|
資金對于房地產發展的絕對重要性是顯而易見和無須多言的。但是，房地產市場上是不是資金越多越好，來者不拒?是不是資金左右市場甚至決定市場?中國房地產會不會成為股市之后的又一個資金市?--答案是否定的
毫無疑問，房地產發展需要大量資金，房地產是一個資金密集型產業，即需要企業巨大的開發投入，也需要居民巨大的購房資金。既有企業和個人的自有資金，也有銀行的各種
大量貸款。
資金對于房地產發展的絕對重要性是顯而易見和無須多言的。但是，房地產市場上是不是資金越多越好，來者不拒?是不是資金左右市場甚至決定市場?中國房地產會不會成為股市之后的又一個資金市?--答案是否定的。
中國股市長期是一個資金市，中國股市的幾次大起大落，都是與資金潮水般地涌入和退出分不開的。上證指數從1996年的536點飆升到2001年的2245點，然后從最高點下降到目前1300點左右，無不清楚地反映了資金的進退軌跡和作用。資金比企業業績和政府政策更重要，資金的多少決定市場的走向：資金涌入造成股指飆升群情振奮，資金退去引發股指暴跌信心動搖，市場和人心完全看資金臉色行事。
日本和中國香港房地產市場長期都是資金市，為資金左右并最后引發泡沫破裂和金融危機。日本在上世紀60年代經濟起飛并且在1985年被迫簽署廣場協議讓日元升值后，資金極其富裕，貨幣供應量持續大幅度增長。在日元升值后的三四年里，日本股票價格和房地產價格分別上漲了81%和177%，東京和大阪核心商業地區的房地產價格飆升800%。將國內房價炒高以后，錢多得花不了的日本開始將資金投向海外，買下紐約市最昂貴的地產洛克菲勒中心，買下美國人最有自尊心的產業好萊塢影片公司，可謂氣吞山河所向無敵。中國香港在上個世紀的70年代經濟騰飛之后，外匯儲備激增，居民閑錢猛增，充足的資金缺少方向，大量投放在股市和樓市，造成股價和樓價一起飆升。原先一些投資加拿大和澳大利亞房地產的資金，看到香港投資回報遠遠高于其他地方又將資金撤回來，越來越多的資金集中在彈丸之地的香港，尤其是只有區區幾百平方公里的港島和九龍的房地產上，使之成為世界上含金量最高的地方，造成房價持續飆升，遠遠脫離居民實際購買能力。1981年香港已經成為世界上房價第二昂貴的城市，從過去平均房價不到美國和加拿大主要大城市的一半，一躍高出其三四倍。
而且日本和中國香港都一樣，樓市和股市同步前進，即所謂的股地拉扯，互相連動，由此而來造成更大的動蕩和危害。日本和中國香港居民在股市中賺到了錢又投資到樓市中來，或者在樓市中賺到了錢再投資到股市中去，形成股市和樓市長期一榮俱榮，一損俱損的局面，資金市的特征和危害更加明顯突出，市場的調整和恢復也就更加困難。日本和中國香港樓市泡沫破裂的時候，通常會引發金融危機，或者金融危機爆發的時候必然連帶樓市暴跌。投機猖獗和炒作成風，嚴重影響股市和樓市正常的投資功能，更影響了廣大居民的安居樂業和經濟的穩定持續發展。
不必諱言，前幾年上海、杭州等中國內地主要和發達的沿海城市房地產價格上漲太快，也是因為客觀原因造成資金充足，成本太低，放貸太濫，監控不嚴以及缺乏其他的投資渠道，大量資金涌入房地產市場造成的。房地產成了最好的和也幾乎是唯一的投資工具，樓市成為資金的避風港、安全島和印鈔機器，出現億萬資金擠樓市的局面。當樓市投資屬性過分強化和異化的時候，本來應該處于第一和主導地位的居住屬性反而遭受打擊和壓制，被弱化和淡化了。
正當去年下半年開始的中央一系列宏觀調控措施逐漸取得成效，今年5月銀行開始的嚴格控制貸款，提高貸款門檻，尤其是央行10月加息和進一步加息的壓力，流向樓市的資金開始得到有效控制的時候，11月份以來人民幣升值預期造成了新的一波國際資金的蜂擁而入，引發上海高端房地產市場價格的又一次上升，再一次說明了資金對于上海樓市走向和價格高低的巨大影響。
房地產市場的發展缺乏資金是不行的，過量資金涌入也是不行的。進入房地產市場資金絕對不是越多越好，更不是來者不拒，多多益善。
防止房地產市場成為又一個資金市，首先要控制資金的總量、流向和進入的速度，防止潮水般地涌進涌出，防止過度炒作，防止房地產的投資屬性壓制居住屬性，投資功能壓制消費功能。
其次，要努力加強和拓展房地產市場的空間，形成多元化、多樣化和立體型的產品體系和價格體系，做好流入資金的分流和分散，避免連動效應造成的價格大幅度上升和波動。
最后，要對不同的資金進行區別對待，要充分利用基礎資金和可靠資金。什么是房地產的基礎資金和可靠資金，上海居民(包括新上海人)的居住性購房和改善性購房所用資金就是基礎資金和可靠資金，這些資金最穩固和最可靠；有條件的使用和利用各種投資資金，鼓勵長期投資；嚴格防止和防范各種形式快進快出的熱錢，以及短線投資和投機。
上海房地產市場首先應該成為上海居民的房地產市場，然后才能成為全國和全世界居民的房地產市場；首先應該滿足人們的居住需要，讓絕大多數的人能夠買得起和樂意居住，然后才是滿足人們的投資需求，成為人們值得投資的地方。否則就是本末倒置，空中樓閣，就有可能成為大起大落的資金市，為投機和炒作者所利用，并有可能對上海的經濟金融秩序造成危害。一部分投機者和投機資金興風作浪所造成房地產市場巨大波動的惡果最終要讓大多數普通購房者品嘗，這是不公平的。上海證券報上海俞堅
| 
