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如果你買別墅不是自己住，想出租，而且想租給外國人掙美元的話，我建議——不要買新別墅。
文/張配
投資房產，想靠收租金“一勞永逸”地過上幸福生活，光有錢和膽子還不夠，必須還
要做到知己知彼。
5年前，特別是10年前，租房子給老外賺美元相對很容易。因為那時候都是公司出面為外籍員工們找房。對于成本的控制，就不會像個人買房那樣的重視；加之那時落戶中國的跨國公司里的外籍員工，人數又很多，一家大公司可以達到二三十人以上，而市場上可供選擇的社區屈指可數。
其實那些大公司也在計算，根據北京地區房地產市場長期預測趨勢，如果公司要長期扎根中國，要在中國運行幾十年，外籍員工也不可能短時間就撤離中國。如果租房，可能一租就是十幾年，即使說這名員工很可能只待了5年就回國了，但還會有新的外籍員工過來。
那么公司就會在長期租房和買房之間做一個凈現值分析，分析后發現：在北京高檔用房市場，當租金比較高的情況下，平均大約7年左右時間，所付租金就可以購買一套同級別的房產了。這種情況下，長期租房顯然不如一次性購買。但有的公司仍堅持采用長期租房的做法，因為購置房產會造成初始投資過大。
那時選房的第一關注點并不是價格，而是房屋質量。但這幾年發生了一個巨大的變化，大部分跨國公司已經完成了本土化過程，外籍員工越來越少。公司對于房屋的補貼形式變了，公司已經不直接出面給員工租房了，而是折合成現金補發給個人，讓他們自己到市場上去選擇。這就導致了老外們選房的第一關注點發生了變化：價格上升為首要因素。因此，現在價格中檔的房子最受歡迎。
還有一個重要的因素必須考慮——美國、歐洲和亞洲公司的外籍員工，他們選房的口味各不相同：歐美員工第一要求是住房面積要大，喜歡郊外的別墅；亞洲尤其韓國和日本的員工重視社區的聚集度，愿意去本國人聚集的地方，而且他們所選房子的面積相對較小。包括新加坡， 日本，香港、臺灣公司員工，他們都比較偏愛高層建筑，比如高層豪華公寓，而這些公寓主要集中在市中心區，周邊超市眾多，符合亞洲人天天購物的生活習慣。另外，因為歐美文化語言文字差異較大，歐美籍的老外們都非常重視房產周圍是否有國際學校，這也是他們選擇房產位置的重要因素。而相對來說，日，韓，新加坡及港臺地區的人士，他們的子女進入中國的學校的障礙較小，所以對國際學校的要求就較低。
對于物業管理方面，相比于中國人，老外對于物業管理非常重視，一旦他們選中好了一處樓盤，便希望能找到一個比較知名的物業管理公司。他們認為：物業管理費是房產價值的一個組成部分，尤其對社區的會所很重視，不僅是其有服務功能，而且會所還是重要的社交場所，這尤其符合歐美人士的生活習慣。
還有，老外對于樓盤的口碑非常重視。因為相比于中國人，老外選樓信息比較窄，我們可以從雜志、報紙、中介公司等等很多地方獲取樓盤資料信息，老外則不一樣，他們非�？粗赝饧蛦T之間的信息互通。外籍雇員的太太們經常有機會在一起交流，所以往往能在選房的決策上有更大的發言權。 一個社區發生了什么事，很快就能在她們之間流傳開，因此外國人選中的房子，大部分位于一些相對比較成熟的社區(不一定新)。中國人選房子往往喜歡新的，尤其第一次購房時幾乎不會考慮二手房。但老外買房時往往會這樣考慮：我要找一處經過一段時間運營和檢驗的、有穩定質量保證的，有很好的社區環境，最好外籍人士聚集度高的。
老外，尤其是歐美人有一個特點：不愿意進入一個純中國人的社區選房。北京現在有很多新的別墅，比如北京西邊、南邊很多新的別墅，他們并不愿意去，純外籍人士購買的很少，北京老外購別墅基本上都集中在京順路上，像傳統的幾個別墅區：裕京、麗京、香江、泉發。
這里的別墅雖然有些舊，但物業管理很成熟，而且這里擁有國際學校。
如果你買別墅的目的不是自己住，想出租，而且想租給外國人掙美元的話，我建議——你不要買新別墅， 找一個成熟的社區進行二手房投資值得考慮。 現在像裕京、麗京、香江等社區，只要有二手別墅上市，很快就能成交，也就是說該項資產的流動行很好，這也是國際上判斷房產價值的一個重要因素 。還有一點必須提醒你：真正愿意出錢給外籍員工買別墅住的跨國公司不多，而且大部分集中在歐美公司，一般亞洲公司不會，至少我沒有見到。所以在北京上以個人名義買別墅的還是以港臺地區的人士為最多， 但相對于投資市中心區的公寓，買別墅的畢竟還是占少數。
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