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　　上周以來，萬科與華遠成為房地產業內提及最多的名詞。自從3月8日，華潤北京置地宣布收購萬科即將成為事實以 來，無論媒體還是業內，有關“強強聯合”的話題被廣泛關注。 萬科、華遠是否會像人們所料那樣“強強聯合”？

　　缺錢缺地萬科要長大

　　4月5日，在北京召開的萬科1999年業績推介會上，王石介紹了公司去年的主要業績。其中房地產行業的營業額 為19.8億元，比上年增長35%，凈利潤達1.88億元，占公司利潤總額的82%，遠高于年初預計70%的目標。

　　雖然如此，房地產行業的凈利潤占總利潤的比例都比去年下降了7.8%。據王石介紹，其主要原因是房價下降，市 場競爭更為激烈。萬科的市場營銷和物業管理方式面臨更為激烈的競爭，企業的核心競爭力受到挑戰，急需通過規模優勢形成 新的競爭能力。

　　據介紹，萬科在全國開發商品房竣工面積為45.2萬平方米，比去年增長44%。2000年，萬科將在全國6個 城市開發銷售14個項目，預計開工面積74萬平方米。

　　擴張規模來降低成本，擴大市場占有率，是萬科亟待解決的主要問題。但是，它擴張規模面臨兩個主要難題，那就是 缺錢、缺地。

　　萬科從深圳走向全國，在北京、天津、上海等6個城市開發商品房，很難拿到一手好地是其面臨的突出問題。萬科在 許多城市的項目都是在位置較偏的郊區，甚至郊縣。以上海為例，其閔行區的優詩美地一期項目便是位于機場附近，正處于飛 機起降的航線。萬科公司副經理姚牧民說：“我們沒有政府支援，別人不要的土地我們要，都是位于城鄉結合部。”據業內人 士分析，萬科能成功開發這些位置并不理想的項目并從中獲利，主要是靠其市場營銷及物業管理優勢，如果能拿到和附近項目 同樣價格的土地，萬科在北京的商品房每平方米價格至少能下降500-1000元。

　　資金緊張是制約萬科擴張的主要問題。今年，萬科計劃開工面積達70萬平方米，以每平方米2000元的成本計算 ，需要投資14億元。1999年底，萬科在全國的土地儲備為131.2萬平方米，今年的目標是使土地儲備增加至500 萬平方米。王石說，由于萬科近年來對城郊大片土地的成功開發，使公司與部分地方政府的關系得到改善，拿到土地已不成問 題，但最缺的是買地的錢。據介紹，萬科在全國業務擴張的另一個途徑是兼并或收購各地優秀的房地產開發商，而這也需要大 量資金來運作。

　　土地和資金成為萬科擴張業務的瓶頸。

　　賣掉萬科

　　近幾年來，王石一直想賣掉萬科。去年在中國人民大學演講時，王石表示，三年來他一直想賣萬科，有一次曾差點兒 被華潤集團收購成功。

　　作為一家上市公司，通過配股籌資是一條重要途徑。據華廈證券分析師吳春龍介紹，1999年深萬科Ａ股配股獲得 資金6.4億元，而Ｂ股實際上失去了籌資能力。這對萬科需要的資金量而言無疑是杯水車薪。

　　舉債也是解決資金問題的一條重要途徑。不久前，深萬科與中國銀行簽署了企業合作協議，中行將為其提供總額為2 0億元的綜合授信額度，主要用于房地產開發業務。從深萬科的資產負債情況來看，舉債能力受到一定限制。1999年6月 30日，萬科的總資產為43.42億元，資產負債率為51.81%。以一個穩健經營企業65%為高限，萬科僅能增加5 .5億元的負債。吳春龍認為，無論如何，過度舉債進行規模擴張是企業發展的大忌。韓國企業高負債擴張所面臨的困境至今 仍歷歷在目。因此，擴大權益性資本的增加能力是深萬科要解決的另一問題。

　　據王石介紹，近幾年來，中信、光大、新鴻基、招商銀行等先后與萬科接觸，洽談收購事宜，但萬科最終選擇了華潤 北京置地。

　　華潤北京置地是華潤創業控股的主要在內地進行房地產開發的大型發展商，同時是香港聯交所的一家上市公司。此次 深萬科股權轉讓對象——全智投資有限公司（FULL KNOWLEDGE INVESTMENTS LIMITED） 是華潤北京置地的全資下屬企業。

　　據了解，華潤北京置地在大陸投資總額為200億元，并在全國擁有大量土地資源儲備。而萬科資產總額僅40多億 元。

　　“對萬科來講，這就打通了萬科向香港及國際資本市場融資的通道，同時也將獲得大量土地資源，為萬科進一步擴張 提供了充分保證。”王石說，與此同時，北京置地在北京共有27個物業發展項目，如果能在一些項目上與萬科合作開發，或 向萬科轉讓一些開發用地，就能較好地解決萬科在北京拿不到一手好地的困難。同時股權轉讓的第一大股東全智投資有限公司 （FULL KNOWLEDGE INVESTMENTS LIMITED）主要在香港從事房地產業務。這為萬科進入 香港房地產開發市場奠定了基礎。

