品的銷售不同，商品房的銷售，代理商是不直接簽約的，是替發(fā)展商賣房，仍然是用發(fā)展商把房子賣給消費(fèi)者。

　　王前虎：那就是以簽的合同為準(zhǔn)，合同的章是誰的，就找誰。

　　張寶全：杯子可能是商場賣給你的，但是這個(gè)杯子不是商場生產(chǎn)的，你可以追究商場的責(zé)任，也可以追究廠商的責(zé)任，但是銷售商是代理發(fā)展商賣你房子，按照現(xiàn)行房屋產(chǎn)權(quán)的政策，現(xiàn)在還是以發(fā)展商為主。

　　網(wǎng)友：消協(xié)是不是民間機(jī)構(gòu)？

　　王前虎：消協(xié)是法定的社會(huì)團(tuán)體，不是民間機(jī)構(gòu)，因?yàn)槭峭ㄟ^立法的形式確定了這么一個(gè)社會(huì)團(tuán)體，消協(xié)的干部是納入到行政機(jī)關(guān)的人事管理，他的經(jīng)費(fèi)是由財(cái)政部撥付的，它的職能是通過法律的形式賦予的，它的行為又受法律來規(guī)范。它行使的職能是代表了公眾的利益，行使的是一種公權(quán)利。它保護(hù)的是不特定的多數(shù)人，它沒有會(huì)員，所以它不是為一部分人服務(wù)，而是為不特定的消費(fèi)者服務(wù)。

　　網(wǎng)友：王海先生，您退房子的時(shí)候順利嗎？

　　王海：也不算太順利，當(dāng)時(shí)有一個(gè)合同有約定，擅自更改規(guī)劃可以退房及也是交涉了若干次，才順利地解決，因?yàn)槲覀冞�要求他賠償一部分。如果放棄賠償損失要求，單純退房的話，可能就容易一些。

　　網(wǎng)友：現(xiàn)在日貨頻頻出現(xiàn)問題，你有沒有想過為中國消費(fèi)者討個(gè)說法呢？

　　王海：我們也希望在這方面做一些工作，但是日貨頻頻出現(xiàn)問題，我覺得主要應(yīng)該是因?yàn)槲覀儑�家對假冒偽劣產(chǎn)品的立法上的懲罰力度還不夠嚴(yán)厲，給一些外國商人也存在一種僥幸心理。我覺得三菱事件也好，還有其他的東志筆記本事件也好，可以讓我們反省相關(guān)的法律，為什么出現(xiàn)這樣的情況。日本貨在按照產(chǎn)品的分裂，好一點(diǎn)的產(chǎn)品是給歐美的，次一點(diǎn)的產(chǎn)品才給中國，之所以出現(xiàn)這樣的情況，主要是因?yàn)槲覀儑�家的法律對假冒偽劣產(chǎn)品的懲罰力度不夠，才會(huì)讓外國廠商有僥幸心理。當(dāng)前主要是加強(qiáng)立法對假冒偽劣的懲罰力度，而不是單純地看待日貨的問題。

　　網(wǎng)友：在目前我國房地產(chǎn)業(yè)并不是十分發(fā)達(dá)，作為老百姓，一輩子也許只買一次房，如果房子出現(xiàn)問題的話，應(yīng)該怎么辦？

　　王前虎：房子出現(xiàn)問題，應(yīng)該說是老百姓的一塊非常重的心頭病，依法維權(quán)應(yīng)該是你的主心骨。其次，在方法上，我覺得通過法院也好，通過消協(xié)也好，通過行政部門申訴也好，都可以，你有五條渠道可以選擇，一個(gè)是找經(jīng)營者交涉，第二是到消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，第三到行政部門申訴，第四是跟經(jīng)營者約定到仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，第五條渠道就是到人民法院起訴。應(yīng)該說，國家為了保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，開出了這么五條渠道，同時(shí)專門組成了一個(gè)扶助弱小消費(fèi)者的組織，那就是消費(fèi)者協(xié)會(huì)，你可以權(quán)衡一下，選擇哪條道路對你更有利。

　　網(wǎng)友：在去年十月的時(shí)候，我購買了一套商品房，當(dāng)時(shí)那套房子還沒有取得銷售的許可證，我交了兩千元房號(hào)保留金，這個(gè)錢能退嗎？

　　張寶全：能退。

　　薛靜：從媒體的角度，就是剛才的那個(gè)問題，老百姓買房是一輩子的一件大事，從我們的角度來講，我們還是老百姓作為一個(gè)成熟的購房者，你決定買房之前，應(yīng)該對自己有一個(gè)培訓(xùn)，對房地產(chǎn)有一個(gè)大概的了解，而且在買房的過程中盡量地比較，因?yàn)楸本┈F(xiàn)在有五百多個(gè)在售樓盤，可以進(jìn)行選擇，性能和價(jià)格都適合你的，真正出現(xiàn)了糾紛以后，如果品牌好、形象好的發(fā)展商，可能還給你解決。房地產(chǎn)開發(fā)是比較復(fù)雜的，有些發(fā)展商有可能是項(xiàng)目公司，做完這個(gè)項(xiàng)目，可能今天在北京，明天又在海南，是一個(gè)很麻煩的事情。

