房地產業三巨頭——王石、馮侖、潘石屹[微博]三小時對話

　　去年年底，在預測2001年北京樓市房價走勢時，聽到的是“降聲一片”。半年過去了，京城樓市雖然沒有大紅大紫的項目，但也算得上是產銷兩旺。如今，入世的腳步已越來越近，2008年北京奧運申辦又成功了，北京房價今后的變化走向自然更加引起了各界的關注。也正因為如此，最近北京的媒體上，有關房價變化的聲音也增多了。一些業內人士通過媒體透露出的對房價變化走勢的看法不僅不同，相互間還出現了矛盾，購房人對此感到迷惑。本報因此約請中國房地產業三大“巨頭”到報社，直面交流，面對面暢談各自對北京房價變化走向的看法。

　　主持人：劉素京

　　嘉賓：萬通集團主席馮侖

　　萬科集團董事長王石

　　現代城總經理潘石屹

　　時間：2001年7月16日下午2點30分—5點30分

　　地點：北京青年報20層第四會議室

　　王石：從經濟規律看，降價是大趨勢，即便是奧運申辦成功了

　　主持人：近一段時間，尤其是申奧成功后，有關今后房價變化的聲音多了，這其中就有王總的聲音。兩個星期前，您就說房價還有15%的下降空間；申奧成功后，您仍然堅持這個觀點嗎？15%的降價空間，又是如何計算出來的？

　　王石：第一，我想說的是房價要降，是指總體趨勢，但具體到全國各地，應該是不一樣的。第二，評論一個城市房地產價格合不合適，有一個參照系數，就是城市家庭年收入和城市平均房價之比。上海、深圳、廣州這三個城市的比例接近國際上8到10倍的比例，房價比較合理。相比之下，北京的比例就偏高了，通常是22-23倍，因此，北京的房價有降價的空間。

　　針對這種下降趨勢，也要具體分析：房價有一定的下降空間，不一定就意味著房子的價格就要下降。房價的降價空間指一個城市總的價格走勢。北京現在的城市化過程，城鄉結合部建設大量比較便宜的房子，會拉低北京總體房價水平。

　　主持人：那我是不是可以這么理解，您說的下降空間是城市擴容帶來的城市周邊房產的降價，而不是指商品房利潤的下調？那么，您說的15%的下降空間中利潤占多少？

　　王石：15%的降價空間是綜合的。除了和城市擴容結合起來看外，還要和北京市民住宅消費情況結合起來。其次，也要看統計數據是否合理。當然舉辦奧運會，對北京的房價會有一個非常大的刺激作用，但是總的來看，我認為北京的房價還有下降空間。

　　至于下降空間中利潤空間占多少，萬科在北京做的項目不是很多，不具備發言權，潘總、馮主席有發言權。

　　主持人：如果僅以北京萬科項目為例，您認為大約能降多少？

　　王石：我是從房地產總的走勢來看這個降價趨勢的，具體到萬科的項目沒有做過計算。

　　馮侖：北京房價漲到2萬元說的是高檔房

　　主持人：馮主席，您在莫斯科接受本報記者電話采訪時說，申奧成功了，北京的房子能漲到每平方米2萬多塊錢。您與王總的觀點是不是完全矛盾的？

　　馮侖：兩個觀點都對。他說的是平均數市場價格，我講的是高檔房。

　　因為萬通的產品針對的大部分是金領和大白領，所以現在的房多數也賣到每平方米1萬多(元)。以北京目前情況看，就是沒有奧運的因素，實際上一些高檔房價格已經接近于2萬。申奧因素將使北京高檔房這個趨勢更加突出。

　　王總談的是一般規律，而不是某類產品，而我側重的是某一類產品。每年要有100多億美元投在北京，投資創造出更多的需求和就業機會，交通、能源、居民素質的提高等等將改變北京的整體社會環境。有錢人將更加愿意到北京來居住。這一系列也將拉動高檔房的發展。我們的客戶也會增加，在增加的過程中，價格也會上升。

