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房地產(chǎn)價格能不能繼續(xù)上漲以及上漲多少，完全取決于后續(xù)資金，與已經(jīng)投入的資金無關。后續(xù)資金是推動市場走向的核心力量
面對這個越來越大也越來越昂貴的宴席，誰來接盤?上海樓市和樓價進一步發(fā)展的巨大后續(xù)資金從什么地方來，這是一個亟需思考和解決的問題
玩過股票的朋友都知道，每當股指上升到某一高位時，股價能不能進一步上攻，以及還有多大上攻能量，完全取決于有沒有后續(xù)資金以及后續(xù)資金的多寡。
股市擴容也必須有大量的后續(xù)資金進場，否則市場馬上掉頭向下。資金對于市場走向的決定性影響是不言而喻的。
進一步分析，在股市高位時再進行迅速擴容，那么對后續(xù)資金的需求就更大了。
后續(xù)資金領導市場走向
房地產(chǎn)市場的情況完全相似，上海房地產(chǎn)價格能不能繼續(xù)上漲，以及上漲幅度，完全取決于后續(xù)資金，與已投入資金無關。后續(xù)資金是推動市場走向的核心力量。
目前上海房地產(chǎn)總量已經(jīng)相當大了，房價也已經(jīng)非常高了，這兩種情況決定了上海需要非常大的后續(xù)資金，才能保證樓市的進一步發(fā)展和樓價的進一步攀升。
自上世紀九十年代以來，上海新造商品房面積已經(jīng)接近2億平方米，可交易的存量房總面積當然還要多。2000年以來上海每年新造商品房銷售面積都超過2000萬平方米，這個數(shù)字比整個歐洲還多得多。預計今后5年上海還要新造1億平方米，這就要求十分巨大的后續(xù)資金的支撐。假設今年上海新造商品房銷售面積是2500萬平方米，均價每平方米8千元，僅僅一手房銷售就需要2000億元資金(實際上銷售面積不止而銷售價格則不到上述數(shù)字。這里所舉數(shù)字僅僅為了計算上的簡單直觀，準確數(shù)字以房地局或統(tǒng)計局為準。下同)。
新造商品房的銷售不能打白條，需要百分之百的資金。因此當房價比較低的時候，銷售同樣面積所需要的資金量比較少。房價持續(xù)迅速上升并要求維持一個很大的規(guī)模和一個價格上漲態(tài)勢，后續(xù)資金的需要量就將成倍增長，甚至以幾何速度遞增。假設2000年時上海新造商品房均價為每平方米3000元，銷售量2000萬平方米，當年所需要資金量為600億元。4年后每平方米均價增加到8000元，所需資金量上升到2000億元，急增3.3倍，凈增1200億元。同時最近幾年上海二手房交易量不僅增長極快，而且交易價格上升幅度也極大。有報道說，2003年上海二手房交易量達到2800萬平方米，預計今年達到3000萬平方米。假設今年二手房交易均價從過去的3000元上升到7000元，二手房交易所需要的新增資金達到1200億元(4000元*3000萬平方米)。一手房和二手房相加所需要的總資金達到3200億元，這可能占今年上海GDP(去年是6250億元)的將近一半和上海居民全部儲蓄總量(去年是5000億多元)的三分之二。
盛宴開席 誰來買單
面對這個越來越大也越來越昂貴的宴席，誰來接盤?上海樓市和樓價進一步發(fā)展的巨大后續(xù)資金從什么地方來，這是一個亟需思考和解決的問題。
與其他任何房地產(chǎn)市場一樣，上海人(當然包括新上海人)始終是上海房地產(chǎn)市場的中堅主體，上海人手里的錢始終比其他地方來的人手里的錢更重要和更牢靠。雖然一般說來上海人比起兩外人士收入不多資金不厚，但是他們是最忠實和堅實的力量。問題是，目前上海房價與居民收入比已經(jīng)很高，有的說達到10：1，有的說達到12：1，不管具體多少，總之已經(jīng)是一個非常高的水平。香港居民房價收入比自上世紀七十年代中后期以來一直在8：1以上，某些年份超過10：1，甚至超過14：1。但是凡超過17：1的年份(1980和1981年，以及1996和1997年)結果都以泡沫破裂和崩潰告終(破裂和崩潰的標志是價格下降幅度超過30%，回升時間超過24個月)。
