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記者 王曉峰
2001年7月，上海某處的房展會竟然出現消費者連夜排隊搶購新樓盤的景象，令眾多上海房產商們欣喜若狂，而他們在中國其他主要城市的同行也正在享受著“陽光燦爛”的日子。
據國家統(tǒng)計局的最新數據，今年以來，房地產市場持續(xù)火熱，商品房全面熱銷，每平方米銷售價格達到2304元，比去年同期增加了230元，增長11.1%。其中北京房價居全國首位，平均每平方米售價高達4771元，比去年同期上漲了258%。其它地區(qū)也不示弱。上海今年頭3個月商品房的單價從去年底的每平方米4050元，躍升至4157元，猛漲了107元，第二個季度又比第一季度上漲了1.4%。另外，山西、陜西、內蒙古和云南上半年的商品房銷售價增幅都超過了25%。
去年年底，人們還在為擺脫了持續(xù)五六年的房地產低迷而欣喜，轉眼間，樓市竟然已經熱得有點發(fā)燙了。
實熱還是虛熱
面對房價如此快速地上升，一些業(yè)內人士將它歸因于多年來國家實行的積極的財政政策、拉動內需和鼓勵居民消費金融政策的出臺及其他一系列相關措施的積極反應。
中房集團研究所副所長梁運斌指出，目前房地產業(yè)正處于新一輪的復蘇增長階段，從全國范圍看，并沒有過熱的跡象。理由有兩條，一是從房地產業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境看，正在持續(xù)穩(wěn)定增長的宏觀經濟是房地產發(fā)展的良好基礎；二是從房地產業(yè)發(fā)展的動力機制來看，新一輪的房地產增長是需求拉動而不是投資拉動，這與1992年的房地產熱有本質的差別。佐證就是近幾年來商品房銷售額增長的速度高于房地產投資的增幅，并且個人購房比例持續(xù)升高。
但另外一些專家卻持不同的意見。長期研究上海房地產市場的上海長寧區(qū)住宅發(fā)展局工程師顧海波對持續(xù)升溫的上海房市有自己的分析。他認為，上海近兩年之所以會出現當年住宅銷售量與竣工大體相均衡，是多種因素綜合、集中影響的結果，是特定時期的特殊情況。首先是房改政策的提前消化。有許多人和單位在趕“福利分房的末班車”，這兩年集團購房行為驟增的勢頭仍未徹底切斷。其次是大量舊區(qū)改造、市政動遷居民需要購房。據統(tǒng)計，近幾年來，上海每年用于居民動遷的住宅超過年住宅竣工量的三分之一，巨大的動遷用房量封殺了房價下跌的空間，也創(chuàng)造了住宅供需暫時“均衡”的“表面繁榮”。再次，一些條件好的機關、企事業(yè)單位已提前進入了貨幣化分房階段，“房改”的利好部分集中消化，不少稍有積蓄的青年人拼盡全力傾其所有沖進了住宅消費的隊伍，造成了一時間的“排隊搶購”住房的局面。
顧海波指出，隨著時間的推移，某些特殊因素的消失，若干年后不可避免地會出現住宅消費的結構性斷層現象，目前的繁榮只是一時之景。
政府坐不住了
在一些大城市中，買房投資成了不少具有金融意識的人的新選擇。他們的理由是，加入WTO后，隨著大量的海外企業(yè)進入中國，大量境外人士將會在中國一些大城市買房，中高檔住房的需求將激增，房價一定會大漲。另外，不少城市隨著土地由協(xié)議轉讓改為投標拍賣，以前因暗箱操作而可能被低估的土地價格將因此上升，從而帶動房價的攀升。于是，一些人盯住市中心的新樓盤，一買就是幾套，由此推動了新樓盤銷價的節(jié)節(jié)升高。
對于躁熱的樓市，政府部門也坐不住了，有關官員在8月初連續(xù)發(fā)表講話，大呼“房價太高了”。他們認為，拉動上半年房價上漲的因素除了住房制度改革調動了個人買房的積極性外，有的城市縮小縮減商品住房用地的供應以及經濟適用房的供應量，再加上一些開發(fā)商惡意炒作，誤導消費者，使房價出現了不正常的上漲。
