隨著宏觀經(jīng)濟(jì)變暖，房地產(chǎn)市場也開始了新一輪啟動。人們紛紛猜測，在低價位徘徊了數(shù)年之久的商品房價格是不是也將啟動了。有人作出了“明年房價將上漲5～10%”的預(yù)測，更有甚者言之鑿鑿地說，某處的樓盤最近又漲了幾百元。那么，明年的商品房價格真的看漲嗎？復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的華偉博士認(rèn)為：未必。

　　稍微懂點(diǎn)兒房地產(chǎn)的人都知道，商品房成本最主要由建筑成本和土地成本構(gòu)成，這兩大塊各占到房價的30%左右。而隨著市場的規(guī)范和政府有關(guān)部門重新恢復(fù)批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)的上市，這必將直接推動我國房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，能夠在市場上立足的必然是那些有相當(dāng)規(guī)模和較高質(zhì)量的企業(yè)，它們能夠獲得相對低廉的建筑材料并掌握先進(jìn)的項(xiàng)目管理以及建筑施工技術(shù)，從而也就有效地控制了建筑成本。在土地成本中，由于土地資源的稀缺性，土地出讓金長期里會穩(wěn)步上升。但動遷安置費(fèi)用則未必。這是由于“九五”期間政府加大了舊城改造力度，昔日危棚陋室密布的地方今天已經(jīng)或正在變成規(guī)劃布局合理、配套設(shè)施齊全的小區(qū)，今后大量的動遷會由城市中心區(qū)向城市邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移。例如在上海，隨著“365”改造任務(wù)的基本完成，房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)也轉(zhuǎn)移到了城市內(nèi)外環(huán)線之間的廣大地域。如此一來，土地成本在短期內(nèi)也難以大幅飆升。

　　理所當(dāng)然，開發(fā)商的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用也構(gòu)成了房價的另一大部分。目前各地都不同程度地允許預(yù)售的存在，這就為開發(fā)商節(jié)省了相當(dāng)?shù)呢攧?wù)費(fèi)用。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和日益規(guī)范的市場化運(yùn)作又降低了企業(yè)的管理費(fèi)用。此外，房價中自然也包括了城市建設(shè)的配套費(fèi)用。華博士認(rèn)為，政府一直在致力于整頓商品房的不合理收費(fèi)項(xiàng)目并強(qiáng)化政策支持力度，雖然個別費(fèi)用會有所上升，但整體來說，此項(xiàng)費(fèi)用短期內(nèi)不會再有大的變動。

　　綜上所述不難看出，房地產(chǎn)業(yè)本身并不存在誘發(fā)房價上漲的內(nèi)在因素。如果政府有意通過控制土地供應(yīng)量來改變房產(chǎn)業(yè)的市場供求關(guān)系，從而影響價格，由于房屋的建造有一個周期，加之全國現(xiàn)有大量的積壓商品房，這一杠桿的作用也是滯后的，不會馬上顯出其影響。至于人們擔(dān)心的宏觀經(jīng)濟(jì)存在通脹壓力這一因素，華偉博士指出，即使通脹發(fā)生，它帶來的效應(yīng)也是多方面的，如果考慮到收入水平的增長，剔除物價的因素后，房價究竟是漲是跌短期內(nèi)殊難預(yù)料。

　　那么，又如何解釋近來一些樓盤的價格確實(shí)上去了的現(xiàn)象呢？華博士以一名專業(yè)人士的身份告訴大家，因?yàn)楦鱾�樓盤的具體情況不同，微觀上房價的漲漲跌跌是一直存在的，也不足為奇。不能用單個樓盤的個案來進(jìn)行炒作，以偏概全地代表整個房地產(chǎn)市場的狀況。

　　華博士提醒大家，商品房的價格與人們的工資收入、銀行利率等多種因素都有密切的關(guān)系，因此房價的漲跌不能一概而論。更何況隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋的精加工程度也越來越深，現(xiàn)代房屋從外觀到內(nèi)裝修都在升級換代，這些又怎一個“漲”字簡單了得？

　　從長期來看，房地產(chǎn)的價格將是穩(wěn)中有升，但排除人為炒作因素后，短期內(nèi)商品房價并不會大幅上揚(yáng)。在此特別提醒消費(fèi)者，不能盲目消費(fèi)，而應(yīng)綜合考慮多方因素，選購到稱心如意的好房。國際金融報