王石：想賣萬科
http://whmsebhyy.com 1999年12月15日 08:35 中國經營報
三年來王石一直想賣萬科，兩年前這一計劃差點成功，由于第一大股東的反悔而流產。千禧年王石想了卻此愿，不知
誰能滿足他的愿望……
日前，萬科董事長王石在中國人民大學的一次演講中明確表示，三年來他一直想賣萬科，為萬科引進有實力的大股東
。他渴望2000年萬科能打通國際融資渠道，與一流的房地產公司實現強強聯合。
在兩年前本報記者對王石的專訪中，他曾透露過，一家大機構已經拿著支票跑到了深圳，但第一大股東深圳特區發展
集團（簡稱深特發）突然反悔了，王石與機會擦肩而過。
今年10月29日，本來日均成交量只有7萬－10萬股的深萬科B股創出591萬股的歷史量，11月5日那一周
又創出周交易歷史量，并帶動深萬科A股強力上升。深萬科B股出人意料的異動再次引起市場對收購的猜測，這使萬科再次成
為人們關注的焦點。
重回跑道
經過十幾年的發展，萬科成為國內房地產界的第一品牌，但王石認為這個“第一”有點虛，因為沒有把國營開發商計
算在內。從商品房開工面積來看，萬科占的比例并不高。橫向一比，1998年萬科的銷售額為22．69億元，而同在80
年代成立的海爾、康佳、三九銷售額已經上百億。萬科為什么落后了？“因為業務架構錯了，多元化經營使萬科走了彎路，所
以這兩年萬科一直在作‘減法’，從多元化經營轉向以房地產為核心的專業化經營。”王石自我檢討，“從1998年開始，
萬科進入了調整后的經營擴張階段。”顯然，萬科要在老本行上大干一番，用6年左右的時間使銷售額達到100億元，每年
以35％－45％的速度增長。他說，今年的銷售額將從去年的22億元增加到32億元，利潤將從2．02億元增加到2．
8億元。同時王石一針見血地指出，萬科的核心競爭力正面臨挑戰，市場營銷與物業管理方式被模仿，現在萬科需要再形成新
的核心競爭力，首先要形成規模，形成區域市場壟斷。
缺少資金
土地成本高是萬科多年來沒有解決的問題。在北京，萬科拿不到一手的土地，如果能拿到和附近項目同樣的地價，萬
科每平方米商品房的成本價格至少能下降500－1000元。
更大的問題在于缺少資金。萬科雖然是上市公司，并發行A股和B股，但B股實際上已經失去籌資能力，A股配股資
金又遠遠不夠。而滾動發展，萬科將喪失市場擴張的良機，所以短期內必須籌到充裕的資金。萬科直接到香港上市有很大難度
，但如果萬科被香港上市公司并購，或者與香港上市公司換股，都可以達到間接上市的目的。
王石認為，萬科的經營規模還很小，年銷售額只有香港最大的房地產開發商新鴻基銷售利潤的13，借鑒這些公司幾
十年的發展經驗，可以使萬科少走彎路。
渴望松綁
萬科早在1988年就進行了股份制改造。當時萬科是市屬的四級企業，在人事任命、財務等方面都受制于人，有一
次王石被撤職，而新任命的經理不敢上任，此事才不了了之，王石又繼續打理萬科。正是這些非市場干預的行為刺激王石一定
要搞股份制。事實證明，此舉對萬科后來的發展產生了重大影響，可以說是萬科發展的制度保證。王石非常清楚地認識到這一
點，所以盡管當時的大股東深圳新一代公司對萬科沒有投資，但仍擁有60％股權。王石說：“比例多少并不重要，關鍵在于
要把產權界定清楚。當時萬科在深圳搞股份制成功了，四通在北京也搞股份制，但至今都很模糊。”
改制后隨著大量增發社會法人股和B股，1994年深圳新一代的股權比例被稀釋到6．62 ％。從1996年到
1998年深特發以6．42％控股萬科，今年7月深圳投資管理公司將大部分萬科股權劃轉給深特發，深特發的持股比例從
而上升到9．35％。
萬科的股權分散程度在整個中國證券市場是比較特殊的，1993－1997年，其最大股東持股比例始終沒有超過
7％，1998年前10名股東持股比例總共為23．95％，是一個典型的大眾持股公司，較易成為收購對象。同時，萬科
又是中國民營企業中少數的能連續10年穩定、快速成長的企業之一，1998年其房地產業務在集團的盈利份額穩步上升至
89．8％。萬科是證券市場上難得的“殼”資源，而深特發作為萬科第一大股東，在經營上難以給萬科支持。萬科并購何時
能夠完成，關鍵在于深特發的態度。不過從王石的決心來看，這只是遲早的事。
強強聯合
萬科需要引進什么樣的大股東？其實王石已經講得很明白：專業化、有資金實力和融資能力，甚至有土地儲備，所以
并購方不外乎有資金實力的港資地產商和在港上市的中資地產商，因為內地地產商的實力還不夠。萬科有的是什么？品牌和市
場占有率。
從并購方式來看，國際上經常采用的換股方式更利于并購雙方，而現金收購會增加收購成本。換股方式是否可行，關
鍵在于深特發是否想急于變現。可以判斷，收購應該是友好收購，而非敵意收購，所以不應該從二級市場入手，而是采用協議
轉讓的方式。但是萬科的特殊性在于B股，其B股價格在2．5元左右，大大低于每股凈資產值（3．8元），所以從B股收
購可以降低收購成本。
誰瞄準了萬科？
港資背景的地產商使人想到李嘉誠、香港地產界老大新鴻基等等。中資背景的地產商中與萬科關系比較密切的要數華
創。據最近的《萬科周刊》報道，11月初王石與黃鐵鷹和華遠總經理任志強有過會面。黃鐵鷹是萬科的獨立董事，又是外經
貿部窗口公司、香港上市公司華潤創業有限公司（股票代碼0291）的執行董事兼副總經理，及香港上市公司華潤北京置業
（股票代碼1109）的董事局副主席，華潤創業以36％控股北京華遠房地產股份有限公司。華潤創業1997年入選香港
恒生指數成份股，1998年總資產為217億港元，凈資產收益率為13．94％，每股收益是0．81港元，賬面現金有
41．31億港元。主要業務包括物業發展、食品與飲品。1996年萬科將“怡寶”蒸餾水股權轉讓的對象就是華創下屬公
司，看來兩家已結識數年。雙方高層領導也有溝通，華創一直盯著萬科，對萬科的管理層及詳細的財務狀況非常了解。
如果華潤入主萬科成功，雙方房地產和零售業務就能夠互補。萬科要將零售業務萬佳百貨分拆出來，在2－3年內上
市。華潤在零售方面擁有華潤超市，最近華創又增持了華潤集團子公司五豐行（主要業務是肉禽出口、飲品、零售）的股份，
增強了零售與食品方面的實力。如果將萬科的萬佳百貨并入華創的零售業務，會加速其擴張。
在房地產方面，萬科擁有品牌，華遠在北京有最好的土地儲備。華遠的土地儲備優勢眾所周知，尤其是在西城區的繁
華地段，外地來京的房地產公司很多都通過華遠拿到土地。如果萬科能與華遠合作，受益最大的就是北京萬科，而北京萬科是
萬科各分公司中利潤率最高的。
不論萬科收購是否屬實，萬科的股本結構與良好的殼資源，以及王石引入大股東的決心，希望千禧年能圓王石的夢。
于寧徐冰
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