是否提前還貸 四步想好再動腿

    “如果現在要買房子辦按揭貸款，哪家銀行是多少利率報紙上都登了。可是像我們這些已經有房貸的人卻不知道明年將面臨怎樣的命運？對于我們這些老客戶，銀行到底會不會提高利率？我們到底要不要在今年年底以前還掉一點錢，以節約利息支出？”。

　　其實，“老房貸”們也沒必要這么緊張，年底之前銀行總會公告相關政策。但在銀行 政策明朗化前，自己先要考慮幾個和提前還貸有關的事項，免得到了年底“被動挨打”。

　　思考一：投資市場回報率如何？

　　在去年央行加息后，面對是否要提前還貸的問題，本刊曾提出了“花錢買人民幣期權” 的概念，針對不同人群介紹了兩種不同的方法。對于目前暫無投資方向，今后資金需求不確定者，建議將閑散資金放在貨幣市場基金中，保持高度流動性，如果按照貨幣市場基金3.0%的收益率來計，原有的10萬元(5.04%年利率)房貸的“人民幣期權使用費” 為每年2040元。對于基本確定今后沒有大量用款需求的人群，建議其將閑錢投資中長期國債，持有到期，降低使用成本，原有的10萬元(5.04%年利率)房貸的“人民幣期權使用費”每年大約需要500元。

　　現在，隨著房貸利率第二次上調，雖然仍可借用去年的這個思路，但我們不得不考慮市場的實際情況，手中的閑散資金不用于提前還貸而繼續采用這兩個產品進行現金管理或投資，如果這筆“人民幣期權費”的成本過高，顯然有些“得不償失”了。

　　(一)貨幣市場基金新規定令收益率縮水

　　先看貨幣市場基金市場，雖然今年基金市場上該類產品還是“唱戲的主角”，但自4月1日起，貨幣市場基金運行將執行新規定。

　　新規定要求，除發生巨額贖回的情形外，貨幣市場基金的投資組合中，債券正回購的資金余額在每個交易日均不得超過基金資產凈值的20%。這個規定在降低基金投資風險的同時，也大大降低了基金的收益率。因為融資少了，基金杠桿操作的空間就小了。新規定還要求，貨幣市場基金投資組合的平均剩余期限在每個交易日均不得超過180天。

    在此之前，多數貨幣市場基金投資組合的平均期限，只是在投資組合公告日達到這個要求，其他交易日則可以放大到200天以上，有貨幣市場基金曾經達到280天以上。基金公司鉆空子的目的就是為了提高基金的收益率，畢竟債券品種的剩余期限越長，收益率當然越高。新規定還明確貨幣市場基金投資組合平均剩余期限的計算公式，并且引入影子定價，對以攤余成本法計算的基金資產凈值的公允性進行評估。這就避免基金公司利用兩者的差距調節收益率，堵住了以往各家基金公司由于計算方法不同導致收益和風險不匹配的漏洞。

　　這種種規定都對基金收益率的提高產生較大負面影響。如此一來，貨幣基金很難維持目前高達3%以上的7日年化收益，基金收益率降低將是趨勢。經過短暫時間的調整后，今后各家貨幣市場基金的年收益率可能都會穩定維持在2.7%～2.8%左右。這樣，如果繼續將閑散資金保留在貨幣市場基金中而不是提前還給銀行，資金收益率和利息成本間的差距就比去年要大一些，這筆期權費用就會增加。

　　(二)國債市場一路走高收益率縮水

　　看一下今年頭三個月的交易所國債市場走勢圖，我們看到的情形簡直可用“一路高歌猛進”來形容。由于銀行和保險公司對國債的“渴望”，由于年內加息預期的一路走弱，加上此次央行大幅下調商業銀行超額準備金率(由1.62%下調到0.99%)，交易所國債“供不應求”，價格一路走高的結果就是到期收益率下降，個人很難再介入這個市場。

　　曾記否，去年11月1日下午尾市收盤后，中長期國債的到期年收益率已經達到4.99%，逼近了5.04%的原貸款利率，因此我們建議今后無重大資金需求的房貸一族將持有的閑散資金放入債券市場逢低吸入中長期債券。但今年3月30日，交易所國債市場單只券種的最高到期收益率只有4.57%，市民如果想用債券投資收益作為買下這筆閑散資金使用權的“抵銷項”，已經比較難。

