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如果上海房市還能由于上漲為買房人產(chǎn)出奶酪的話，那么，買入黃金地段的房產(chǎn)，就是留給購房者最后的奶酪。第六個都市圈概念的提出及發(fā)展趨勢，給龍頭城市、特別是龍頭城市的中央商務(wù)區(qū)房地產(chǎn)，留出上升空間
現(xiàn)在地處上海中心城區(qū)盧灣、靜安、黃浦，以及內(nèi)環(huán)徐匯、長寧、浦東的新開樓盤，單價動輒就要1萬幾千元，有的已經(jīng)開出2、3萬元天價，你說貴不貴?假如你用超前的眼光來
審視這些樓盤，假如你有足夠的經(jīng)濟實力，當你在作出準備用相差不多的總價買城鄉(xiāng)結(jié)合部的大面積住宅的決定的話，那么，筆者給你一個忠告，不如改變計劃，用縮減面積的策略，購買黃金地段的房產(chǎn)。因為，如果上海房市還能由于上漲為買房人產(chǎn)出奶酪的話，那么，買入黃金地段的房產(chǎn)，就是留給購房者最好的奶酪。
第六都市圈概念的提出
上海將繼美國紐約、美國芝加哥、日本東京、英國倫敦、法國巴黎之后，成為全球第六個都市圈的龍頭城市。這是美國諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者早在2001年率先提出并越來越引得全球同行贊成的觀點，正是由于這一論點的不斷深入人心，上海，這座富有誘惑、充滿憧憬的城市，越來越受到外資、外商的青睞，國內(nèi)各類資金、人才的重視，他們爭先恐后地前來投資、經(jīng)商、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展。相反，原本生活在這座城市的人，倒有些木知木覺，大有不識廬山真面目，只緣身在此山中的意味。
何謂都市圈?即在一定的范圍內(nèi)(如數(shù)百平方公里到上千平方公里)、由一定數(shù)量的(不少于10座)、人口在50萬以上的中等城市群組成，而這些城市一般呈放射狀、環(huán)狀、線狀、帶狀分布。
都市圈的特點是：地域相連，水山相通，人文相似，民俗相近，行政管轄上可以是隸屬關(guān)系，也可以不是，但在經(jīng)濟上關(guān)聯(lián)度強，既錯位又互補，從而構(gòu)成一個國家的經(jīng)濟核心，經(jīng)濟總量一般占到全國的20%以上。
以上海為中心城市的長江三角洲地區(qū)，在未來不久將實現(xiàn)的4小時交通圈范圍內(nèi)，聯(lián)結(jié)著江蘇省南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、揚州、泰州、南通以及浙江省杭州、湖州、嘉興、紹興、寧波、金華、溫州、臺州、衢州等17座地級市，從交通地理上就具備了都市圈的輪廓和雛型。只是因為受傳統(tǒng)的行政區(qū)劃、條塊分割的束縛，17+1的長三角城市群，在經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)上資源共享，優(yōu)勢互補，充分發(fā)揮集聚與輻射方面，尚未完全進入都市圈成員各自需要扮演的角色狀態(tài)。
三大看好理由
正是因為交通地理上具備了條件，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)上還沒有完全形成都市圈特有的模式，給龍頭城市、特別是龍頭城市的中央商務(wù)區(qū)房地產(chǎn)，留出上升空間。可以這樣說，2010年上海世博會，就是形成長三角都市圈的催化劑。或許可以說，屆時市場經(jīng)濟的無形之手，會產(chǎn)生一種巨大的力量，推動長江三角洲17+1座城市自覺或不自覺地沖突束縛，進行資源整合的錯位配置。