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土地漲價、稅費提高、消費與投機需求旺盛對房價的上漲確實起到了不可忽視的作用，但這些并不是房價上漲的主要原因。
1999年以來，房價一直處于牛市狀態，呈不斷上升趨勢。比較各種保存財富的方式，房產是最理想的財富載體。中產階層房產置業的儲蓄化和資本化導致我國房價虛高
導致房價虛高的原因可謂仁者見仁、智者見智，但歸納起來不外乎如下兩個：
第一是成本推進說。即房價的上漲緣于成本的提高。該觀點根據成本提高的具體內容分為土地成本推進型和稅費成本推進型兩種。新世紀以來，隨著城市經營理念的不斷深入，各地政府越來越青睞城市經營。在城市經營過程中，各地政府為拓寬本地市政公用事業發展與經濟發展的資金瓶頸，憑借其對土地的完全壟斷與絕對支配權，不遺余力地抬高地價，地價因此一路飆升。據業界人士說，現在的地價成本已經占到房價的1/3，在上海這一比例更是高達1/2。同時，各種稅費在房價中的比重也越來越大，據業界人士估計目前房地產開發商要交的稅費加起來要占到房價的40%，其中15%是稅，25%是費。此外，水泥、鋼鐵、電解鋁等建材的漲價等也在相當程度上推動了房價的上漲。
第二是需求拉上說。該觀點認為房價的上漲是由于房產需求的過多拉起來的。根據性質不同，這又可以分為消費需求拉上型與投機需求拉上型兩種。所謂消費需求是指購房者為了自身居住而購房所形成的需求。1999年以來，我國城市化速度每年約1.4個百分點，每年新增城鎮人口約2000萬，大量人口涌入大中城市。毫無疑問，人口城市化的快速發展增加了對住宅的需求。此外，這幾年城市舊城改造拆遷也在一定程度上提高了對住宅的需求。投機性需求則是指購房者為了獲取買賣差價而購房所形成的需求。20世紀90年代我國進行了住房制度的改革，賦予了住房的商品特征。房改后，房地產業在經歷了多年的徘徊不前后于21世紀初進入了快速發展階段。一些具有先知先覺的人，特別是浙江溫州一些人捷足先登，從事職業炒房。4年來，溫州形成了一支10萬人的炒樓大軍，他們手握上千億元的資金先后轉戰上海、南京、杭州、武漢、長沙等城市，聯手殺價，大批量購入房產，如買菜般吃下一棟棟商品房，炒高樓價后出手獲利。2003年上海全市房價上漲20%，部分樓盤漲幅高達50%--60%。溫州炒樓人所到之處，房價應聲上漲。此外，香港、臺灣、海外的投機者也紛至沓來，在內地房地產市場上大舉進出，炒買炒賣，這在客觀上對內地大中城市房價的上漲起到了推波助瀾的作用。在上海的樓市中，40%的需求來自境外和市外。
成本推進與需求拉動并不是主因
筆者認為土地漲價、稅費提高、消費與投機需求旺盛對房價的上漲確實起到了不可忽視的作用，但這些并不是房價上漲的主要原因。
房價上漲是由于地價提高所致的觀點是不符合事實的，是缺乏說服力的。因為，雖然早在2002年5月國土資源部就頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，但憑借著歷史遺留問題這一理由，真正采用招拍掛方式出讓土地的面積極其有限，2002年以前一直徘徊在2%至5%之間，2002年只有20%左右。實際上2004年以前我國各大中城市土地出讓基本上仍舊是采用的協議出讓方式，在這之前則是劃撥方式，無論是劃撥方式還是協議出讓方式，其土地價格都是比較低廉的，因為在劃撥與協議出讓方式下，土地沒有公開的市場價，也正緣于此，房地產商爭取低廉土地資源的動力遠遠大于其抬高樓盤價格的動力。一些政府官員也乘機肆意尋租。