建設部住宅與房地產業(yè)司司長謝家瑾說：“我最近看到報紙上登的一個開發(fā)商的講話，說北京申奧成功對北京的房地產是一個利好消息，利好在什么地方呢，他說每平方米的商品房的價格漲到2萬元錢不成問題。簡直說話不負責任，那么這樣一來就帶來一些誤導，好像說房價要大漲了，大家搶購，搶購就帶來房價進一步上漲。”
泡沫正在滋滋作響
在房地產商們夸張的言語背后，是新一輪的“圈地運動”。目前，全國商品房閑置積壓面積已經達到9000萬平米，但開發(fā)商還在不斷加大新開工面積。
據統(tǒng)計，今年上半年北京新建住房面積為841萬平方米，而去年同期為453平方米，一年之間翻了近一番。上海1—5月份完成住宅投資141.7億元，同比增加37.3%；住宅新開工面積563.7萬平方米，同比增加74.4%。而且目前已批待建的住宅建筑面積約是在建工程面積的5倍左右。廣東則已是超過40個月房地產投資資金以兩位數增長，今年頭4個月房產商的投資資金就達到218億元，占全國總量的兩成以上。而在其他地區(qū)則出現了盲目興建“大學城”，創(chuàng)辦高新技術開發(fā)區(qū)，在小城鎮(zhèn)建設中搞“天女散花”式的土地開發(fā)等現象。
伴隨著“圈地運動”，是新企業(yè)的涌入和銀行信貸在地產業(yè)的重新抬頭。
據北京房地產界的龍頭企業(yè)華遠公司董事長任志強稱，預計到今年年底，我國房地產企業(yè)將會超過3萬家。而去年這個數字是25762家。其中北京僅去年至今年4月新注冊的房地產公司就達1170家，全北京的開發(fā)企業(yè)已超過3390家。按北京目前2600萬平方米的開發(fā)規(guī)模折算，每家公司才不到1萬平方米。
對此，建設部部長俞正聲指出，大量無開發(fā)經驗、效率低的企業(yè)進入房地產業(yè)進行投資，不僅會造成住宅開發(fā)效率低、質量差、成本高，而且還會造成虛假繁榮，形成開發(fā)“泡沫”。
更令人擔憂的是，銀行信貸資本在地產業(yè)占的比重越來越大，房地產開發(fā)的資本鏈條越來越脆弱。目前全國房地產企業(yè)平均負債率在80%，高的則達到90%以上。據悉，今年一季度，廣州房地產企業(yè)到位資金雖說達到98.5億元，比去年同期增長近五成。但在資金來源構成中，銀行貸款和定金及預付款增長速度較快，企業(yè)自有資金反而下降了。今年1到3月廣州的房地產企業(yè)的銀行貸款比去年增長了64%，同期企業(yè)自有資金投資同比則下降了1.8%。
高潮過后是什么？
有人說，目前房地產業(yè)正處于第三個高潮中。如果說法正確，那么高潮過后是什么呢？或許又是一輪低迷。
一些后勁不足的跡象已經開始顯現。今年上半年北京在新建住房面積翻一倍的情況下，銷售面積比去年增長僅為6.8%，并且僅為今年新建面積的四分之一多。處于西南部經濟欠發(fā)達地區(qū)的貴州省，在樓市樓價持續(xù)兩年火爆之后，大面積的高價位高層住宅已明顯銷售不暢。
另外，有關人士指出，目前房價上漲的幅度已遠遠高于同期城市居民收入增長的速度。按照顧海波的說法，現在住宅消費市場已由“機構”時代進入“散戶”時代，但“散戶”的承接力度是依賴其收入而定。因此，在房價一時的“井噴”過后，住宅價格必然要與普通老百姓的收入接軌。這時，買房投資熱、圈地運動的后遺癥就會顯現，所引起的多米諾骨牌效應必須會進一步抑制房價的非理性上升。
而所謂的“土地拍賣”和“入世”的效應更是根據不足。專家指出，土地價格最終是由市場供求決定的，許多原本在土地市場價格雙軌制條件下憑借權力、靠劃撥獲得土地的“大戶”將退出新型土地市場，在舊體制下的“炒地皮”現象反而會被遏制。因此，只要實現真正意義上的土地拍賣制度，市場就會顯得理性，土地價格可能不升反降。另外，對于入世，建設部部長俞正聲說得很坦誠：“申奧和入世對于我國房地產市場會有一定的影響，但也不要過分夸大，因為中國的房地產市場主要還是靠內需，靠老百姓買房，老百姓的購買能力不會因申奧成功、入世成功而大幅度提高。”
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