領匯基金--首只房地產基金招股即將登臺亮相

　　“領匯”基金即將登臺亮相———首只房地產投資信托基金招股在即

　　□凱匯財經 梁淵

　　最近，“領匯”基金即將招股，香港股市對此反應異常熱烈，市場中的“大魚”、“小蝦”個個摩拳擦掌，甚至有人建議全家認購。這想必是繼盈富基金(2800)、地鐵公司(006

6)等大型公用股公開招股之后，最受市民歡迎的一個投資品種。

　　內容究竟是什么？

　　也許很多投資者對“領匯”并不是很了解，筆者不妨先給讀者作個介紹。首先，嚴格意義上說，它是一個基金，具體屬于“房地產投資信托基金”，英文名“LINK　REIT”，簡稱為“領匯”。上市資產主要是房委會旗下的物業，包括151個房委會旗下商場，總樓面面積1876萬平方尺，當中包括小西灣、柴灣、將軍澳厚德、屯門良景及馬鞍山恒安等；178個停車場，共約7.9萬個車位。這部分資產的市場占有率分別為9.2%和13%。

　　“領匯”此次上市的目的，除了將“政府資產私有化、提高營運效率”之外，也是給一群有心投資房地產及物業的人士提供一個回報相對穩定的投資渠道。因為對于那些喜歡買樓收租的人士來說，雖然能獲得定期的收入，但也有很多麻煩，比方說欠租，拒繳租金；物業折舊需要維修；急需資金卻未必能及時套現。還有，最重要的是投資物業金額不菲。

　　而投資“領匯”就可以省去這些麻煩，它在市場上集資之后，將聘請專業的基金經理營運各類型地產項目�；�金經理可根據地產市道的變化，決定買入或沽出手中的物業資產，或者對一些物業進行裝修、推廣或宣傳，目的都是提高效率，增加盈利。并且，一些知名的物業管理公司具體負責各物業的日常運作。另外，其沒有控制性股東，最終的權利屬于單位持有人。如果基金經理運作表現不盡人意，單位持有人有權更換基金經理。市場上也有人認為它是股票，主要是它在聯交所掛牌上市，買賣方式跟股票一樣。

　　最大賣點何在？

　　派息高，是它最大的賣點。它會將大部分稅后利潤，以股息的形式定期分派給基金持有人。香港證監會規定股息派發比率為90%，房委會更承諾會把100%可分派利潤給予投資者，具體一點就是假如它以資產凈值價格上市，未來兩年的息率可高達6-7%。我們可以拿港股市場中派息較高且穩定的藍籌股及同業地產、收租股與其相比較。

　　首先，高息股的派息率可能不敵“領匯”。目前，恒指成分股中派息較高的要算匯豐(0005)、恒生(0011)、中電(0002)、港燈(0006)等幾只大型藍籌股，當中拔得頭籌的屬恒生銀行，其息率達到4.56%，派息比率為98.20%，可以跟“領匯”匹敵。而其他幾只股份的息率均不及“領匯”的一半。

　　其次，“領匯”派息比收租股穩定。買地產收租股，雖然同樣會受地產市道好壞的影響，但大部分地產收租息率并不高，如九倉(0004)、鷹君(0041)、恒基發展(0097)等，即使派息最高的希慎(0014)也只有2.57%，派息比率為69.52%。況且，上市公司需從自身的發展角度投資其他領域，不可能把全部盈利拿來分派。而“領匯”則不同，它的收入來源相對較為集中，不會像地產公司那樣，可能會把一部分盈利投入非地產收入的投資工具上。當然，管理層也會留下一些利潤用來收購資產或抵消本身物業的折舊，但證監會已規定其負債不得超過其總資產的35%。從這一點也可以看出，“領匯”重視的是股息收益，而不是物業增值。

　　借機提高營運效率

　　實際上，這次房委會分拆旗下的商場和停車場上市，并向外聘請管理團隊來負責經營，我們可以把它看作是“政府資產變相私有化”，也就是政府有意把它推向市場，由市場來檢驗它的效用及評估價值，從而提高政府管理公用資產的透明度與效率。

　　而且，此次房委會聘請的高層管理團隊都是具有相當經驗的人士擔任，如今年4月，宣布聘請的行政總裁蘇慶和是前房屋協會執行總干事，而另一位較為市場人士熟悉的財務總監李鴻鈞，是恒隆地產的前執行董事，擁有多年管理商場的經驗。除高層之外，“領匯”已有的90名員工中，有超過一半來自原來的房屋署職員，都是當時提前退休后，又以正當途徑應聘而來，其余大部分都是擁有管理私人商場或熟悉物業管理的人士，這樣有助于保持營運的連貫性，并且注入了新鮮的血液。

　　另外，管理模式上也有新變化。最突出的一點是公司高層將房委會的商場分成八大區域，每個區由一名經理管轄，然后向總經理匯報，并引入私人公司的管理模式，例如評分及花紅制度等，并仿效其他商場，建立主題商場及展覽館，以及引入知名商號，達到連鎖效應。

　　頗似高息債券

　　由于“領匯”擁有政府性質，對投資者來說，感覺有點像買政府債券。所以上市之后，不管經營好與壞，起碼能給投資者一種安全感，這一點跟上市公司有所不同。正如一些市場人士所言，“就算領匯的經營完全沒有改善，仍然會是一只高息債券”。因此，單是這個賣點就足以吸引當地富豪和全港市民引頸以待。

　　當然，每種投資品種均存在風險。雖然“領匯”跟債券不同，受市場息率影響不大，但它跟整體租賃市場的氣氛有直接聯系。如果租賃市場不景氣，租賃率下跌或租金水平下降，其收入也將減少，從而影響派息及價格。同時，它的盈利增長在短期內很難體現。因為私有化后，需要調高租金價格或改變有關的租戶組合，短期內會遇到很大阻力，盈利增長有限。另外，它不像債券有到期日。市場再不好，債券起碼可以保本。但“領匯”不同，價格按市場供求狀況波動，如股票一樣會出現一定的差價。

　　綜上所述，筆者認為“領匯”認購會出現“供不應求”的現象。有實力的投資者不妨加大認購額度，此乃長線首選。