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京城投資市場出現新變化———
因新增的住宅、公寓量大，近幾年，北京樓市租金市場下跌已經是不爭的事實。而從今年年初至今，有關部門和有關市場機構的統計顯示，二手商品房的買賣交易較火，價格走高。而投資型炒房出手率較低，升值不大。
受上海、杭州等地影響，近年來，北京的“炒房族”也在逐年增加，除了少數的“職業炒房族”外，越來越多的普通市民也加入“炒房”行列，他們用極少部分的首付，套取銀行20年甚至20年以上的貸款，然后借助短期轉手買賣，賺取“差價”作為投資回報的稱作“炒房者”。前幾年，尤其是去年，這些“炒房者”往往能賺到不菲的差價，而今年，有關部門和市場機構的統計顯示，二手商品房的買賣格局在悄然發生變化，自住型社區二手商品房的出手率和出售價格還在繼續上升，而投資型樓盤二手房出手的價格和幾率在逐漸下降。
-炒房人做法：選擇低首付長貸款期
先來看看炒房族是怎么賺錢的。據資深置業人介紹，這類投資人慣用的操作手法是以小搏大，用10%、20%甚至低于10%的首付，從銀行借貸長期貸款，貸款期限一般在20年左右，借銀行的錢，把房子變成自己的，然后再在一年內或者兩三年內，該樓盤房價上漲到一定程度，轉手買賣，賺取差價。在2004年以前，因為市場競爭激烈，很多開發商會和一些熟識的炒房人“聯手炒房”，在期房開盤之初共同造勢，烘托人氣，抬高房價。在這種聯合“炒房”構成中，一些炒房人甚至能得到開發商“零首付”或“只首付5萬元錢”的支持，剩余的由開發商代繳首付，從銀行貸款，三四套甚至十幾套的購買。對這部分炒房人而言，他們動用的自有資金非常少，一兩年后，等房子成現房，或隨著小區周邊環境的改善，小區自身的建成，房價開始攀升，炒房人就會借助還在銷售的開發商銷售體系把房子轉賣，賺取差價。據了解，在富力城、公園大道、觀湖國際等因景觀或區位升值比較快的樓盤，很多炒房人都賺到了錢。
-租金降房貸利率升大都堅持租而不售
再看今年的變化。去年土地制度改革引起的新盤減少，在很大程度上讓北京的房子“供不應求”，很多普通家庭在聽說了上海、杭州買房人一夜暴富的故事后，看到周邊同事或朋友也有因為炒房而賺錢的，便大膽進入，但今年情況有較大變化。
以東邊的現代城和西邊的世紀城為例，去年封盤、規模達300萬平方米的世紀城多數購房人是買來自住的，進入二手市場的房子很少，加上目前西邊西四環附近類似世紀城這樣價位和品質的樓盤供應幾乎為零，因此，世紀城的二手房非常搶手，價格也節節攀升。梁女士因為單位搬到東邊，在上月將她在世紀城一期以5000多元/平方米購買的一套三居通過中介公司賣了出去，最后的8100元/平方米成交價格讓她自己都有點不敢相信。而相比之下，當年現代城的一些投資型業主在出手之后心情很黯淡。由于租金持續下跌，房貸利率一調再調，金女士準備把她當年近一萬元單價購買的現代城出手。像金女士這樣扛不住雙重壓力而打算出手房子的現代城業主很多。但經紀公司的報價或和人談過之后，金女士等人都非常沮喪，因為太多的人想急于出手，現在在二手房市場，現代城的價格低于當年銷售價格，如果出手的話，不僅掙不到錢，貸款利息拿不回來，還要賠錢。
-最佳回報期為3年需考慮未來該地的供應量
業內人士在分析現代城和世紀城目前在投資市場上比較引人關注的現象時認為，投資房產的時候，應該考慮“投資年限”。一般而言，無論是出租還是轉賣，北京的樓宇最佳回報期為3年，有的長一點但也不會超過5年，因此，在投資之前，一定要考慮未來該樓盤附近的供應，根據區位和供應情況確定投資方式，即靠收取長期租金作為投資回報還是通過“以小搏大”短期轉賣賺去差價。爾后，在這個基礎之上，根據自己的經濟能力，考慮貸款年限。如果打算“收租”，最合適的做法是提高首付比例，設定的銀行貸款期限最好不要超過5年，因為頭5年租金最高，你可以用租金還清所有的貸款；5年之后，租金下跌，但此時房子已經是你自己的了，拿多少租金就賺多少錢。如果打算“炒房”，就盡可能減低首付，“以小搏大”，但要切記見好就收，不可戀戰，最后砸手里“炒房”炒成了“房東”。
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