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王先生與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同，辦理入住手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋與開發(fā)商簽訂買賣合同時(shí)所作的宣傳有較大差距：小區(qū)的綠化地帶沒有達(dá)到宣傳圖冊(cè)上所載的面積標(biāo)準(zhǔn)，宣傳廣告上的公共小學(xué)卻變成了私人會(huì)所，宣傳資料上的免費(fèi)班車也被取消。劉先生找開發(fā)商論理時(shí)，開發(fā)商卻以上述條件沒有寫入房屋買賣合同為由，拒絕賠償。為此劉先生訴至法院要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。
北京信利律師事務(wù)所上海分所律師熊志新：
目前，商品房買賣大部分都是以廣告形式向社會(huì)公開出售的，因商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛日益增多。大多購房者出于對(duì)廣告內(nèi)容的信賴，便與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，但交房之后，卻發(fā)現(xiàn)廣告中的許多內(nèi)容都沒有實(shí)現(xiàn)。廣告畢竟不是合同，購房者的利益因之受損害后能否提出賠償呢?廣告的內(nèi)容能否對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生約束力呢?
按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容如果寫入商品房買賣合同的，則作為合同的內(nèi)容具有法律效力；如果沒有寫入商品房買賣合同的，在符合下列條件時(shí)，可以視為合同內(nèi)容，產(chǎn)生對(duì)商品房出賣方的約束力，該條件為：第一，廣告內(nèi)容是對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。相關(guān)設(shè)施包括商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)等，公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)、醫(yī)療、教育、公共交通等。第二，廣告中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾屬于開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃范圍之內(nèi)且該說明和允諾具體確定。即使開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)的修改經(jīng)過有關(guān)行政部門批準(zhǔn)，其仍要對(duì)購房者承擔(dān)違約責(zé)任。如果出賣人在廣告中的說明和允諾在規(guī)劃范圍之外，但其內(nèi)容是明顯、故意的夸大其詞，購房者受之欺騙造成損失的，可以要求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。第三，該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響。具備上述三個(gè)條件的房屋廣告，即使其內(nèi)容未載入商品房買賣合同，亦視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
在本案中，房產(chǎn)開發(fā)商的宣傳資料上所載的小區(qū)綠化率、公共小學(xué)、免費(fèi)班車等內(nèi)容均屬于對(duì)購房者所購房屋的相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說明和允諾，且均在原規(guī)劃范圍內(nèi)。購房者之所以愿意接受購房?jī)r(jià)格也是受廣告內(nèi)容的影響。因此，即使上述的廣告內(nèi)容沒有寫入合同，但是可以視同為合同內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)劉先生承擔(dān)違約責(zé)任。
律師提示廣大購房者，在購房時(shí)，對(duì)開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中所陳述的有關(guān)房屋和相關(guān)設(shè)施的情況，盡量寫入商品房買賣合同以維護(hù)自己的權(quán)利；如果發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與廣告不符時(shí)，要及時(shí)運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。
(下周一至五9：00-15：00，熊律師將為本報(bào)讀者義務(wù)提供房產(chǎn)法律咨詢。電話：021-63518888，有代表性的問題將在本報(bào)上公開解答)上海證券報(bào)
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