|
從上海城市功能定位和人口政策看 房地產(chǎn)投資品種的選擇
細心的讀者，也許已經(jīng)從最近上海的各主流媒體中看出些什么，即未來(這個未來是指2010年、2020年的中長期)上海的城市功能定位和人口政策已經(jīng)明確，吃透個中內(nèi)涵，對關(guān)注上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢、熱衷房產(chǎn)投資的人來說，無疑能夠得到一些啟迪。
上海的城市功能定位是什么呢?以前曾經(jīng)有過多次的探索，如五大支柱產(chǎn)業(yè)、四大國際中心等等。然而，近期在人們的不經(jīng)意中，悄然的定位于重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、裝備制造業(yè)，可以相信，今后上海的城市功能，也將圍繞這兩大產(chǎn)業(yè)定位而定位，并發(fā)揮應(yīng)有的作用。
人口政策與城市功能是相輔相成的，同時，人口政策制訂也一定會從城市的實際情況出發(fā)。上海中長期人口政策業(yè)已確定，主要的思路是：考慮到上述兩大產(chǎn)業(yè)定位，上海將借鑒國際都市圈之一的大巴黎模式，即以上海中心城區(qū)加上十幾個衛(wèi)星城市組成一個大上海，中心城區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，衛(wèi)星城市及有些有條件的城鎮(zhèn)與開發(fā)區(qū)，發(fā)展裝備制造業(yè)；中心城區(qū)降低人口密度，人口向衛(wèi)星城市遷移，目標是減少90~100萬人，保留至900萬，而包括衛(wèi)星城市在內(nèi)的中心城區(qū)以外的人口，發(fā)展規(guī)劃是1000萬~1500萬。最終大上海人口總量控制在2500萬~3000萬。大幅度增加人口，一方面是當(dāng)今中國加快城市化進程的必然趨勢，另一方面考慮到上海率先進入人口老齡化階段的實際情況，上海目前60歲以上常住人口高達13%，為全國之最，世界罕見。這一問題集中反映在社會保障方面，已到了不堪重負的地步。因此，設(shè)想大量引進、吸引青壯年進入上海，可以進行人口稀釋。
了解了上海的城市功能定位和人口政策之后，假如想在上海進行房地產(chǎn)投資，就應(yīng)該圍繞上述的功能定位與人口政策，尋找目標和方向：
1、打算純收取租金的。首選中心城區(qū)。因為無論什么用途的物業(yè)，都是中心城區(qū)的租賃需求旺，投資回報高�？梢韵胂蟮氖�，無論是商用辦公的、還是單身貴族或舉家前來上海創(chuàng)業(yè)的人士，跑到邊遠地區(qū)租房的不會太多。所以，首先應(yīng)當(dāng)將招租對象，鎖定在中心城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)供職的白領(lǐng)階層，如小面積的舊公房、酒店式公寓可以考慮。其次，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)小面積的產(chǎn)權(quán)式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式酒店也可以考慮，因為今后不同規(guī)模、不同類型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對大大小小的奧菲斯會有較大的需求。再次，中心城區(qū)以外的物業(yè)也并不是不能考慮，像一些交通條件優(yōu)越的開發(fā)區(qū)內(nèi)的小面積工業(yè)用房，也可以投資，將來為大型裝備制造業(yè)配套的小企業(yè)提供生產(chǎn)場地。當(dāng)然，衛(wèi)星城市中建筑總量在30萬平米以上的大型社區(qū)，面積較小，適用于經(jīng)營普通老百姓開門七件事的社區(qū)商鋪，由于其價格遠低于中心城區(qū)的，相信將來也會有租賃市場，只是需要捂上相當(dāng)長的一段時間。
2、打算賺取差價的�？梢枣i定兩大目標：一是內(nèi)環(huán)線以內(nèi)、面積在100~150平米的新開樓盤或次新房；二是衛(wèi)星城市和小城鎮(zhèn)(如以前已經(jīng)明確的三城九鎮(zhèn))商品房。對于前者，很能理解，由于今后中心城區(qū)除了歷史保護建筑以外，可以拆舊建新的土地所剩不多，因此，別看目前大多數(shù)高企在每平方米1萬多元的單價，從長遠看，還有上升空間，趁現(xiàn)在還不算太高，買入后留給遲到的、想在上海發(fā)展創(chuàng)業(yè)的、同時已經(jīng)拖兒帶女的海內(nèi)外成功人士。退一步講，即便有一天上海房地產(chǎn)價格出現(xiàn)拐點，中心城區(qū)房價相對邊遠地區(qū)抗跌，對于投資人而言，沒有什么比風(fēng)險小于增值空間更有投資價值的了。至于后一種情況，不妨選擇已經(jīng)列入交通、市政建設(shè)規(guī)劃的衛(wèi)星城鎮(zhèn)且其目前單價在每平方米5000元左右的普通住宅，若干年后賣給從中心城區(qū)分流、遷移出來的居民和從全國各地移民而來的新上海人。
3、打算投資自用兩相宜的。廣義上看，投資自用兩相宜的房產(chǎn)，其實在價格漲到今天這個份上的上海灘，幾乎不存在這樣的房產(chǎn)。因此，從狹義上講，所謂的投資自用兩相宜，在這里是指一旦買在高位，套牢了就用于自住。假如心理上有這樣的準備，經(jīng)濟上又有能力承受的，可投資的房產(chǎn)首推中心城區(qū)房齡在10年以內(nèi)，結(jié)構(gòu)尚可，房型偏老，面積不大的第一代商品房。這類房產(chǎn)雖然總價低于新開樓盤，但由于面積一般只有六、七十平米，再大的不屬于這一范疇，雖然單價絲毫不低于新開樓盤。但仍然值得投資，因為無論是出租或出售，對象就是未來愿意呆在中心城區(qū)并在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)工作的白領(lǐng)，或者是不愿意到邊遠郊區(qū)生活的老年人。
即便買進的價格不菲，出租的回報率也可能低于銀行同期利息收益，短時期也有可能沒有繼續(xù)上漲的空間。但是，應(yīng)當(dāng)堅信，由于今后中心城區(qū)建造商品住宅時，受優(yōu)等地段造優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的思路影響，一般不會建造小戶型房子。因此，100平米以下上世紀九十年代建造的房子就成了絕版產(chǎn)品。即便有可能某一天因為受整個房地產(chǎn)市場調(diào)整而滯漲或略有下跌，但短期的調(diào)整不會改變其中長期上漲的趨勢，退一步而講，就是長時期被套牢了，投資者有一天自己也會老的，留給自己居住，在市中心頤養(yǎng)天年，也是一種不壞的選擇。上海證券報沈正欣
| 