沈陽慕馬大案在全國絕非個別現象。據統計自20世紀80年代以來，因為土地轉讓中違規所造成的國有資產流失每年都達100億元以上。因此，國家及時作出了從2004年9月起土地的出讓必須采取招投標等市場化方式的規定。這表明，2004年8月31日前，房地產開發商從政府手中所獲取的土地成本是不高的。按建設周期，截止到現在為止房地產開發商所售房產的土地應該是2004年以前獲取的，高地價的房產最快也要到2005年才能被生產出來。國土資源部2004年3月發布的監測報告顯示，上海市2003年平均地價同比增長5.34%，而房價同比增長24.2%，其增幅為地價增幅的近5倍。
既然土地這樣最稀缺，最寶貴的資源，房地產開發商都能以低廉的成本獲取，那房價中含有40%的稅費，也就有悖邏輯了。事實上，房地產企業存在著嚴重的偷漏稅問題。杭州、南京、上海、四川等全國各省市的地方稅務機關普通反映約有90%的房地產企業存在涉稅問題。國家稅務局公布的2003年度中國納稅百強排行榜中，房地產企業無一有名。
水泥、鋼鐵、電解鋁等建材價格的上漲導致了房價上漲的觀點是因果關系倒置。正是由于房價的上漲造成了房地產業的過熱，進而引發了水泥、鋼鐵、電解鋁等建材價格的上漲，而不是相反。
清償拖欠民工工資造成了房價的上漲這一觀點更是蒼白無力。難道房地產開發商在此前的房價中沒有計入民工工資這一塊?此其一。其二，與發達國家相比，我國最大的優勢就在于勞動力資源充沛，人工成本低廉，誰的成本最低?民工的勞動力成本最低。
成本推進說無視房地產業暴利這一客觀事實。按此觀點，房價中地價占30%，稅費占40%，那再加上建材、工資等成本，房地產業豈不成了微利甚至虧損行業。事實果真如此嗎?否！如果只是賺小錢甚至不賺錢，還會有那么多的房地產開發商到處圈地蓋房子?還會有那么多的資金流向房地產業?(統計數據顯示，自1999年以來，我國內地35個大城市進入房地產業的投資額每年遞增1000億元，由1999年的4103億元，迅速攀升至2003年的10323億元，2003年，也就是中央即將出臺遏制土地協議轉讓的前夕，房地產業的投資額驟然比2002年猛增2300億。如今，年均1萬億元之多的房地產業已經相當于中國股市的投資規模。)難道房地產商不再是商人而變成了安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏的慈善家?難道資金也會喪失趨利性的本質特征?
城市人口的自然增長、大學畢業生、外來務工人員是形成城市人口增加的主要因素，這些人加上舊城改造被拆遷的人對住房的需求是推動我國房地產業常規發展的最基本的力量，但這種力量是不可能導致房地產業過熱的，因為這種力量的主體大多是工薪階層，現階段他們購房的面積要求大多為80--100平方米，經濟承受能力一般在30--40萬元。但這幾年房地產開發商并沒有充分考慮到工薪階層的住房需求，其所建房子的面積大多在100平方米以上、價格在50萬元以上，動輒幾百萬元的別墅、毫宅也不在少數。毋庸置疑，中高檔商品房對房地產業過熱的貢獻巨大。
同時，投機者手中的房子并不代表需求，仍然是供給。依靠投機需求所支撐起來的高房價是不可能連續多年居高不下的。
房價虛高的真正主因
那么，導致我國房價虛高的真正主因是什么呢?筆者認為中產階層房產置業的儲蓄化和資本化才是導致我國房價虛高的主要的因素。
改革開放20多年來，我國中產階層已經崛起，美國未來學家奈斯比特曾于幾年前預測，20世紀末，中國的中產階層數量將達到100萬人，而現實發展遠遠超出了奈斯比特的預測。根據一項最新的研究，我國中產階層人數已超過8000萬，他們主要由政府官員、國企(含上市公司)主管、私營與民營業主、律師、會計師、評估師以及金融、證券、保險、教育、文化、IT、醫療等領域的精英所組成。