　　華遠是雞肋嗎？

　　上周四，記者拔通了任志強秘書思梅的電話。思小姐稱，任總已在周一接見了部分媒體，能說的該說的話都已向媒體 通報。近幾天，任總很忙，無暇接受記者采訪，也沒必要接受采訪。

　　日前，任志強在接受媒體采訪時又爆出新聞，華遠地產公司在香港的上市公司北京華潤置地，利潤約1.5億，比1 998年大幅下降。據介紹，華遠1999年預虧1.9億元。

　　另據任志強介紹，今年華遠的經營狀況十分樂觀，一季度，華遠房地產的營業額相當于去年全年的營業額。《精品購 物指南》4月7日刊登的一則廣告這樣寫道：日前港商以3.5億元購買了華亭嘉園一棟公寓 3.5億買了３個點：地段、 品質、環境。據華亭嘉園的售樓小姐介紹，該公寓是華亭D棟公寓，建筑面積3.7萬平方米。一位業內人士指出，3.5億 元可以在相同地段開發10萬平方米的住宅，該港商也是香港一家上市公司，購買華亭嘉園很可能只是上市公司之間互相幫助 ，玩玩數字游戲編造業績的手段。

　　一位業內人士認為，華遠其實更像一級土地開發商，前幾年，華遠依靠舊城改造及拆遷、獲得大量土地及開發項目， 并依靠集團購買及回遷等政策銷售住宅。而自從1998年以來，拆遷貨幣化及分房貨幣化的實施，對公司經營造成極大壓力 ，華遠面臨極為痛苦的轉型期。

　　1998年，華遠房地產的營業額就大幅下降，1999年，華遠房地產公司開始介入商品房市場。

　　同萬科相比，華遠在商品房開發的專業化、市場化程度方面遠遠落后，華遠在北京開發的項目沒有一個是十分成功的 。據任志強介紹，由于去年把大量的主力放在賣拆遷房、處理存貨上，而新產品在結構調整中，供應量減少。盡管去年賣積壓 房幾萬平方米，卻不見營業額，任志強說，大興的拆遷房最低賣到了1200元／平方米，基本上是虧損了51%。

　　北京的一位開發商認為，華亭嘉園本身是很成功的，但其市場運作，市場營銷等方面是極為失敗的。

　　萬科被華潤北京置地收購后，將從華遠那里得到什么呢？眾所周知，華遠在北京有大量的土地儲備，這將為萬科提供 土地資源。任志強在接受媒體采訪時也表示，華遠的土地儲備，萬科的專業資源，將會得到有效的組合。

　　然而王石卻并不這樣看。“萬科的優勢在于大片開發城鄉結合部的土地。華遠的土地大都在市區，其土地價格也相當 高，我們對此興趣不大”。王石這樣說：“我們最缺的是錢，而不是地。”

　　“接受華遠是萬科進入北京置地所必須付出的代價。”王石說：“如果僅僅是和華遠合并或重組，萬科絕對沒有興趣 。但要是在三年前和華遠合并或重組，萬科才認為有利可圖，但現在華遠的效益連年下滑。另外，華遠只是北京概念，而萬科 則是全國概念，要在全國范圍內發展。”

　　“華遠更像是一個病態的巨人，接受華遠只是萬科迫不得已的選擇，或者說是它的義務。”業內人士這樣認為。

　　艦隊還是航母

　　目前，華潤北京置地董事會決定，聘任萬科的副總經理郭鈞為華遠房地產公司常務副總，負責公司的日常工作。據任 志強介紹，4月1日，郭鈞已正式到華遠任職。

　　在宣布郭鈞擔任華遠副總經理之前，各種關于總經理的“版本”在業內廣泛傳播其中認為王石擔任華遠總經理的可能 性最大。據一位業內人士分析，根據我國政策，一個人不能同時擔任兩家上市公司的總經理。王石根本無意該職務，而讓萬科 的其他人擔任華遠總經理則是王石所愿，這樣，萬科就順理成章地將華遠收入囊中。

　　任志強認為，今后在重組的關系中，將發生各種可能，但最終會成為一個合作的主體，這個主體可能是多種形式，可 能是三個法人，四個法人，但會是一個主體。那么，究竟是一個什么樣的主體呢？任志強說，將是一個可以融通國際國內資本 市場直接融資渠道的主體。這個核心也可能是你控我，我控你，你控他的交叉結構。最終使北京置地改為全國置地，成為全國 最大的房地產公司。

　　4月4日，《中國經營報》《精品購物指南》等媒體分別以“萬科驍將掛帥華遠地產航母咬合而成”，“華遠、萬科 、人事互動、地產航母浮出海面”為題報道此事，認為房地產業的航空母艦將橫空出世。而王石認為：“現在個別人事調整只 是萬科為華遠轉換經營模式，幫助華遠調整市場機制的舉措。把華遠納入萬科是另一回事。”

　　王石認為，萬科現在的凈資產收益率近11%，而華遠卻是虧損，如果將兩個公司合并或重組，兩者整體的收益率很 可能會下降，這是華潤北京置地董事會所必須考慮的問題。

　　據王石介紹，目前，關于收購萬科的工作進展的十分順利，深圳方面的工作已經結束，再有三個月就會有最終的結果 。華潤北京置地、華遠、萬科之間一系列的資產重組也將會拉開序幕，但究竟是地產航母還是地產艦隊？我們將拭目以待。《 財經時報》記者 郭海峰／文