|
房產的投資品質越來越被認可的大環境下，產權投資成為圈內相當活躍的分子。但高額回報誘惑下的盲動，使人們不得不對產權投資進行冷靜的審視。
審視一：高回報兌現
新近中關村某項目對外打出“10年包租，每年10%的產權回報率，綜合回報率269%”的
廣告；另有曾風光一時的“第五大道”、“巨庫”等項目接連出現經營問題……產權式商業的投資經過一段時間的市場檢驗，問題已經顯現。
圈內人對此的評價是，房地產的投資暴利時代已經終結，目前普遍的行業利潤率大概在6%到8%之間。
應對方案：理財專家認為，投資人可以通過縮短期限控制風險。專家指出，我國經濟運行的周期大體為5到8年，產權投資必然是中線投資，而非長線，其周期以5年為中值，少則3年，多則8年，再長則投資收益風險和經營公司履約能力的風險都會陡然增加。
事實上目前市場上已有一些項目開始提供這種瞄準中短期的投資品種。韓秀提出包租3年，每年10%回報；比如木樨園世貿商業中心，4年包租，回報率10%；再比如中信國安的第一城。該項目提供的投資方案為，投資期限3到8年，3年后任一年業主均可選擇繼續持有收租，或等值轉售給經營公司。投資起點為10萬元，以5萬元為級數遞增，投資收益為每年8.3%，包括6%的現金收益和2.3%的第一城消費卡。
審視二：經營業績保障
商業地產的復雜性體現在其鏈條涉及開發商、投資人、經營者、管理者及最終消費者等多個利益主體。投資人作為其中一環，對整個大局的掌控能力并不強，在項目進入經營階段，經營者、物業管理者的經營理念及管理水平對項目的成敗則起到至關重要的作用。目前許多投資人都面臨著因為經營業績不佳導致經營公司無法兌現當初承諾的尷尬境地。
應對方案：理財專家建議，面對高額返租承諾，要重點考察周邊項目普遍的租金水平以及經營公司所涉足行業的平均收益水平，以提高投資的安全性。但在現實中，許多項目還沒出地面，整套的投資方案已經擺在投資人面前，其實，最簡單的避險方式還是眼見為實，良好的經營是投資者獲得穩定投資收益的最直接也是最重要的保證。
專家的意思是，最穩妥的投資人會選擇在項目建設后期乃至經營已經落在實處的時候進入。這樣做的項目也開始在市場上顯現，比如西客站的宏坤國際大酒店，現房才開始銷售，銷售過程中已經開始營業；第一城一期銷售時，工程完工95%以上，并已形成以會展、旅游、體育、消閑、文化活動等多重功能為一體的復合型地產品牌。2004年上半年，第一城營業收入同比增長3倍，僅在會議承接方面， 300人以上的大中型會議就有200多個，客戶中不乏殼牌、大眾、西門子、諾基亞、惠普等國際知名企業。
審視三：擔保有效性
所有的產權投資項目都會提供一套貌似完善的擔保方案，其中的不確定性很難被一般投資人看破。作為投資人利益保障的最后一道屏障，擔保一旦有紕漏，投資人很可能會落到血本無歸的境地。
應對方案：在極端情況下，項目賣出后，所得利潤已進行股東分配，這時一旦經營公司違約，即使開發商的股東或上級單位非常有實力，但開放商作為獨立法人主體實際可承擔擔保責任的資產很可能也只是一張空頭支票。
投資者一定要分清用來擔保的法人主體是什么，用來擔保的真實資產是什么。簡單來說，用來擔保的資產應大于被擔保項目的價值，中信國安集團以其150多億資產對投入30多億的第一城做擔保，對投資人而言應該是具備了比較好的風險保障機制。
文/張曉莉
| 
