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昨日，深圳三家國有銀行和深圳發(fā)展銀行均確定了房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，總體來看，銀行將通過對客戶進(jìn)行分類的方式確定采取怎樣的利率標(biāo)準(zhǔn)，絕大多數(shù)居民仍可以享受到下限利率(5.51%)，而基準(zhǔn)利率(6.12%)以及在此基礎(chǔ)上浮的利率標(biāo)準(zhǔn)主要針對的是炒房或購買二套、三套住房的居民。理財(cái)專家認(rèn)為，利率市場化已經(jīng)初現(xiàn)端倪，建議已購房或?qū)⒁彿康氖忻襁x擇按揭銀行時(shí)“多比一比，多看一看”。
已購房者算算明年的賬
對已購房的居民來說，明年1月1日才執(zhí)行新的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，理財(cái)專家建議自己動(dòng)手算算明年新利率下的房貸利息。
農(nóng)行深圳分行一位理財(cái)專家表示，要計(jì)算出明年加息后的利息，首先需要了解自己已歸還的本金數(shù)額和已歸還的期數(shù)，用貸款余額乘以新的月利率即可以得出月息。
以一位王先生貸款40萬元，期限為20年，采用等額本金還款方式為例，由于王先生在2005年1月10日貸款，因此到明年1月20日銀行扣款時(shí)，王先生已經(jīng)按照5.31%的利率歸還了12個(gè)月的本金和利息。按照等額本金還款方式的要求，王先生每個(gè)月歸還的貸款本金數(shù)額是相同的，均是1666.6元(40萬元／240)，然后可以計(jì)算得出，王先生在過去的12個(gè)月已經(jīng)歸還的本金總額為19999.2元，即明年1月1日起，王先生的貸款余額將為380000.8元。這時(shí)可以通過各家銀行網(wǎng)上銀行都有的“個(gè)人貸款計(jì)算器”一欄，按要求，輸入貸款額為380000.8元、利率為5.51%、已歸還的期限為0,馬上就可得出2006年第一個(gè)月的月供額為3328.17元，比利率調(diào)整前3264.83元將會多53.34元。
未購房者要學(xué)會比較
理財(cái)專家認(rèn)為，由于此次央行對貸款利率作了下限要求，但實(shí)際上，各家銀行并不一定會執(zhí)行下限利率。因此建議準(zhǔn)備買房的居民應(yīng)該多比較，看看哪些銀行的利率更加優(yōu)惠。例如，有的銀行已初步?jīng)Q定用6.12%的利率，其他銀行可能執(zhí)行5.51%的利率。這樣的話，市民每個(gè)月要支付的利息就會出現(xiàn)很大差異。
比如以貸款40萬，期限15年為例，采用等額本息還款的方法，如果貸款利率為5.51%，則每月還款額為3270.45元，但如果銀行選擇6.12%的利率，那么每月還款為3401.41元。每個(gè)月多還的利息數(shù)相差130.96元。理財(cái)專家認(rèn)為，雖然每月多交的利息并不多，但15年的貸款年限較長，總體算下來，接近2萬元，也是一筆可觀的支出。
提前還貸要多考慮
專家預(yù)計(jì)，房貸利率調(diào)高會增強(qiáng)人們提前還貸的人意愿，但是否提前還貸就一定好呢？理財(cái)專家認(rèn)為，不能以“一刀切”的思路來衡量，而是要因人而異。
如劉先生夫妻雙方月收入萬元，他們貸款80萬元購房，全部為20年期、等額本息的商業(yè)貸款。若以5.51%%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，80萬元20年期貸款如果采取等額本息方式還款，每月需支出5507.61元，較5.31%利率水平時(shí)的月供5417.60多支出90元。增加的這點(diǎn)支出，對于月收入萬元的家庭來說，壓力并不太大。而根據(jù)央行的政策，劉先生這樣正在還貸的客戶，銀行要到明年1月1日才開始執(zhí)行新利率。現(xiàn)在距年末還有9個(gè)月，理財(cái)專家建議，如果劉先生的投資是以短期為主，比如短期存款、貨幣市場基金、人民幣理財(cái)產(chǎn)品等，由于這些投資產(chǎn)品套現(xiàn)成本較低，不妨套現(xiàn)用來提前還款。但如果投資產(chǎn)品以長期為主，比如長期國債、股票型基金等，就要謹(jǐn)慎，不妨先按兵不動(dòng)，看看行情再說。因?yàn)楝F(xiàn)在股市正處在低位，套現(xiàn)是否明智還值得斟酌。
另外需要注意的是，貸款者到銀行提前還貸一般都需要預(yù)約，而以年末為預(yù)約高峰。因此，如果打算還貸，應(yīng)盡量提前跟銀行約好時(shí)間，免得未能及時(shí)辦理手續(xù)，錯(cuò)過了時(shí)間節(jié)點(diǎn)，多付利息。
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