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房地產市場到底怎么了，是健康發展還是泡沫嚴重?房價是要進一步上漲還是要適度調整?房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。對此，社會上有截然不同的兩種聲音：一種聲音認為我國房地產市場固然存在一些問題，但樓市不存在泡沫，價格還應進一步上漲；另一種聲音則認為樓市泡沫已相當嚴重，已經到了必須高度重視的時候
房價和收入
房價-收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地則更是高于國際水平。
對于這個事實，無泡沫論者認為這并不能說明我國樓市有泡沫。他們指出，房價-收入比只是一種經驗歸納，各國的具體情況各不相同，很難有一個統一適用的標準。根據聯合國公布的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。而且，對于我國居民的收入，有兩個事實需要考慮：一是納入中國家庭收入統計的收入只是全部家庭收入中的一部分，還有很大一塊隱性收入沒有統計進來；二是我國正處于經濟高速發展時期，居民收入增長很快，例如根據國家統計局的數據，北京人均收入增長連續8年超過10%，而房價年漲幅則低于10%。
泡沫論者則堅持把房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據。他們反駁的理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關于居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的實際的高房價。經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。
房價和房租
房價-房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標準。在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。泡沫論者把這種房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。
泡沫論者對此進行了反駁，認為房屋的價值只不過是未來現金流(房租)的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種零和博弈，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機者就要承受所有的損失。
房價和需求
我國房地產市場出現供需兩旺、量價齊增的現象是認為樓市無泡沫的一個重要論據。2004年二季度，上海房價漲幅居全國首位，但同時銷售面積也增加了20%左右，說明房地產價格上漲有堅實的需求支撐，因此，從另一個國際上通用的衡量樓市泡沫的指標-住房空置率來看，我國房地產市場也不存在泡沫。我國2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%；上海商品房空置率下降為2.7%，比國際警戒線的下限還低0.3個百分點。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。
泡沫論者對房地產市場的需求和空置率都提出了質疑。他們認為目前房地產需求旺盛和低利率有很大的關系。目前CPI指數在5%以上，使得實際存款利率和按揭貸款利率都是負值，這是很多居民采用購買房產的方式來保值資產的重要原因。其次，我國的房地產市場剛剛起步，購房的人都是高收入者，這明顯夸大了我國居民的購買能力。但目前這些消費者的需求已經得到了滿足，還用他們的支付能力來代替普通居民的支付能力，實際上是夸大了有效需求。還有一個是投資性需求所占的比重過高，已接近20%的國際警戒線。例如上海，《解放日報》抽樣調查了上海25個小區共23694戶居民，結果顯示26.55%的購房者是出于投資動機，甚至有市場調查公司估計，上海四成左右的個人房產交易是為了投資。投資性住房最終要回流到消費市場，依靠真正的消費需求來吸收。關于空置率，泡沫論者還認為官方統計口徑中的空置房只包括未出售房屋，這不能反映市場真正的消費需求狀況。他們認為應該用入住率來代替空置率。就高檔住宅而言，據估算上海有1/6無人入住，北京為1/4，深圳為1/3。某些大城市近郊的一些住宅小區，入住率極低，晚上沒有幾家有燈火。這都說明我國樓市的名義空置率看樣子不高，但實際空置率高得驚人。
房價和成本
無泡沫論者認為這幾年房價的快速上漲，并不都是投機炒作造成的，而是由于建房成本的提高導致。首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本增加了100多元每平方。其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，招拍掛逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。
泡沫論者則批評無泡沫論者上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，認為不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由于市場需求增加了，他們照樣高價出售；反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。
境內房價和境外房價