本人不贊成簡單地使用房價收入比(房價收入比具有非常豐富和生動的內(nèi)容)，不能僅以一個數(shù)字來證明什么更不能肯定什么。目前和將來上海的房價收入比是中國內(nèi)地最高的，這是客觀和無可爭辯的，就像杭州肯定比蘭州高，紐約市肯定比紐約州高，東京和香港肯定比加拿大、澳大利亞的某些城市高，以及房價快速增長時肯定比房價下降時高一樣。但有一點可以肯定，最近幾年來上海以及全國居民的收入增長遠沒有房價增長快，資金的使用和儲備一直在寅吃卯糧，資金能力已經(jīng)大量被挖掘和消耗。雖然在財富效應以及房價大幅度上漲和繼續(xù)上漲的情況下，上海居民愿意進一步擠壓、犧牲更多的其他消費，將更多的錢用于房地產(chǎn)，但是這只是權宜之計，不是長遠之計。
有報道說，目前上海家庭債務與可支配收入之比已經(jīng)高達155%。另有報道說，作為大陸收入水平最高的上海人的消費水平已經(jīng)大大落后于其他城市，因為上海人在房地產(chǎn)方面已經(jīng)投入太多，嚴重影響了其他方面的正常消費。據(jù)統(tǒng)計，美國居民平均每月房屋還款額為1600美元，平均年還款19200美元，占平均稅后收入47200美元的41%，與每月用于食品和交通，或者用于衣服，健康和教育方面支出相當，低于信用卡48%的債務比例。
兩外資金 難說可靠
兩外人士仍然是上海市場不可或缺的重要資金來源。但是自去年下半年中央加強宏觀調(diào)控，尤其是今年5月銀行加強放貸監(jiān)管及10月加息之后，有跡象表明外地人士在上海購買房子開始減少，速度放慢，觀望氣氛增濃。因為事實上上海房地產(chǎn)市場上的風險確實在增加，成本在上升而利潤空間在縮小。
可以慶幸的是正當這種情況剛剛發(fā)生并且日益明顯時，最近數(shù)月境外人士在上海買房數(shù)量明顯增多，速度明顯加快，暫時彌補了外地人士投資的減少。毫無疑問，最近境外資金完全是沖人民幣升值預期而來的。
第一，雖然近幾年上海房價增長很快，但境外人士如果拿非美元的其他外幣來買，由于相對美元而言大幅升值，所以他們并沒有覺得有太大的漲價。
第二，如果人民幣升值，這些外幣將伴隨美元一起貶值，因此現(xiàn)在買進以人民幣計價的上海房地產(chǎn)可以保值。
第三，境外人士如果能夠獲得外資銀行的房屋抵押貸款，目前利率遠遠低于內(nèi)地統(tǒng)一的利率，大約僅為后者的50%，成本非常低廉。
第四，境外人士如果能夠以美元償還銀行今后的還本付息，那么一勞永逸地避免了人民幣升值的風險和損失。
第五，享受中國大陸經(jīng)濟和上海房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展帶來的好處和利益。
因此，當外地人士開始覺得卡喉嚨的時候，境外人士在上海的房地產(chǎn)投資還有極大的空間。但是這些資金的可依賴程度是非常值得懷疑的，并不是也不能夠成為上海房地產(chǎn)發(fā)展的重要資金力量。
上海目前正處在房地產(chǎn)發(fā)展高峰期，有人說至少還有15至20年的大發(fā)展，上海房地產(chǎn)發(fā)展所需要的后續(xù)資金將是一個長期和嚴峻的問題，只有當上海新造商品房數(shù)量大幅度下降，二手房比例在總交易量中占絕對比例的時候，后續(xù)資金壓力才有可能得到根本性釋放。尤其令人擔憂的是目前上海缺乏新房開工調(diào)節(jié)機制。
美國、英國、加拿大、澳大利亞等國的房地產(chǎn)最近幾年也處在泡沫中，但是它們的泡沫主要表現(xiàn)在二手房市場，因此與上海相比，所需后續(xù)資金有限。美國每年新造房屋大約僅為存量房屋的1%，1990年后建造的新房大約占總量的15%，1950-1979年期間建造的房屋占總量的49%，美國平均房齡為30年。在經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，美國新房開工率馬上下降，既維持了新造房屋的價格，也保證了二手房價格的穩(wěn)定。
經(jīng)歷過泡沫破裂的日本和中國香港地區(qū)，危機爆發(fā)時都已經(jīng)渡過了高峰期，新造房屋的比重都已經(jīng)比較低了。金融危機時香港二手房交易約占七成。危機后香港連續(xù)好幾年新房開工率大幅度下降，最近才有所回升。
價格永遠是資金與商品數(shù)量之比，無論房地產(chǎn)，股票還是其他任意商品(消費品或投資品)都是這樣。因此要想分析和判斷上海房地產(chǎn)市場和價格的走向與態(tài)勢，敬請關注后續(xù)資金。上海證券報上海俞堅
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