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今年3月17日，央行突然宣布調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，由過去的優(yōu)惠利率改為按同期的商業(yè)貸款利率。日前廣東各商業(yè)銀行均已明確，對市民第一次置業(yè)購房執(zhí)行央行規(guī)定貸款利率下限即基準(zhǔn)利率的0.9倍，對第二次置業(yè)、商鋪、商檔住宅等實(shí)行基準(zhǔn)利率6.12%。
以二十年期等額本息還款為例，其貸款利率分別是5.508%及6.12%，兩者相差0.612%，
即每萬元貸款利息支出相差3.51元，若市民第二次購房向銀行貸款50萬元，則其每月利息要多支175.5元。廣州工行理財(cái)專家表示，在新的房貸政策下，已二次置業(yè)的市民應(yīng)盡量提前還貸，減少加息周期的風(fēng)險(xiǎn)。
二次置業(yè)應(yīng)及時(shí)還貸
昨日，合富地產(chǎn)陳先生憂慮地對記者表示，他目前供了三套住房貸款總額100萬元，若按目前各銀行的利率政策，其第二、第三套住房則要按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)息，由于其第二、三套住房貸款額高達(dá)80萬元，為此，他明年將多付利息280.8元。
陳先生透露，所幸的是，他三套住房的貸款分屬三家銀行，現(xiàn)時(shí)各銀行只對在本行二次置業(yè)市民的第二套住房實(shí)行基準(zhǔn)利率，由于目前個(gè)人信用體系還沒有建立，加上上述政策明年1月1日才實(shí)施，今年內(nèi)影響不大。
廣州工行理財(cái)專家李先生表示，隨著個(gè)人信用體系的建立，明年銀行肯定會對二次置業(yè)及商鋪等實(shí)行基準(zhǔn)利率。李先生認(rèn)為，近期國家調(diào)控房地產(chǎn)市場政策不斷，如將出臺物業(yè)稅等，今年房價(jià)有回調(diào)的壓力；另外，日前廣州市明確房改房上市不再需要單位同意，將會間接刺激二手市場的成交，二手房的房價(jià)有下調(diào)趨勢。因此，市民二次置業(yè)投資房產(chǎn)，應(yīng)首先考慮自己的經(jīng)濟(jì)能力，若已貸款購房進(jìn)行投資，如二次購房的市民，應(yīng)及時(shí)提前還貸。
提前還款應(yīng)選等額本金還款法
李先生建議，目前我國已步入加息周期，周小川表示今年第四季加息的可能性較大，目前市民以貸款購房進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)較大。“陳先生應(yīng)在今年出售第二、三套住房中的一套，提前還貸，若有余錢，則再考慮部分提前還貸。”
廣州農(nóng)行有關(guān)人士提醒，按現(xiàn)時(shí)規(guī)定，部分提前還貸只能一年一次。最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。
以陳先生第二、三套住房均貸款40萬元為例，若其出售了第三套住房取得的款項(xiàng)提前全部還貸后，若有余款或積蓄10萬元，陳先生則可選擇等額本金還款法，提前部分歸還第二套住房的貸款。在相同貸款本金的情況下，陳先生明年每月利息支出只較今年多105.3元。
同時(shí)，由于陳先生已還款50萬元，明年其第一套住房貸款20萬元將按5.508%計(jì)息，第二套住房貸款30萬元按6.12%計(jì)息，則明年每月還款支出只有3546.78元，較今年三套住房每月還款支出6772元，少3225元。“若陳先生第三套住房的租金收入低于3000元，則應(yīng)及時(shí)出售第三套住房提前還款。”李先生表示。
記者 葉志明
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