無泡沫論者還認為，我國上海、北京等大城市的房價雖然漲幅已很大，但是從絕對水平上看，和東京、紐約等國際大都市相比還差得很遠，因此不能說我國樓市有泡沫。中國現在正處在一個經濟高速增長的時期，城市化還剛剛興起，房價的快速上漲是有經濟支撐的。現在我國的城市化率只有30%多，城鎮居民4.9億，到2020年實現全面小康，城市化水平將達到55%～60%，城鎮居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3～3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米。根據國外相應發展水平的經驗，根據中國過去城鎮居民住房改善的速度，根據我國城市化的進程等多方面因素和目前的統計資料初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達到35平方米。兩項合計，到2020年，我國城市還需新增住房160億平方米以上。所以我國樓市根本不存在泡沫破滅的可能，有的學者甚至認為我國房價至少還有20年的上漲期。
泡沫論者并不否認隨著經濟的增加和城市化的進程，我國房地產業將會有長期的發展，等到上海、北京等城市的經濟發展水平趕上東京、紐約等國際大都市時，房價也會和它們接近。但是，長期內房價會上漲并不能說明短期內樓市沒有泡沫，不會出現大的波動。很多泡沫論者也相信，像上海這樣的城市，房價在未來10年內翻一番也有可能，也是比較合理的。十年翻一番，平均年增長率也就7%左右，但現在上海房價年漲幅為30%以上，房價兩年左右翻一番，嚴重透支未來，這就是樓市泡沫。再說城市化固然可以促進房地產業的長期發展，但樓市泡沫把房價炒得過高，就限制了城鎮新增人口和原有居民購房的需求，反過來不利于城市化進程和房地產業的發展。
房價和宏觀調控
針對房價的過快上漲和開發投資的無序狀況，2003年下半年以來，中央政府出臺了一系列政策措施調控規范房地產業的發展，政策焦點集中在土地市場的規范和金融風險的控制。無泡沫論者相信我國房地產市場沒有出現過熱問題，當然不贊成中央政府的宏觀調控，認為我國房地產市場剛剛發展起來，價格漲得快一些是由正常的市場供求造成的，所以應該讓市場自由發展，政府宏觀調控實際上是打壓房地產市場。政府過于嚴格的宏觀調控會帶來很多不良的后果。
首先，好不容易進入上升通道的房地產市場可能因為調控而再一次陷入低潮，影響房地產業自身的發展。
其次，房地產業牽一發而動全身，如果房地產業因為調控而垮了，許多和房地產業相聯系的上下游產業，如鋼鐵、水泥等行業都會受到影響，特別是銀行會出現大量的呆壞賬甚至導致金融危機。
再次，城市居民財富會因為房價下跌而大幅縮水。
泡沫論者則對樓市泡沫表示了極大的擔憂。他們希望中央前一階段的宏觀調控政策得到很好的執行，對一些地方政府和商業銀行陽奉陰違的做法極為不滿；他們希望中央政府加大宏觀調控的力度，特別是中央銀行應該通過提高利率，擠壓房地產市場的泡沫。泡沫論者提出一些理由支持宏觀調控：首先，認為宏觀調控擠壓樓市泡沫不是為了打壓房地產業的發展，而恰恰是為了房地產業長期健康穩定的發展；第二，房地產市場不是一個像食品和服裝這樣的普通商品市場，而是一個受到土地和資金嚴格限制寡頭壟斷市場，應當而且必須由國家加強調控和管理，土地市場的規范和金融改革的滯后是這次房地產泡沫深層次原因，這兩個問題不解決而讓房地產業自由發展只會帶來市場的大起大落，不利于房地產業本身健康發展，也會給國民經濟帶來巨大的負面影響；第三，目前房地產市場的泡沫是客觀存在的，如果我們害怕泡沫破裂的不良后果而不進行調控，只會讓問題愈演愈烈，最終給國民經濟帶來毀滅性打擊。不能讓房地產泡沫要挾國民經濟，必須及早防治，一點一點的擠壓；第四，從過高房價中獲益的是開發商和炒房者，普通居民并不能從中獲益。對于城市里只有一套房屋自住的普通居民來說，房價漲了，他們不能拿到市場上套現；房價跌了，受影響的只是那些開發商和炒房者，普通居民的居住條件并沒有惡化，倒是有可能進一步改善居住條件。對于那些想要買房還沒有買房的居民來說，則更是希望房價能下來一些。
市場聲音的背后
看一看哪些人在說房價要進一步漲，哪些人在喊應當跌一點，我們能夠更好地理解這次爭論的本質，因為屁股往往指揮腦袋。
無泡沫論者主要是開發商、炒房者或其代言人，還有一些地方政府和商業銀行的領導。開發商和炒房者叫喊樓市沒有泡沫，很容易理解，因為房價飛漲，他們是最大的得益者，他們希望不斷地有人接盤。一些地方政府領導為了發展地方經濟或者顯示政績，總要把房地產業當成一個重點發展的行業。他們當然不希望在自己任內房價下跌，至于樓市是不是在積累泡沫，有沒有可能最終破裂，不是他們關心的事，那是中央政府或下屆地方政府需要關心的事情。這次房地產業的超常規發展，不管從供給層面看，還是從需求層面看，都是依靠了銀行資金的大力支持。開發商的開發資金70%左右來自銀行，個人購房資金也有七成到八成是銀行貸款，根據人民銀行《2004年第二季度貨幣政策執行報告》，到6月底商業銀行的商業性房地產貸款余額為2.1萬億元。在這種形勢下，商業銀行的領導當然不希望房價出現波動，所以未必能堅決貫徹加強風險管理的要求。炒房一族當然希望房價漲得越高越好。
面對日益高漲的房價，也有很多人表現得比較冷靜，主要是一些經濟學者、國內外的一些研究機構和一些剛剛大學畢業的白領人士。很多經濟學家都認為我國房地產市場已經過熱了，批評地方政府和商業銀行的短視行為，希望中央政府加強宏觀調控的力度。他們主要是從宏觀經濟的穩定和國民經濟的長期發展來考慮問題的。國外的研究機構和媒體也對中國的房地產泡沫表示了極大的擔憂，例如摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬·羅奇在最新的一份報告中就警告中國要注意樓市泡沫。從網上關于房價的討論看，很多新白領對高房價表示強烈不滿，他們認為，現在房價這樣高，可能一輩子都買不了房，如果白領的收入水平都不能滿足一定的住房需求，怎么還說房地產沒有泡沫呢?如果去問問普通老百姓目前房地產市場有沒有泡沫，恐怕除了現在手里有房待賣的人以外不會有人說沒有泡沫。上海證券報復旦大學房地產研究中心尹伯成 尹鋒
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