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案例簡介：漆女士2004年7月購買了一套復式商品房，交房后搞裝修時，漆女士認為該商品房的廚房和客廳的位置不盡如人意，漆女士便決定把廚房和餐廳位置互換，為此把樓梯旁的墻給敲掉了。2004年10月，物業公司發來了通知，說漆女士敲掉了房屋的承重墻，又改變了房屋的結構，要按照剛頒布的《上海市住宅物業管理規定》對漆女士罰款10萬元。漆女士來信詢問：她的裝修是否違法?物業公司是否有權對她罰款?她該怎么辦?
北京信利律師事務所上海分所熊志新律師：
本案主要牽涉到三個法律問題：一、商品房內的墻體是否可以隨意敲掉?二、商品房的房型布局是否可以由業主自由改變?三、物業公司對業主的違規裝修是否有處罰權?
開發商不可能把每套房型都建造得讓購房者滿意，于是，買房就敲墻成了目前房屋裝修中常見的現象。但是，如果業主只注意自己的理想房型，忽略房屋的安全使用和正常使用的話，那就會給自己和他人帶來不必要的損失和危險。
一、隨意拆除墻體不僅會給房屋安全帶來危險因素，而且可能承擔法律責任。
從建筑學原理上講，承重墻是絕對不能拆除的，而非承重墻也不能任意拆除。如果察驗現場，承重墻一般較厚，在墻體上無預制圈梁，在不見陣柱的房屋中，采用鋼筋混凝土的墻身一般都是承重墻；而非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用，通常在可見柱陣的室內，位于柱陣間的用空心磚或普通磚塊充塞的墻身一般為非承重墻。如果查看建筑施工圖，那么其中的粗實線部分和圈梁結構中非承重梁下的墻體都是承重墻，以細實線或虛線標注的一般為非承重墻體。由于拆除承重墻會改變樓房的承力設計，會使樓房的受力能力減弱，嚴重影響樓房的安全，因而承重墻在任何情況下都不允許自行拆除；而非承重墻如果僅屬于室內的分割墻，可以拆除，但如果屬于外墻立面，由于影響到整個樓房的外表美觀，在沒有經過有關部門批準的情況下，也不允許私自拆除或開立門窗。
從法律上看，隨意拆除、改造墻體是違法行為，拆除人將會承擔相應的法律責任。根據2002年3月5日建設部的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第一項規定，未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，不得變動建筑主體和承重結構；第六條第二項規定，未經城市規劃行政主管部門批準，不得改變住宅外立面，不得在非承重外墻上開門、窗。另外，上海市人民代表大會常務委員會頒布的已于2004年11月1日施行的《上海市住宅物業管理規定》第四十一條也規定損壞房屋承重結構的，由區(縣)房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。在本案中，由于漆女士敲掉的樓梯旁邊的墻體屬于承重墻，因而其行為不僅違反了建設部的規章規定，要承擔法律責任，而且對其自有住房安全和整個樓房安全產生影響，因此，律師建議漆女士盡快將該墻恢復原狀，以保障樓房使用的安全。
二、任意改變住房結構也會違反法律規定，還會影響到房屋的正常使用。
每間房屋的用途和布局在房屋建造之時已經由設計者和開發商統一確定，尤其是廚房間和衛生間，因其特殊的使用用途，故該部分的防水層比其他地方要特殊，煤氣管道、供輸水管道等都是整體布局的，業主不能隨便對之進行更改。
在本案中，漆女士把廚房和餐廳進行互換，由于原始設計中的廚房之下的防水層肯定比餐廳下的防水層要特殊，廚房間的煤氣管道、供輸水管道、煙囪等都是同一布局的，如果把餐廳改成廚房，把廚房變成餐廳，這必然要涉及到防水層和管道的移位，這不但會違反法律規定，而且可能對其他業主的正常使用產生妨害，如：漏水、管道堵塞等。按照2002年3月5日建設部的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第(二)項規定，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；第六條規定，未經燃氣管理單位批準不得拆改燃氣管道和設施。第三十八條第(一)項規定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款；第(三)項規定，擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款。可見，漆女士改變廚房間和餐廳的行為違反了法律規定，并且可能受到處罰，因此，律師建議漆女士將餐廳和廚房恢復原狀。
三、雖然漆女士有違法裝修的行為，但物業公司無權對之實施罰款處罰。
首先，罰款作為一種行政處罰措施，應當由法律規定的部門或有權部門授權的機構來實施，物業管理公司不是國家機關，而是接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業，它的行業主管部門是各省市的房地產管理局，其本身并沒有行政處罰權。按照《上海市居住物業管理條例》第二十九條規定，物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，發現違反本條例第二十八條的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十八條規定，如果業主違法裝修，應由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。由上可見，對于違法裝修行為有權實施罰款處罰措施的是城市房地產行政主管部門，而不是物業管理公司。
其次，物業管理公司對漆女士罰款10萬元所依據的是剛頒布的《上海市住宅物業管理規定》第四十一條損壞房屋承重結構的，由區(縣)房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款，但是該規定不能適用于漆女士。《上海市住宅物業管理規定》是2004年11月1日才開始施行生效，而漆女士的裝修行為發生在該法規生效之前，按照法律不溯及既往的原則，《上海市住宅物業管理規定》對漆女士的裝修行為不發生法律效力。
從以上分析可見，漆女士的裝修行為確實有違法之處，如果不及時恢復原狀，不僅會讓自己承擔法律責任，而且會給大樓的其他業主帶來安全隱患。
因此，律師建議廣大業主在裝修宅居之時，在充分體現個人風格的同時，還要考慮到其他業主的利益，既要使生活空間變得更加舒適，更要讓生活環境變得更加安全。
(下周一至五9：00-15：00，熊律師將為本報讀者義務提供房產法律咨詢。電話：021-63518888，有代表性的問題將在本報上公開解答)上海證券報
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