利率上升首付提高 銀行房貸踩剎車

　　房價越來越貴，住房貸款成了多數人實現購房夢的唯一途徑。但受到央行新政的影響，銀行提高了房貸利率，首付比例也有所增加，購房的門檻更高了。

　　本周，大部分商業銀行的新房貸利率實施細則相繼出臺。正如之前媒體所預測的，商業銀行近乎本能地選擇了按照基準利率執行，但出于保護自己市場的需要，任何一家商業銀行都沒有放棄“可下浮”的說法，是否第一套房以及是否自住成為能否“下浮”的關鍵因素 。

　　多數銀行執行6.12%的基準利率

　　在已經公布房貸利率實施細則的商業銀行中，6.12%的基準利率成為他們執行的基本標準。

　　中國建設銀行上海分行的消息，新發放的個人住房貸款一般按6.12%的基準利率執行，可下浮或者上浮；如果確定所購住房是自住住房，而且貸款人資信狀況良好，購買的是第一套房的前提下，可下浮，下浮最多為10%。中國建設銀行總行表示，該行將對個人住房貸款實現差別化的利率管理政策。建設銀行將按照風險與效益對稱原則，嚴格按照央行基準利率及下限管理政策，綜合考慮客戶的風險程度、信用狀況、綜合貢獻等對不同客戶實行差別化的利率，最低下浮幅度為央行規定的下限，即10%。目前，總行已授權各地分行根據各地房地產市場的風險狀況、客戶的信用狀況等實際情況差別化地制定具體樓盤及客戶的利率政策，不再像以往一樣“一刀切”。

　　中國銀行上海分行辦公室得到的消息，該行第一套商品房的貸款利率按同檔次基準貸款利率下浮10%執行，如5年以上的按揭貸款按5.51%的利率；購買第二套房的按揭貸款利率按同檔次基準利率執行，不再下浮，5年以上的按揭貸款按6.12%的利率。這個政策基本在其總行的原則上制訂。

　　中國工商銀行上海分行的消息并不十分明朗，基本上按照基準利率6.12%執行，可在10%范圍內下浮。記者隨后致電該行支行的業務人員，稱目前的房貸利率細則還沒有下放到支行，目前的貸款處于停滯狀態。

　　根據新華社的消息，中國工商銀行總行的政策倒是相對清晰。中國工商銀行介紹，工商銀行將嚴格按照中國人民銀行的通知精神執行，將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限將按“央行基準利率6.12%的0.9倍”即5.51%執行，而對于購買高檔住房和第二套以上住房的貸款人，將按照6.12%的基準利率執行。該行還同時將購買高檔住房、第二套以上住房的首付比例適當提高。該行表示：“我們的基本原則是，正確理解央行精神，充分運用好央行賦予商業銀行的自主浮動權力。對購買第一套房的個人實行下限利率，就是為了盡量減少利率對還款的影響；對購買高檔住房、寫字樓、別墅、第二套房的人實行基準利率并提高首付款比例，是為了有效防止少數人的投機行為。”

　　交通銀行上海分行辦公室表示，該行新的細則還在研討之中。但外界流傳的消息是，上海交行修正了最初的方案，對已發放貸款的老客戶在明年1月1日起執行5.51%貸款利率,而新辦理的貸款客戶，除VIP客戶(日存款50萬元以上)外，執行6.12%的貸款利率。

　　在股份制商業銀行中，上海銀行已經率先出臺新的細則，3月17日后的二手房5年以上貸款一律執行6.12%的基準利率，一手房5年以上貸款6～7成，利率為6.12%，貸款6成(含)以下，利率可優惠至5.51%；

　　興業銀行、光大銀行執行6.12%的基準利率，但可根據實際情況適當下浮；浦東發展銀行第一套房為5.51%，第二套房6.12%，第三套房以上在商業貸款基準利率基礎上繼續上調10%以上；農業銀行、中信實業銀行、招商銀行(600036)(相關,行情,個股論壇)和民生銀行(600016)(相關,行情,個股論壇)還沒有細則出臺。