　　網(wǎng)友：買期房有什么樣的手續(xù)。

　　張寶全：就是剛才講的五證，買期房首先看他有沒有五證，最重要是有沒有銷售許可證，還要看看它是復(fù)印的還是原件。如果有這些證件，特別是有銷售許可證，那么你買這個(gè)房子，至少可以說是合法的買賣。

　　網(wǎng)友：什么是使用面積，什么是建筑面積？

　　張寶全：使用面積就是地毯面積，就是你的房子所有空間，把所有的墻都刨掉，你用地毯鋪滿，就是使用面積，就是除了墻以外的凈空。建筑面積，就是套內(nèi)建筑面積加上公攤面積，套內(nèi)建筑面積就是這套房的外強(qiáng)的重音先，加上所有公開面積，樓道、電梯、設(shè)備間、管理用房等一些國家允許公攤的面積的總和，就是建筑面積。

　　王海：合同上應(yīng)該有約定，可以看一下商品房買賣合同，一般合同上的約定都是合同和實(shí)際的交房不同的可以退房，這種不見得是欺詐行為，最好要求他退房，或者要求給予其他的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，要求雙倍賠償可能沒有根據(jù)。

　　網(wǎng)友：我今年想買房，請王海先生說說應(yīng)該注意哪些問題。

　　王海：首先要注意房屋銷售許可證的問題，就是所謂的五證，主要看銷售許可證的原件。還有就是要實(shí)地考察它的規(guī)劃，它的交通，最好分不同的時(shí)間段去看它的周遭的環(huán)境，象白天去看它的交通，晚上去看它的噪音。需要了解房屋的具體的情況。

　　薛靜：我覺得，今年老百姓買房的話，應(yīng)該是很幸運(yùn)的，今年的新房特別多，市場很大。老百姓在買房的時(shí)候，首先要知道自己要買什么樣的房，什么是好房子？每一個(gè)發(fā)展商都會(huì)有自己的說法，沒有什么真正的好房子，首先看你想買什么樣的房子，然后你有多少錢，這是一個(gè)主要的方面，一百萬的房子和兩百萬的房子絕對不一樣。

　　王前虎：我一看到房地產(chǎn)這個(gè)話題，心情就特別沉痛，我看到很多群體來投訴房地產(chǎn)的，哭天搶地的，老淚縱橫的都有，所以我想對消費(fèi)者說，你買房之前，一定要多做一點(diǎn)準(zhǔn)備，多長一點(diǎn)知識(shí)，買那些信譽(yù)好的樓盤，找那些在市場中從來沒有投訴的這種開發(fā)商，你買它的項(xiàng)目，可能買了以后不會(huì)留有什么后遺癥。第二個(gè)方面，我也想說，消協(xié)永遠(yuǎn)是消費(fèi)者的娘家，不管是3.15這一天，還是3.16，我們始終是義務(wù)的，以維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益為宗旨，全心全意地幫助你。第三，在新的千年，我們希望這些房屋的消費(fèi)者，在購買商品房的時(shí)候能夠有一個(gè)好心情，買到個(gè)好房子，過上一個(gè)好的生活。

　　王海：我要給消費(fèi)者兩點(diǎn)建議，第一個(gè)建議，就是不要輕易相信地產(chǎn)商的廣告，特別是不要輕易相信房地產(chǎn)專業(yè)媒體的一些軟性的廣告，就是一些新聞性的廣告，最好還是眼見為實(shí)。再一個(gè)是建議消費(fèi)者一定要把買房的合同簽好，最好找一個(gè)律師幫助把合同簽好，合同是解決糾紛的一個(gè)重要的依據(jù)，合同簽好以后，可以避免將來出現(xiàn)一些扯皮的問題。

　　張寶全：我的建議就是能買現(xiàn)房，就盡可能不買期房，這樣就不會(huì)有太大的差異，不好的地方就是現(xiàn)房可能比期房貴一點(diǎn)。

　　薛靜：現(xiàn)在北京平均每兩天就有一個(gè)新盤，這種情況下，消費(fèi)者的選擇余地是很大的，我希望每一個(gè)消費(fèi)者，在準(zhǔn)備好資金的同時(shí)，準(zhǔn)備一些購房知識(shí)，還是看一些房地產(chǎn)專業(yè)媒體的介紹，畢竟他們每天都在這個(gè)圈子里轉(zhuǎn)。