作為中國最富庶地區(qū)之一的長三角，各種資本、精英人才都會進入上海，再加上堅信第六都市圈能夠形成的外資、外商，都會紛至沓來尋找商機。也許他們的生產(chǎn)基地不一定放在上海，而辦公、經(jīng)營和生活地點，完全有可能選擇上海，最起碼會在上海設(shè)個辦事處，或買套公寓歇歇腳的。盡管上海從全市來看，版圖肯定要大于香港，但內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的地域，卻不會大過香港，屆時彈丸之地中央商務(wù)區(qū)房地產(chǎn)，哪能滿足國內(nèi)外投資資本和成功人士的旺盛需求，房價焉能不漲，此為第一點理由。
第二點理由，從世界已經(jīng)形成的5大都市圈的發(fā)展軌跡的現(xiàn)實情況也能找到佐證。目前五大都市圈中，龍頭城市的平均房價一般是衛(wèi)星城市的2～3倍，而龍頭城市的中央商務(wù)區(qū)(CBD)的房價又是同一城市近郊、邊遠地區(qū)的3～5倍。就拿日本東京為例，東京的房價水平就比同處于都市圈內(nèi)的靜岡、名古屋等中等城市高出很多，而東京銀座的房價比東京郊區(qū)的大宮等地，高出不止10倍。觀察目前上海的房價，假如平均房價水平已經(jīng)基本到位的話，而中央商務(wù)區(qū)或是市中心黃金地段房價與外環(huán)線附近的近郊、邊遠地區(qū)房價的差距，相對而言，就沒有拉開，如果上海近郊、邊遠地區(qū)的房價在未來相當長的時間內(nèi)不會下跌的話，那么市中心黃金地段的房價顯然具備較大的上升空間。假如國外5大都市圈的歷史能夠在長三角都市圈得以重演，那么龍頭城市房地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間，而中心城區(qū)的上漲空間十分巨大。
相信有人會以中心城區(qū)宜商不宜居的理由反對筆者上述的觀點。
誠然，按以前的眼光來看，中心城區(qū)確實有容積率較高、空氣質(zhì)量差，噪聲大、綠化率低等缺陷，但隨著近年來市政府在中心城區(qū)力推雙增(增綠、增道)雙減(減人口密度、減容積率)，使中心城區(qū)的居住環(huán)境明顯改善，同時又大搞退二(產(chǎn))進三(產(chǎn))，一些對環(huán)境產(chǎn)生影響的企業(yè)遷向城郊，加之內(nèi)環(huán)線相繼建造了中環(huán)、外環(huán)、郊區(qū)環(huán)，全市的交通負荷有城內(nèi)向城外轉(zhuǎn)移的趨勢，而且大噸位貨運汽車被限制在城外不能進入。
從這些方面綜合考察，不夸張地講，中心城區(qū)原先不宜居住的弊端逐漸克服，反過來，其固有繁華、便利的地段優(yōu)勢，相比邊遠地區(qū)就凸現(xiàn)出來。也許有人會說，為什么不寧可以同樣的或略少的總價，買比中心城區(qū)大出50%左右的住房面積，圖個居住舒適呢?其實這是我們的消費觀念存在誤區(qū)，就像買轎車總愛買大排量的三廂車一樣，而在國外大都市，那里的人們一般愛買80平米的二室一廳公寓房，夠住即行；轎車愛買小排量的兩廂車，能代步即行。難道他們不如中國人有錢?至于說到外國人愛住在郊外，那也是郊外的倚山傍海的豪華別墅，與我們邊遠地區(qū)的公寓房不能同日而語。
綜上所述，如果你最近有買房投資的打算，勸你還是搶在世界第六個都市圈形成之前，買入上海市中心城區(qū)黃金地段的住宅。盡管單價不菲，不如犧牲面積換地段。可以斗膽預測，現(xiàn)在以同樣的金額買一套市中心新建造的一室一廳，5年、10年之后，其價值肯定會超過現(xiàn)在買進外環(huán)線附近的三室一廳。這便是本文所說的上海房市留給購房者最好的一塊奶酪的中心意思。上海證券報上海沈正欣
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