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房地產：中性
央行今年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率，金融機構一年期存款基準利率0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。次日，二級市場特別是房地產上市公司股價以大幅下跌回應利率上調。雖然此次加息在時間上有其突然性，但其中也反映出房地產行業對利率的敏感性及其公司股
價的脆弱性。盡管從目前情況來看加息對房地產行業實際的影響，如提高房地產商融資門檻，提高房地商融資成本、抑制房價等方面的影響甚微，但市場對于中國經濟進入加息周期的認同，將直接影響投資者對房地產上市公司的投資熱情。如果認為地產“泡沫“論是央行加息的主要動力之一，那加息后房價的持續上漲，房地產投資的穩步上升，進一步在未來再次發生居民儲蓄降低的情況時，對央行隨時會再次加息的擔心也是正常的。
中短期來看，加息周期的開始增加房地產行業發展的不確定性，其向下拐點出現的可能性也在加大。盡管說此次加息對房地產開發商整體影響不大，但會使其原本由于信貸緊縮對其資金需求的壓力加大，由此在不久的將來會引起中、小開發商的降價銷售、從而導致供需變化。因此，對2005年房地產行業整體銷售放緩的擔心短期內將很難改變。
目前，我們認為房地產類上市公司的吸引力依然存在。日前金融街(資訊 行情 論壇)的增發，認購倍數達到34倍，從中不難看出投資者對房地產投資的趨同性，集中表現在對人民幣升值的預期、注重公司盈利模式及持續發展等方面。2005年開始投資的主要動力來自于上市公司業績披露即是向投資者展示公司充分分享行業增長成果的機會。整體上，我們認為無論房價的走勢如何，2005年房地產行業所面臨的不確定因素，負面因素將大于正面的。基于長期看好房地產行業的角度，在2005年希望看到房地產行業的發展是趨向整合，其中特別是龍頭企業優勢更加明顯的體現。 我們認為在2005年上市公司股價波動將比較明顯，整體房地產上市公司估值水平向下的壓力及可能性較大。
| 表22 2004年12月房地產行業估值表 |
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03A |
04F |
05F |
06F |
凈利潤增長(%) |
16.6 |
36.1 |
40.5 |
55 |
每股收益(人民幣) |
0.26 |
0.33 |
0.46 |
0.67 |
每股收益增長(%) |
16 |
25 |
40 |
55 |
市盈率(X) |
22 |
21 |
19 |
11 |
市現率(X) |
-7 |
19 |
13.7 |
7 |
市凈率(X) |
2.1 |
2.5 |
2.7 |
2.9 |
EV/EBITDA(X) |
5.6 |
5.6 |
5.1 |
4.7 |
收息率(%) |
1.2 |
1.2 |
1.6 |
2 |
凈資產收益率(%) |
9.4 |
11 |
14 |
16 |
凈負債率(%) |
22.9 |
17.4 |
16.2 |
20.1 |
| 資料來源：海富通基金管理有限公司 |
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