　　主持人：很多網(wǎng)友都問候王海先生，覺得您挺辛苦的，他們說現(xiàn)在市場的假貨還很多，您打假的任務(wù)還很艱巨。

　　王海：實(shí)際上打假還是在于立法，我們的工作只是很少的一部分，這方面我們會(huì)努力地做好，今年我們在做一個(gè)網(wǎng)站，王海.COM，希望通過網(wǎng)絡(luò)這樣一個(gè)第四媒體，更多地揭露一些假冒偽劣，更好地為消費(fèi)者維權(quán)提供一些幫助，同時(shí)我們也希望能夠團(tuán)結(jié)一些打假方面的志同道合的人士，共同為中國的打假維權(quán)事業(yè)盡一點(diǎn)微薄的力量。

　　主持人：幾位嘉賓能不能把自己的聯(lián)系方式或者E—mail地址跟網(wǎng)友們分享一下呢？

　　王前虎：68359318轉(zhuǎn)1030，不過我的電話很忙，經(jīng)常占線。E—mail是china315@mail.263.net.cn

　　王海：我公司的電話是84818109，64058187。E—mail是大海＠王海.COM。

　　薛靜：我的辦公室電話是65523644。E—mail是:xuejing7943＠sina.com。歡迎大家投稿。

　　主持人：網(wǎng)友們，現(xiàn)在法學(xué)博士李曉斌剛剛從外地趕過來，現(xiàn)在請他為大家就相關(guān)問題做一個(gè)提示。

　　李曉斌：從這十幾年，消費(fèi)者購買房屋的實(shí)踐發(fā)展來看，我覺得，消費(fèi)者目前應(yīng)該可以比較放心的就是，購房合同都使用了正規(guī)的合同文本，在這個(gè)合同文本中，政府有關(guān)監(jiān)督開發(fā)商以及開發(fā)商對于消費(fèi)者應(yīng)該承擔(dān)的主要責(zé)任都有了比較明確的規(guī)定。另外，從開發(fā)商來看，違規(guī)開發(fā)、違規(guī)售房和欺詐等這些主要的違法行為近年來都有了很大程度的收斂，或者說很多開發(fā)商都在正規(guī)、合法地經(jīng)營。問題就在于一些具體的權(quán)利義務(wù)上，我覺得我們的消費(fèi)者還是應(yīng)該增加一些法律意識(shí)。比如說，認(rèn)為范本合同中有些條款自己看著不滿意，或者說有另外的新的要求，就可以增加定一份補(bǔ)充協(xié)議。因此，在現(xiàn)在這個(gè)市場環(huán)境中，由于前幾年遺留下來的房地產(chǎn)混亂的現(xiàn)象其實(shí)已經(jīng)有了很大程度的改觀。我們現(xiàn)在所說購房難，房地產(chǎn)糾紛比較多，其實(shí)有很大程度都是歷史遺留的問題，現(xiàn)在也有很多開發(fā)商也在呼吁一個(gè)公平認(rèn)識(shí)的問題，也就是說，對于大家都說消費(fèi)者受開發(fā)商的侵權(quán)行為比較嚴(yán)重的現(xiàn)象，反過來，開發(fā)商也認(rèn)為，也有一些消費(fèi)者違反合同，對于開發(fā)商進(jìn)行授權(quán)的現(xiàn)象也是存在的，這些現(xiàn)象就說明，現(xiàn)在的市場環(huán)境正在趨于公平。但是現(xiàn)在的市場環(huán)境，我認(rèn)為還有一些不盡人意的，實(shí)際上就是依法行政的問題，開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到了法律問題，但是在主管的法律部門，在具體的案例上，由于他們的習(xí)慣往往還是站在開發(fā)商的角度去看待一些問題，出示一些具體的行政意見，這里有一些現(xiàn)象造成了對消費(fèi)者不公的情況，以及消費(fèi)者有冤有苦說不出來，說出來司法部門也不能按照同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判定，這跟整個(gè)國家的法制環(huán)境有關(guān)。因此，我個(gè)人認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場上看，購房糾紛，應(yīng)該說在消費(fèi)數(shù)額高，糾紛頻率發(fā)生比較大的現(xiàn)象已經(jīng)有了很大的改觀。

　　因此，我的建議，就是消費(fèi)者應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的環(huán)境有信心，對我們國家的法制環(huán)境有信心。

　　另外，我覺得我們也應(yīng)該感謝中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)，向我們關(guān)心一些消費(fèi)者的網(wǎng)站，一些媒體，大家在一個(gè)更高的起點(diǎn)上來關(guān)注消費(fèi)者權(quán)益的維護(hù)問題，我們所說的維權(quán)，現(xiàn)在應(yīng)該說上了一個(gè)新的臺(tái)階。在新的臺(tái)階，我覺得消費(fèi)者更應(yīng)該發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性，能夠自己主動(dòng)維權(quán)，和事先注意維權(quán)。

　　主持人：謝謝李律師。網(wǎng)友們，本次的訪談到這里結(jié)束，感謝大家的參與，我們下次再見。