　　主持人：房價上漲部分是不是都是發展商的利潤呢？

　　馮侖：對高檔房子，價格上升最多的應該說是利潤。但對高檔房的客戶來說接受的是服務和品質，而不是成本。

　　高檔房產品最終會走向唯一性、稀缺性和藝術化，那么這種產品，生產者定價的空間相對于普通中低檔產品來說要大。

　　價格應該分層，籠統地用一個概念來談價格可能產生誤導

　　主持人：之所以確定對話的主題是房價變化的空間，而沒有講“降”或“漲”，是基于目前北京已有70%的人已經有自己的房子了——無論是漲還是降，對北京人來講都有喜有憂。所以我們希望做這樣一個了解，目前市場是一個什么樣的預期？

　　馮侖：大家在談價格的時候，始終不愿意面對“分層”。實際上人群已經分層分得很厲害，不同層的人，對價格的關心程度和敏感度是不一樣的。

　　對于低收入者而言，最關心的是價格；對中等收入者來說，隨著價值觀的變化，可能會出現超前消費；對再往上走的一些客戶，實際上更主要的是喜歡，取決他買不買的不是價格，而是喜歡不喜歡。

　　所以，談到價格的時候，如果用一個籠統的價格把這幾個層次的人概括進去容易誤導。

　　房價下降不會出現不良經濟反應

　　主持人：在今天的談話前，我們做了相應的準備，包括與有關部門的人接觸，聽了管理者的想法。我們發現，人們一方面希望房價能降下來，讓越來越多的老百姓買得起房，但另一方面，也有人擔心出現像香港那樣的不良連鎖經濟反應。如果北京的房價真的降下來，會不會出現這種反應？

　　王石：不會。從萬科在各個城市的統計看，從1993年一直是降的，直到1998年才基本穩固。從國內看，很多房子都沒有增值。不要把房子降價看得很可怕，這是中國房地產開發方式的特性決定的，中國是增量開發。城市是平攤擴容的，土地多，地價不變，沒有控制，后面開發的房子一定比原來的成本要低，而品質要高，這是好事。所以現在開發商要研究不可多得性，開發的產品要不可復制。另外，這個降價是平均在降，不是所有的都在降。

　　主持人：按王總的觀點，會不會出現這種后果，就是大家都處在等待狀態，因為房子買得越晚價格越便宜、品質越好？

　　王石：不會。這個擔心是多余的。電腦和手機就是產品越來越好，價格越來越便宜，但你會不會等？你不會。人是要享受的，尤其是現在，90%的買房人買來是自用的，不會因為價格可能下降而等待。有需求，就有消費。

　　在申奧和入世的大背景下，北京平均房價要降不太可能

　　主持人：王總認為降價是常態情況下看大市場，而馮主席是從高檔產品這一類住宅看，認為是要漲價，潘總，您又是怎么看的？尤其是在經歷了申奧成功這種重大事件后，您認為房價的走勢如何？

　　潘石屹：上半年有一個經紀公司講房價要降，當時好多人就問我。前不久，王總也說要降15%。王總是房地產業的領袖，他這一說，就掀起軒然大波了。好多人都在問：是不是真的要降了？

　　申奧一成功，平均房價就一直往上漲，也有人說，現在房價穩中有升已經持續幾年了，是不是持續漲個七八年，不來幾個波動也很難說。

　　申奧成功，北京要投資1800億元來建城市基礎設施，我覺得這與北京房子的價值有很大關系。以現代城為例，真正建房成本只占35%，交的稅費占65%。所以就能看出：房子價值很大一部分是因為周圍基礎設施好，房價才高。至于價格，我覺得，如果價格遠遠偏離價值，就是不合理。

　　另外，從剛才王總所說的國際上購買一套房子要花的價格在家庭收入中占的比例看，在中國應該有個修正。首先，中國人的真正收入和統計的收入是不一樣的。第二，北京是個開放的城市，不能用北京家庭的收入來做比較。以現代城為例，現代城有30%的業主是外地人，25%是外國人。

　　另外，上海的房價實際比北京要高。同等品質的房子售價比北京起碼要高15%到35%；租賃價也高。

　　所以，北京的房價很難講。《北京青年報》的讀者可能特別想知道王總怎么看，馮主席又怎么看房價。實際上，我覺得應該懷著敬畏的心情面對未來，面對價格。股票市場上有股評專家，很多股民希望他們分析股票走勢如何。但深圳有一份調查，最不受尊重的職業，股評專家排倒數第二。所以，讀者可能希望看到結果，但實際上我們應該注重分析方法，而不是結果。