　　這是截至發稿前，本刊記者綜合各方消息，并經過核實之后的最新消息。但銀行方面也表示，這些只是初步的方案，以后的具體操作會有變化。在這種敏感時期，銀行在選擇何種利率水平上也相當謹慎。大銀行擔心，如果按照較高的利率標準執行，可能把已經形成的“圈地”拱手讓人，而中小商業銀行也表示，盡管目前執行較低利率是爭奪客戶的“殺手锏”，但“放著0.6%左右的利差，誰又會真的無動于衷呢？”

　　值得關心的是，建設銀行上海分行的房貸利率細則里說可在基準利率基礎上“上浮”，這充分提示購房者，6.12%并不是購房貸款的上限。放開各商業銀行為控制貸款風險，自動提高房貸利率不提，單單目前央行已經調整的利率政策，也可能并不會穩定多久。一旦房貸利率與貸款基準利率一致或者與貸款利率按比例同步而動，誰也不敢保證銀行不會再次提高利率，無論是已經眾說紛紜的“中國進入加息周期”，還是所謂的“2005信貸年”，都讓人對未來房貸利率擔心。老百姓買房的確要好好考慮貸款利率的風險了。

　　貸款成數相應上浮

　　在利率上升的同時，貸款成數也免不了上浮的命運。按照央行政策，對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。上海作為房價上漲過快的典型城市，新政策執行之后，二成貸款已經幾乎不見蹤跡。

　　中國建設銀行上海分行明確規定房屋貸款首付比例為3成以上；上海銀行也規定貸款額為7成以下；只有中國銀行上海分行規定，對于第一套一手房，而且根據前期下發的各區域價格標準劃為非高檔房的，最低可首付兩成，第一套高檔住房最低首付為三成，以后每通過貸款購買多一套住房，首付的最高成數在相應基礎上順延遞增10%。

　　上海銀行更是對房齡作出了限制。原則上1990年以前建造的住房不予辦理貸款，個人住房貸款的貸款期限和房齡之和要小于40年，60萬元以下的房產不辦理貸款。

　　二手房貸款可能更加嚴格

　　盡管更詳細的二手房貸款細則沒有出臺，可能要在今后的購房實踐中逐步總結。但我們根據各方面信息，總結了新政策出臺前的一些老公房，即所謂房齡較長的二手房的放貸原則，可供參考。幾乎可以肯定的是，今后的貸款政策只會在此基礎上更加嚴格。

銀行名稱	房屋條件	竣工日期及貸款成數
中國銀行	房價內環線大于等于50萬元 內外環間大于等于40萬元 外環以內大于等于30萬元	竣工期限1999年（含）以后，中國公民小于等于80%，外籍人士最高70% 竣工期限1996年到1999年之間的，除高檔別墅外最高70% 竣工期限1994年到1996年，一般為60%，最高65% 竣工期限1989年到1994年，最高50% 竣工期限1984年到1989年，最高40% 貸款期限與房齡之和不超過30年
建設銀行	房價大于33。3萬元，不小于40平方米	1981年以后的房子 1981到1990年，貸款額小于60%，只對本地居民放貸 1991到1998年間，貸款不超過65% 1999年以后，貸款不超過70%
上海銀行	房價大于60萬元，面積大于40平方米	1990年以后，不超過70%，最高20年，外地戶口相應降低1成
農業銀行	房價大于50萬	1990年以后，不超過70%。外地戶口不超過60%
交通銀行	大于50平方米	外環線外不貸（交易熱點地區除外），年限和房齡不超過30年
浦東發展銀行	無	房齡8年以內提供服務
中信實業銀行	無	10年以內房齡，售后公房不貸，單筆貸款額需高于30萬元，六成以內，貸款年限不超過10年
工商銀行	無	個人住房貸款（組合或純商）/房屋買賣總價≤70% 購買第三套以上住宅≤60% 房齡+貸款期限≤25年(房屋單價小于4000元受此條件限制，無房齡產證當作15年計算)