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讀者宋仙問：
2003年有朋友向我借款30萬元，約定還款期2年，將其價值50萬元一套房產(chǎn)作為還款保證，并把房地產(chǎn)權(quán)證押存我處，當時我不懂，故沒有辦理抵押登記。近來，我聽說沒有辦理抵押登記的，到時我無法處置該房產(chǎn)，故特來請教如何保證我的上述債權(quán)?上海市敏鑒律師事務(wù)所主任周敏健律師答：
根據(jù)你的上述陳述，朋友向你借款并將其房地產(chǎn)權(quán)證押存你處，你們雙方的本意是房地產(chǎn)抵押借款性質(zhì)，但由于沒有辦理抵押登記，因此法律上不能確認該房地產(chǎn)抵押合同的有效，只能確認借款行為的有效，還款期滿時，你確實無法直接從該房地產(chǎn)拍賣價款中獲得優(yōu)先受償權(quán)。
因為房地產(chǎn)系不動產(chǎn)，國家擔保法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定：房地產(chǎn)抵押合同必須到房地產(chǎn)主管部門辦理抵押登記后才能生效的，法律之所以這樣規(guī)定是基于房地產(chǎn)抵押的法律性質(zhì)和特征。其一，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣，變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。其二，從權(quán)利的角度講，房地產(chǎn)抵押權(quán)，第一，是一種從屬權(quán)利，是為擔保債權(quán)實現(xiàn)而成立的一種權(quán)利，它不是債權(quán)本身，而是債權(quán)人在債權(quán)之外于抵押人提供的財產(chǎn)上享有的一種物權(quán)。第二，是一種價值支配權(quán)，抵押權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)的目的不是為了取得抵押物的使用價值，而是以取得物的價值清償為目的。第三，是一種優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的實質(zhì)在于，抵押權(quán)人得以實現(xiàn)抵押物的價值，優(yōu)先受償。
為了保證實現(xiàn)你的到期債權(quán)，我建議：如果你們雙方的借款協(xié)議還款期尚未到期，雙方立即到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押合同登記，如果還款期已到，債務(wù)人還款即清償了債務(wù)。如債務(wù)人既不還款，又不愿重新簽訂借款合同，并辦理抵押登記，你應(yīng)當向法院申請訴前財產(chǎn)保全，凍結(jié)該房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變更，然后在十五天內(nèi)遞交訴狀，則你的債權(quán)能在將來的判決勝訴后，通過執(zhí)行程序處理該房屋產(chǎn)權(quán)，以實現(xiàn)你的債權(quán)。
(下周一至五9：00-15：00，周律師將為本報讀者義務(wù)提供房產(chǎn)法律咨詢。電話：021-53590082，有代表性的問題將在本報上公開解答)上海證券報
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