　　思考二：家庭未來資金安排如何？

　　雖然目前適合個人的市場投資回報率比去年有所下降，市民的借貸資金實際使用成本有所上升，但房貸畢竟是長期借款，可調節性強。而且，如果把房貸還清后，想要再從銀行借錢出來可就比較難了。如果借款人再需要貸款，必須通過辦理新貸款的流程進行重新申請，銀行將根據申請人的相關個人情況、收入情況重新審定，決定是否發放貸款。這樣一來，貸款周期、成本和費用都將相應的增加。

　　有鑒于此，一定要充分做好家庭總體的理財規劃，包括近期目標、中期目標和長期目標，并做好家庭未來資金的總體安排。如果未來仍有貸款資金需求的話，則建議不要盲目進行提前還款，否則有可能得不償失。

　　思考三：“家庭總資產”縮水咋辦？

　　“百萬負翁”，這是近年來對于按揭買房人群的戲稱。但無論如何，能步入這“百萬負翁”一族也算是一種本事，畢竟你能付好首付款，先期得到了一套屬于自己的房子。在“家庭資產”的列表上，“房產”一項就能填上幾十萬元甚至上百萬元，“家庭總資產”的合計數也比沒有買房的人高得多。

　　如果你有更大的本事，每個月還能攢下一些錢，“家庭資產”列表的“活期存款/定期存款/基金/其它金融資產”等各個項目上還能填上幾個帶“0”的數字，那就更不錯了。

　　當然，有閑錢也會增加選擇帶來的煩惱。比如這會兒，銀行房貸利率可能上調，你如果把金融資產變現還了銀行貸款，雖然“家庭負債表”上的負債下來了，但你的“家庭總資產”也會一下子就跌下來了，此時會不會“嗚嗚，心痛哉”？！所以說，提前還貸對于家庭資產負債表的書面影響就在于此。而實際上的影響，就是你手中可控制的資產減少了。因此提前還貸之前，對于這個資產和負債的問題，也要提前考慮清楚。

　　思考四：房貸“優惠歲月”是否會終結？

　　說了這么多，其實都是不確定的，因為每個人的經濟能力、投資水平和未來規劃都不同。但到最后，很重要的一點還在于未來銀行會對老客戶有一個什么樣的政策，要看房貸作為一種優惠貸款的歲月是否會終結？

　　如果到時候銀行對于老客戶實行5.51%的下限，那么比去年升息后的5.31%只增長了0.2個百分點，如果采用6.12%的基準利率，那么就比5.31%的利率提高了0.81個百分點。對于房貸一族的沖擊力是完全不一樣的。

　　首先對于每月還款額的增加數量和幅度會有所差異。尤其是對于本來日常生活中每月還款額占當月家庭收入較高的人群而言，本來就處于臨界點之上，如果采用利率上限，日常現金流就會比較緊張，會影響到日常生活。

　　其次對于希望借用房貸資金個人直接進行投資或現金管理的而言，比如采用貨幣市場基金管理手中的借貸資金，若執行基準利率，該方法導致該筆資金的實際使用成本為3.32%(6.12%-2.8%)，10萬元資金每年就要付出3320元的“期權使用費”，比去年計算出的2040元【100000×（5.04%-3.0%)】多付出1280元的成本，使用成本的漲幅幾乎要逼近60%。如果執行下限的話，采用貨幣市場基金管理手中的借貸資金，10萬元資金的實際使用成本為2710元，只比去年的成本增加了30%左右。

　　而且，如果優惠利率時代終結，先還后借的利率成本是一樣的，只不過在辦理申請過程中可能要花費一些成本和精力。因此，是否執行基準利率也影響到了未來資金安排如何和現在的房貸閑錢“匹配”。

　　因此，最后到底要不要提前還貸，尚需等到銀行的說法，然后結合個人和家庭的各方面因素綜合考慮，目前也只能是 “心急吃不了熱豆腐”的階段。

    來源:陳婷