央行調整利率后 還貸增幅有多少

　　3月17日起，央行將調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。在央行調整利率的幾天后，各家銀行正在根據各行的實際情況認真研究制定相應的實施細則。其中中國工商銀行等已調整并公布了其利率的標準，對首次置業者將實行下限貸款優惠利率標準。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限將按“央行基準利率6.12%的0.9倍”即5.51%執行，而對于購買高檔住房和第二套以上住房的貸款人，將按照6.12%的基準利率執行。該行還同時將購買高檔住房、第二套以上住房的首付比例適當提高。

　　在這次調整利率后，許多購房人最為關心的是調整利率前后還款額會有多大增幅？實行低貸款優惠利率和最高貸款利率每月還款額會差多少？本報采訪了有關專家為實行等額本息還款、按等額本金還款和按照公積金貸款方式的購房人做了實例分析。

　　實行等額本息還款方式購買房屋的實例：

　　王先生于2004年12月購買了一套房屋，其總價為50萬元，貸款期限為20年，首付20%，采取的是等額本息還款方式，按照2004年10月29日央行調整的利率計算，20年貸款利率為5.31%，由于王先生貸款額為40萬元，所以王先生每月的還款額為2708.8元。其還款總額為650112.45元，支付的總利息額為250112.45元。

　　假設1：按照央行新的貸款利率，王先生將從2006年1月1日起開始執行新的貸款利率，假設王先生購買的是第一套住房，那么其貸款利率執行下限利率5.51%，其每月的還款額將為2753.81元，還款總額為660914.14元，其支付的利息總額為260914.14元。

　　那么，王先生每月的還款額比利率調整前要多支付45元，總還款額要比原來多支付10801.69元。

　　假設2：假設王先生購買的是第二套住房，按照新的貸款政策，王先生將按照新貸款利率的高限即6.12%執行，那么王先生每月的還款額為2893.48元，還款總額為694436.28元，支付利息總額為294436.28元。

　　從上我們可以得出，王先生比原來的每月還款額多了184.68元，總還款額比原來要多支付44323.83元。

　　另外我們也可以得出，如果王先生購買第一套房屋和購買第二套房屋時，按照新貸款利率，兩者每月還款額相差139.68元，總貸款額要比低貸款利率的總額要多33522.14元。

　　《房產資訊》：大鐘寺國際廣場就在北三環。

　　焦青：符合整個商業大的布局非常重要，除此之外，大鐘寺國際廣場的地段優勢是無法比擬的。交通，除了三環，還有地鐵13號線穿過項目；商圈的商氣人氣早已成熟，東邊有藍景麗家、明光家居城、西邊有當代、雙安，南北還有金五星市場，而項目的前身更是被喻為“北京市菜籃子”的大鐘寺農副產品批發市場；而海淀區大量高收入人群的聚集，更是為項目提供了客源保障。叫響“第四代商業模式”

　　《房產資訊》：我注意到，大鐘寺項目的案名可算是幾易其稿，從最開始的“物流港”到“商業廣場”再到“國際廣場”。案名的更替是否意味著中坤在項目定位上的不斷調整？

　　焦青：大鐘寺項目已運作多年，定位的確在不斷的調整中。商業業態一般是10到15年就更換一代，百貨大樓被MALL代替，后來MALL又被社區商業代替，回歸到方便、人性化上來了。特別在歐洲，MALL實際上是一種逐漸退出的業態，可以說單純購物的業態已越來越沒落了。大鐘寺項目就力爭開創一種新的商業模式，我們將其稱為“第四代商業模式”。

　　《房產資訊》：第四代將在哪些方面實現超越呢？

　　焦青：在建筑模式上就能體現出來。我們回避全封閉的購物空間，而強調建筑的通透性，加強人與外界自然的交流。在商業布局上，也要做到有疏有密，有張有弛，強調文化因素的融入。

　　我們要把購物、餐飲、休閑、娛樂等諸多功能都聚集在一起，同第三代的MALL相比，“第四代”并不把購物作為最重要的功能，而要加大餐飲娛樂休閑的比例。據測算，在第三代商業中，購物面積所占比例不會低于50%，而大鐘寺國際廣場將按照第四代商業模式的要求，提升項目的娛樂休閑功能，使整個項目更加個性化、人性化和人文化。爭取少賣多持有

　　《房產資訊》：我聽說，大鐘寺項目目前已經吸引像迪卡儂、萬客隆、麥德龍、家樂福等這樣的國際零售業巨頭前來洽談入駐。

　　焦青：的確。目前已簽約的有國際著名體育器材供應商迪卡儂。另外多家主力店也在積極接洽。現在的實際情況是，由于要進來的太多，我們談判的一項重要內容是控制他們的規模。

　　《房產資訊》：招商如此火爆，中坤將保留多少面積自己持有呢？

　　焦青：我們并沒有明確一個數字，但努力的方向是多持有，少銷售。

　　《房產資訊》：為什么不只租不售？

　　焦青：整個項目35萬平方米，投入大致在30個億，我們必須考慮資金回籠問題。只租不賣并不現實，但我們的確看好項目未來的增值潛力，所以也想做房東，日后的租金收益將為我們帶來穩定的現金流。首席記者張曉莉利率調整后，消費者最關心的還是房貸還款增幅到底有多少。首席攝影記者吳寧／攝