如何防范投資商鋪的操作風險

　　在同一個商鋪市場上，不同投資者投資的結果可能會截然不同，有的盈利豐厚，有的虧損累累，這是由不同的判斷標準、不同的操作等諸多原因造成的。這其中對操作性風險的防范對策可以說是林林總總。

　　心理因素的影響和把握

　　操作性風險中重要的一環是心理因素的影響。商鋪投資決策是人的主觀行為，客觀因素無論怎樣變化，最終都得由人來評判其是與非，決定是否參與及如何參與商鋪投資。如果說基本因素是從“質”的方面影響，市場因素是從“勢”的方面影響，那么，心理因素可以說是影響商鋪市場價格水平的“人氣”。我們可以把引起商鋪投資風險的心理因素歸為兩類：一類是市場主導心理傾向變化，另一類是投資者個人心理傾向變化。

　　注意區域內商鋪的總量和增量

　　目前，隨著城市化進程的加快，在各地舊城區改造中出現不少新建的商業街市，但一些地方商業街規模過大，商鋪總量與當地購買力的數量不相適應，導致商鋪空置率上升，使商鋪局部總量供求關系失衡，導致當地商鋪總體價值下降。

　　因為投資市場的投資類別比較少，商鋪投資出現了較大的增量態勢，不少投資者投資商鋪為間接投資，即投資商鋪是為了獲得商鋪租金收益而非自用，在找不到求租對象時，只得空置。

　　把握買進賣出的時機

　　投資商鋪也如炒股，規避風險，講究買入賣出時把握時機，這與商鋪投資的收益、售價和租金走勢有密切關系。業內人士認為，在商鋪周邊商業狀況穩定的前提下，租金是平穩上升，升到最高點后就呈直線發展；商鋪的售價一般是從開賣后就呈坡度攀升，等升到最高點后，同租金一樣是直線發展。也就是說，等商鋪售價和租金都漲到最高點，平穩發展的時候，商鋪投資收益就只有租金一部分了。明白這個走勢后，如果已經購買了商鋪的投資者，最好找機會把商鋪售出去，再投資其他商鋪；而對于想投資商鋪的人來說，售價已到頂峰的商鋪投資價值不大，不如投資租金和價值都處于起始階段的商鋪。

　　不要被開發商的概念宣傳所誤導

　　現在是房地產概念滿天飛的時代，發展商在推出自己的項目前，首先都要提出一個新概念來吸引消費者的眼球。概念和項目是兩回事，消費者不要被概念誤導，在投資前首先要弄清楚項目的具體內容，尤其不要落入預售的陷阱。

　　注意物業管理

　　因為商鋪單純依靠經營而獲得收益，需要依托于商業地段價值和經營特色等，所以它的商業性更強，對開發商和物業管理的商業經營、管理水平要求更高。投資者在投資商鋪前，不是交了錢就完事，還要考察發展商有沒有好的物業管理。事實上，商業物業管理好了，可以滿足投資者多方面的發展需求，才能提升商鋪的品牌，實現投資者的經常性回報。有一些發展商有短視的毛病，將店鋪都賣出去或都租出去作為自己的終極目標，而將經營管理的攤子交給買下店鋪的人，使得物業管理越來越差，損害投資者的利益。真正負責任的房地產開發商，在將商鋪出售給投資者后，將會組建物業經營管理公司，負責業主的商鋪代租和市場的統一招商管理，以保證投資者的投資回報。

　　考察商鋪所在商鋪的種類和規模

　　所謂種類，是指所投資的商業圈是否是一個集娛樂、購物、餐飲為一體的綜合商業圈。往往是綜合性的商業圈才容易吸引消費者，并迅速成為新的商業中心。所謂規模，指的是商業圈不能太小，要有一定的規模。這要求發展商具有雄厚的資金實力和良好的經營狀況。

　　投資前對商鋪的評估

　　如果投資前對商鋪價值“吃不準”，不妨先對商鋪評估一下。一是用比較的方法。選擇與評估對象在同一供需圈內的規模相當的商鋪，進行日營業額、客流量、經營方向等方面的調查，綜合這些數據，確定評估對象的回報率。二是在比較法的基礎上，采用逆向思維法。尋找同類型火爆商鋪的經營“缺檔”，反其道而思維，你搞“粵菜”，我開“魯味”；你店鋪設計“民族風格”，我裝修偏要“西洋風味”。對方的“缺檔”點尋找得越多，你評估對象的升值潛力就越大。

　　投資商鋪的“先租后買”

　　投資中一種比較保險的辦法是“先租后買”。想象和實際總是存在差距的，實際操作中總會發現商鋪新的“閃光點”。即便失算，損失也不會太大。

　　把握商鋪投資的科學營銷鏈

　　科學的商鋪營銷鏈應該是：開發商——投資者——經營商家——消費市場，這是一環扣一環的完整體系。只有消費市場贏，商家、投資者才能贏。往往環境的一個變化，如交通改道、學校搬遷，或社區規劃改變，就會使“旺鋪”變成“冷鋪”。這些變化也是投資者難以預測的。

　　投資商鋪要密切關注環境特性與自身特性

　　這是商鋪投資中風險大、要求高的地方。環境特性包括宏觀的區域、地段、人流情況，目前值得注意的還有市政規劃建設情況。有關工程附近的商鋪會受到直接影響，商鋪原來的“優等”地段和“劣等”地段可能對換。因此，必須了解有投資意向的鋪面其所在的區域規劃情況。商鋪自身特性包括商鋪門面、布局、設施以及商鋪經營種類。對各個特點的重要程序見仁見智，很難確定其中哪一點最重要，因為它們猶如一條鏈子中不同的環節，其中任意一環有缺失，都會導致投資的失敗。

　　小心商鋪權屬問題

　　如果投資的商鋪已經被抵押，就可能受到抵押權人的拍賣、變賣，投資權益很難受到保障。了解商鋪產權一般可向開發商或在房地產交易中心產權登記處確認。此外，還必須確認商鋪的房屋用途是否商用。由于商鋪的權屬問題專業性較強，具體的查詢，確認操作可委托有關專業人士進行，或向其求救。必須明確，購買的商鋪必須是商業用房的完全產權。

　　注意上家交付給你的商鋪物業的“居改非”建筑結構的不適應性

　　對于“居改非”的物業，投資者在拿到商鋪物業產證前，應該及時查看物業的實際構造情況。這樣可以避免因為上家通過各種手段取得合法的商用房產權證后，實際上建筑結構并不適應商用。如因為承重墻等諸多原因，沒有辦法進行改擴建，使商鋪經營無法得到正常開展，商鋪的效益無法產出。

　　檢查商鋪的配套設獨立配置情況

　　要注意配套設施的分戶獨立性，要注意是否有獨立的水表、電表及其他必備的獨立設施。避免因為共用諸如一個大電表而無法分戶，造成不必要的額外費用糾紛和增大不必要的投資成本。

　　檢查上家的水、電、氣、電話等事項的賬單結清狀況

　　要防止上家因為不誠信行為而產生的賴賬情況，使接手的投資者無法獲得必要的權益保證，造成不必要的額外損失。細心的投資者應該及時核對有關的賬單，在了解清楚具體完整情況之后，再辦理有關手續。文/金樂