據統計，截至2000年底，我國社會資產性財產總量共有38萬億元。在大約20萬億元的金融資產中，政府、企業、個人擁有的比重分別為18.6%，31.7%，49.7%。也就是說，社會有一半的財富由私人擁有了，我國已經實現了藏富于國向藏富于民的轉變，但這里的民并非全體公民而主要是中產階層。根據2002年6月國家統計局的一項統計數據，20%的存款大戶擁有人民幣和外幣存款的64.8%和89.1%。中產階層人口占比不大，但其家庭每戶握有幾十萬元到幾百萬元不等的貨幣資本。
理論上講，中產階層以保值、增值為目的，保存財富的方式不外乎這樣幾種：1、銀行儲蓄；2、證券投資；3、創業投資；4、實物投資，如錢幣、郵品、字畫、古董等收藏品、黃金飾品以及房產等。
比較而言，房產是最理想的財富載體。
第一，銀行儲蓄存款利率較低。按升息前1年期存款1.98%的利率計算，1萬元存滿1年扣除20%的利息稅后，只能獲取158.40元的利息收入。當物價指數高于儲蓄利率時，貨幣貶值則不可避免。比如，今年1--6月份消費物價指數為3.6%，在這樣的物價水平下，1年期存款的實際收益率為-2.016%。所以，人們現在到銀行存款主要是出于安全性與流動性的考慮，至于盈利性則是次要的。
第二，證券投資風險太大。即使是聚集了頂尖專業人才的投資基金也常常難逃虧損的厄運。目前開放式基金單位凈值小于1的不在少數。受傳統文化、歷史因素的熏陶，我國絕大多數人是厭惡風險的，中產階層也不例外。
第三，現階段，我國創業門檻較高，創業環境欠佳。同時中產階層中有相當一部分人為公職人員，這些人大多既不便創業，也不思創業，小富即安。此外，與資產階級相比，中產階層還沒有完成資本的原始積累，創業的第一推動力資金往往還達不到規定的要求。
第四，錢幣、郵品、字畫、古董等收藏品投資的專業性較強，大多數人不具備這樣的專業知識。
第五，從趨勢看，黃金的保值功能正在逐漸喪失，因為黃金的勞動生產率越來越高，產量越來越大。
而房產則不然。從其本質特征來看，它不但具有使用壽命長、損耗速度慢、物理構造簡單的自然屬性，而且更重要的是相對價值而言，房子的使用價值具有獨立性。金融資產、收藏資產是價值符號，是價值與使用價值的統一，失去價值的金融資產、收藏資產，其使用價值便不復存在，但房子不會因為價格的下降而變得使人住得不舒服甚至無法居住。
從價格走勢來看，1999年以來，房價一直處于牛市狀態，呈不斷上升趨勢。因此，受買漲不買跌心理的支配，以保值、增值、保存財富為出發點，中產階層在銀行存足備用金之后，便將手中的閑錢用于購置房產。目前中產階層家庭擁有2--3套或更多套的房子不在少數。當房價漲幅不大或下跌時，他們就將房子出租；反之，當房價上漲超過一定幅度時，他們就將房子順勢出手，獲取數量不菲的價差收入；也有不少人無論房價怎樣波動，既不出租、也不出售，長期空關，純粹把房產作為保存價值與財富的載體。
有數據顯示，上海住房的儲蓄化、資本化比例不小于32%，單價7000元以上的房屋這一比例更是高達39%。遠遠超過了20%的國際警戒線。在大城市近郊的商品房中，晚上亮燈光的不到1/2。正是這些人以儲蓄為主兼顧投資為目的的置業購房需求對沖了相應的房產供給，才導致了房價的不斷上漲。上海證券報南京黃俊青
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