香港推首只房地產(chǎn)基金 房委會是否賤賣港人資產(chǎn)

　　本報記者 洪馥怡 香港報道

　　近期香港地產(chǎn)市道暢旺，香港房屋委員會(房委會)借此契機推出首只亦是全亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，又名“領(lǐng)匯(TheLink)”。該基金將于12月6日正式接受認購，12月16日在香港聯(lián)交所掛牌上市。

　　領(lǐng)匯將集資207億港元至213億港元，發(fā)行19.7億個基金單位，每單位定價10.51至10.83港元，預期派息6.9%。該基金90%的份額將進行國際配售，其中包括9名基礎投資者(cornerstone investor)，其中有富達投資、AIA、首域、Prudential及ING等大型基金，其余10%面向香港投資者。

　　房委會將旗下180個商場及停車場分拆出售給領(lǐng)匯，這些資產(chǎn)總值達309億港元，扣除房委會90億港元的負債，該基金的資產(chǎn)凈值達219億港元，借貸比例28%，較香港證監(jiān)會規(guī)定房地產(chǎn)信托基金借貸比例不得超過35%的比例為低。領(lǐng)匯將會把可分配收益的100%派發(fā)給投資者，亦高于香港證監(jiān)會規(guī)定的90%。

　　強強聯(lián)手

　　高盛、瑞銀及匯豐為此次發(fā)售的保薦人，摩根大通擔任領(lǐng)匯的財務顧問。香港房委會又選定新加坡嘉德置地有限公司為基金管理的策略性伙伴(該公司為東南亞最大的地產(chǎn)公司)。嘉德置地將投入1.8億美元，從而成為領(lǐng)匯的基礎投資者。

　　香港房委會并沒有參與領(lǐng)匯的管理團隊，該團隊的非執(zhí)行董事局主席，是剛辭任渣打銀行行政總裁一職的王冬勝，他將負責帶領(lǐng)領(lǐng)匯順利上市，增強投資者對這類產(chǎn)品的信心。行政總裁將由前新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事蘇慶和擔任，而財務總監(jiān)將由曾任恒隆有限公司執(zhí)行董事的李鴻鈞擔任。蘇慶和及李鴻鈞一直任職于地產(chǎn)行業(yè)。

　　成立領(lǐng)匯為解財困

　　房委會近年來一直承受現(xiàn)金流量赤字。應香港政府于去年11月重新規(guī)定的房屋政策，房委會決定停售“居者有其屋計劃”及“租者置其屋計劃”單位，預計該舉動將使其現(xiàn)金結(jié)余由2003年4月的280億元下跌至2006年3月的-55億元。

　　嚴重的財政困難使房委會決意分拆出售旗下物業(yè)及成立領(lǐng)匯。房委會在2003年7月時曾預計，其出售設施可得的200億元收益，將有助房委會過渡到2007年，在這段時間里，房委會將推行各項節(jié)流措施，以期長遠地改善財務狀況。

　　“領(lǐng)匯”將大部分的凈收益作為股息派發(fā)、采取保守的資本與負債政策，并訂有投機發(fā)展限制等。

　　這些特色令領(lǐng)匯在上市時，不需要像傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司那樣，股值對比資產(chǎn)凈值出現(xiàn)大幅折讓，因此其首次招股價將會更接近其資產(chǎn)凈值。

　　亞太REITs均跑贏大市

　　摩根大通在其亞洲REITs市場的研究報告中預期，鑒于香港現(xiàn)時的低息環(huán)境，以及充裕的市場資金，領(lǐng)匯將大受香港投資者歡迎。該報告指出，香港銀行存款占廣義貨幣的比率于今年9月高達3.63%，但1萬港元以上存款的息率只有0.01%，市場中高息及低風險的投資選擇并不多。

　　摩根大通將領(lǐng)匯與其它高息投資產(chǎn)品比較，例如香港電燈(0006.HK)及中電控股(0002.HK)，其股息率分別為5%及4.8%，地鐵(0066.HK)3年期零售債券息率為4.5%，可見即將上市的領(lǐng)匯的息率最高。

　　該報告也顯示，過去數(shù)年在亞太市場，如日本、新加坡和澳大利亞推出的REITs，全部跑贏當?shù)毓墒兄笜恕０拇罄麃喪莵喬珔^(qū)內(nèi)REITs發(fā)展最成熟的市場之一，自2001年1月以來，當?shù)氐腞EITs產(chǎn)品跑贏大市25%。

　　亞太區(qū)的REITs表現(xiàn)出色，香港不少富豪公開表示對領(lǐng)匯感興趣。香港恒基地產(chǎn)(0012.HK)主席李兆基率先表明有意斥資逾10億至40億港元大手認購；信和置業(yè)(0083.HK)主席黃志祥及新世界發(fā)展(0170.HK)主席鄭裕彤，都有興趣投資于領(lǐng)匯。

　　互惠基金舉箸領(lǐng)匯

　　香港證監(jiān)會于11月4日放寬香港的基金條例，香港獲認可的單位信托及互惠基金目前可投資于證監(jiān)會認可的房地產(chǎn)投資信托基金。市場人士估計證監(jiān)會此舉是為了配合將于12月上市的領(lǐng)匯。