　　我還想強調的是：房子的價值不取決于本身，而是周邊環境。因此，有一點是可以肯定的，北京的申奧成功，肯定會增加北京房屋的價值。至于價格，理智一點說，在奧運和入世這個大背景下，平均房價要降是不太可能的。

　　馮侖：我還補充幾點。從全世界看，房價還與幾個因素有關：一個是經濟成長速度；一個是土地供應。如果這兩者剛好是吻合的，房價就漲；如果經濟成長快，但土地供應沒有控制，價格也漲不起來。還有一個是稀缺性和唯一性，另外管理品質也得高，如果管理品質不好，價格也會降；還有一個就是特殊性，比如成了文物。當然這些都是特性，主要還得看基本的經濟成長、收入和土地供應，這是大規律。如果放在這個大規律下看上海和北京，大家應該可以參考潘總的數據。但如果現在回到現實的情況下，要求看奧運會一結束，馬上會怎么樣，大家都最好別說得太具體，而應該回到王總說的一般規律上來，這樣的話，無論是開發商還是購房人還是政府，大家都來面對大規律，這樣的話，語言會比較接近。

　　王石：我相信即使有奧運因素，房價下降的大趨勢并不會改變，只會增加需求量。

　　正是因為這個大趨勢，實際上，增加需求的同時，提供的土地資源也比較多。而房地產的開發一般要滯后15到30個月，這樣的話我們可以看出，即使沒有奧運，相當一部分項目也會釋放出來。顯然，我同意潘總剛才描寫的美好前景，但實際上，我認為正是市場開放了，競爭會使價格下降，還有更多的土地被開發，更多的產品被開發出來，北京也會像上海那樣，消費者有更多的選擇，從1500元到3萬都有。整個趨勢還是不會因為奧運因素改變。

　　馮侖：王總說的還是按照國外計算的方法和國內幾個區域開發的統計，北京還有降價的空間。這和股評專家說的是兩碼事。

　　購房人什么時候買房，在哪兒買房，要根據自身情況

　　主持人：馮總，高檔房漲要漲在哪兒，我還想弄清楚一點。

　　馮侖：漲的當然還有稅費和品質。我知道你的意思——還是要看漲得是不是利潤。實際上，媒體和政府都有這樣一個習慣，站在工薪階層的立場上看商人的利潤，認為房價高了，開發商就是暴利了。實際上這也是勞動所得。就商人而言，客戶滿意度是第一位的。他滿意了，愿意付這個價格，就行了。衡量一個市場健康，要分層，要看客戶滿意度。實際上，對政府而言，要管的是交易是否公平。無論價格高低，只要購房人愿意接受就行。

　　主持人：可以看出，王總和馮總對大趨勢上的看法是一致的，趨勢還是降價，但高檔房會漲。潘總，您的項目在CBD內，都屬于受關注的區域，不知您怎么看？

　　潘石屹：我覺得剛才王總和馮主席談的，有一點和我的看法應該是一樣的，就是要分層次看。比較彩電行業的降價，新推出的彩電產品絕不會降價，只有積壓的、舊的產品在降。房地產市場也如此，不創新的落后產品會降價，但新的產品在目前這個大氣候下很難降價。構成價格的最重要因素是價值，1800億元的市政投資，北京的房子含金量肯定會提高的。另外，購房人也很理性，預期也提高了。在這兩個背景下，平均價格大幅度下跌我覺得還是不太可能。下跌的只能是那些落后產品。

　　馮侖：最危險的是中檔的沒有特色的房子。

　　潘石屹：另外，我覺得申奧成功對北京的影響，還要注意一點：這里是個開放的城市。

　　馮侖：實際上，我剛才講高檔房的時候，還有一個因素，高檔房的消費者活動半徑很大，高檔客戶來自各個地方，流動性大，申奧對大家提高了信心，高層的消費者我一直看好。而相對來講，中低檔消費者中本地的居民多，它的流動性相對要小。

　　主持人：您會因申奧成功而調高項目的價格嗎？

　　馮侖：不會，得看市場。價格是雙刃劍，要對它懷有敬畏之心。還有一點也不能誤導消費者，不要一聽說高檔房要漲價，就覺得怎么著了。這7年中，大家的收入預期也高了。收入高了，大家抗價格波動的能力也增強了。最關鍵的是，大家買房一定要根據自身的情況，決定什么時候買，在哪兒買。(文字整理／本報記者余美英 攝影／賈婷)