　　記者曾就此問詢香港的基金公司，東驥基金董事總經(jīng)理龐寶林認為，領(lǐng)匯為香港投資者提供更多投資選擇，該公司的客戶對投資REITs很有興趣，但東驥未決定是否會成立新的投資組合。

　　全球最大資產(chǎn)管理公司富達投資董事傅偉民指出，雖然該公司有興趣投資領(lǐng)匯，但是還得視乎領(lǐng)匯的定價是否合理而定，因為目前澳洲的房地產(chǎn)投資信托基金的價格，遠超其應有價值。傅偉民沒有說明領(lǐng)匯的合理估值是多少。

　　JF資產(chǎn)管理投資信息總監(jiān)崔永昌表示，JF短期內(nèi)未有投資香港房地產(chǎn)投資信托基金的計劃，投資這類基金會視乎投資者和市場的需求。“該產(chǎn)品在香港市場新近推出，我們需要時間研究和部署投資策略。”

　　港議員指房委會賤賣資產(chǎn)

　　香港三位立法會議員，鄭經(jīng)翰、陳偉業(yè)及梁國雄到領(lǐng)匯記者會發(fā)表意見，他們質(zhì)疑香港房委會分拆資產(chǎn)估價太低，并批評政府賤賣資產(chǎn)。鄭經(jīng)翰指出，以現(xiàn)時市值計，領(lǐng)匯的資產(chǎn)值可能超過1000億港元，但今次上市最多只能集資230億港元，他說：“房委會擁有10萬個車位，若每個售價10萬元，單是車位已值100億元，而房委會旗下的樂富商場相信值逾30億港元，若連同其它商場，估值肯定不止300億港元。政府這樣賤賣我的資產(chǎn)，我一定會去買！”

　　鄭經(jīng)翰又批評，立法會房屋事務委員會于11月22日通過動議，反對領(lǐng)匯匆匆上市，但房委會沒有理會，是不尊重議員決定，而且房委會只優(yōu)先提供財務資料給銀行，然后是記者，但沒有提供任何資料給議員。三位議員為了第一時間了解情況，只能出席記者會，因為議員要關(guān)注市民共同擁有的資產(chǎn)。

　　梁國雄不滿房委會并未有廣泛與商場租戶商討，便匆匆分拆資產(chǎn)上市。他又以“慷市民之慨，肥財團之囊”來形容房委會出售資產(chǎn)。他說：“房委會聲稱以高于資產(chǎn)凈值發(fā)售基金單位，在全球中罕見，實際是賤賣資產(chǎn)給投資者。”

　　如果議員所指為實的話，即領(lǐng)匯的估值低于其實際價值，是否會引起認購過熱呢？

　　領(lǐng)匯的風險

　　高盛對REITs的風險曾作詳細評估，報告指出香港政府可能會限制REITs擴大盈利能力。香港的公共房屋及旗下的商場和停車場等物業(yè)，一直都是由香港政府管理，租戶未必習慣領(lǐng)匯即將推行的市場主導管理模式，因此可能有礙于領(lǐng)匯增加租金收入。

　　高盛對領(lǐng)匯的評估報告中更指出，房委會公共房屋住戶的收入低于香港一般住戶16%。公共房屋住戶中60歲或以上人士的數(shù)目，比一般住戶的數(shù)目多2.8%，而這批人士都依靠政府少量的退休金過活，這反映公共房屋住戶的購買力較低。因此，其附近商場或停車場在調(diào)高租金時將面對一定困難，從而可能影響領(lǐng)匯的收益。

　　有基金業(yè)人士指出，香港的房地產(chǎn)投資信托基金所投資的項目太少，領(lǐng)匯的資產(chǎn)組合只有房委會旗下的零售物業(yè)及停車場。相對于美國的房地產(chǎn)市場，投資者可投資到美國東岸或西岸的房地產(chǎn)投資項目，以對沖風險，因為兩岸的地產(chǎn)價格表現(xiàn)可以相反。

　　資料鏈接

　　◎ 房地產(chǎn)投資信托基金

　　香港證監(jiān)會把房地產(chǎn)投資信托基金定義為，“主要投資在地產(chǎn)項目的集體投資計劃，并向基金持有人提供來自房地產(chǎn)租金收入的回報。”

　　根據(jù)香港證監(jiān)會為REITs定立的守則，基金受托人必須為獨立方，并具備相關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金運作經(jīng)驗，以及必須對該基金負整體責任。此外，受托人必須委任獨立的房地產(chǎn)估值師(任期不超過3年)，為基金持有的物業(yè)進行年度估值。房地產(chǎn)投資信托基金必須將審計后的年度稅后凈收入的最少90%或以上派發(fā)給持有人，基金的投資范圍只限于香港物業(yè)，并須一般持有物業(yè)至少2年，不得參與房地產(chǎn)發(fā)展項目或投資于空置土地。

　　◎ 居者有其屋計劃

　　房委會興建住宅，凡香港永久居民及低收入的市民均可以較私人樓宇低的價格購買。房委會推出該計劃的目的是協(xié)助市民置業(yè)。

　　◎ 租者置其屋計劃

　　香港的公共房屋租戶，能以低廉的價格購買所住的單位。房委會推出這計劃有助增加收入，以及減輕政府對公共房屋資助的負擔。