根據(jù)所需不同 選準(zhǔn)1個(gè)下金蛋的商鋪難

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　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京在建和即將興建的一定規(guī)模商業(yè)街項(xiàng)目就達(dá)70～80個(gè)，其密集程度令業(yè)內(nèi)外咋舌，尤其東部區(qū)域表現(xiàn)最為突出。人們不禁質(zhì)疑：在京城人民沒(méi)有形成跨區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的情形下，這些商鋪的商業(yè)價(jià)值還有多高？

　　曾聽(tīng)一位業(yè)內(nèi)人士“擅自”妄下論斷：北京的商鋪1／3將被淘汰，還有1／3將在邊緣垂死掙扎。原因除了各區(qū)域商業(yè)面積開(kāi)發(fā)過(guò)度，除了商鋪產(chǎn)權(quán)分散后難以聚集人氣、保證品 質(zhì)，達(dá)不到預(yù)期規(guī)劃外，另一重要因素是盲目開(kāi)發(fā)的后果導(dǎo)致這些商鋪很難為商家所用。

　　如何不讓城市的建筑垃圾“堆積如山”，如何保證投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益？最近舉行的“2004中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商論壇”上商家們提出的要求，對(duì)于那些正在進(jìn)行商鋪建設(shè)的開(kāi)發(fā)商、對(duì)于那些剛從住宅投資轉(zhuǎn)向商鋪投資的買家，可謂不可不聽(tīng)。

　　最近，“2004中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商論壇”上，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)裴亮表示，中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)從2001到2003年店鋪數(shù)量呈現(xiàn)出的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意味著商鋪成為一種直接的需求。一些具有優(yōu)勢(shì)的連鎖企業(yè)，已經(jīng)把加快開(kāi)店速度，擴(kuò)大規(guī)模作為企業(yè)發(fā)展的首要戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　但中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)外商家所需商鋪缺乏足夠的了解和認(rèn)識(shí)，阻礙了各大商家在中國(guó)的發(fā)展，也加大了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商困難所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)有關(guān)資料顯示，2003年以來(lái)，零售企業(yè)的擴(kuò)張速度，特別是在店鋪的增長(zhǎng)方面有所下降。2001～2002年，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)的增長(zhǎng)速度達(dá)到了56%，而到了2002年，增長(zhǎng)速度為29%。雖然企業(yè)開(kāi)店數(shù)量不斷的增加，但從開(kāi)店數(shù)量的增長(zhǎng)速度看，略有下降。因此，商鋪滿足商家需求成為亟待解決的問(wèn)題。

　　新開(kāi)發(fā)商鋪不切實(shí)際

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的商業(yè)項(xiàng)目招商工作難以進(jìn)行，有的項(xiàng)目擱置了兩年，甚至還有七八年沒(méi)有招商的，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在當(dāng)初設(shè)想的時(shí)候，是按自己的思路去設(shè)想，而不是按照市場(chǎng)需求。

　　青鳥(niǎo)瑜珈代表高光勃表示，與一些樓盤的接觸中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論會(huì)所還是商業(yè)街、底商，很多商鋪都已經(jīng)精裝修過(guò)的，要改變這些精裝修，就要打掉重新做，工程很大，價(jià)格也不會(huì)合適。如果商業(yè)樓盤一開(kāi)始就與商家有合作，會(huì)非常容易地跟商家要求緊密結(jié)合。

　　星巴克開(kāi)發(fā)經(jīng)理李飛也持相同觀點(diǎn)，他表示由于星巴克對(duì)開(kāi)店地點(diǎn)周邊的環(huán)境、建筑設(shè)施、交通是否便利、客流量等因素都有嚴(yán)格的要求，他建議商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)周邊的情況、整個(gè)地點(diǎn)將來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行可行性分析后再進(jìn)行招商，而且也要對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)或?qū)⒁�出現(xiàn)的劣勢(shì)要有所考慮” 。

　　星期五餐廳譚京萌也表示，商家選址最關(guān)鍵是客流量，而且是目標(biāo)客戶的客流量，開(kāi)發(fā)商事先應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上的客戶有一個(gè)深入的了解，還有配套設(shè)施的問(wèn)題，車位要求等都非常重要。

　　各商家所需商鋪不盡相同

　　按照與會(huì)商家的介紹，瑜珈要求天花板上不能有燈光，因?yàn)樽鲨ょ焓翘芍�，另外不能�?A class=akey href="http://whmsebhyy.com/nz/kongtiaoi/index.shtml" target=_blank>空調(diào)，不能有任何的風(fēng)進(jìn)來(lái)，還有老師能夠控制燈光和音響等其他要求。

　　星期五餐廳

　　星期五餐廳店址要求能夠有600～700平米面積的店面，層高3.5米以上，100平米的輔助面積，可以是在地下，200千瓦的供電容量，全天的空調(diào)，獨(dú)立的出入前后通道，能夠有15～50的停車位，有樹(shù)立店標(biāo)、廣告牌、門頭標(biāo)牌的地方。

　　亞匯廣場(chǎng)

　　亞匯廣場(chǎng)的快餐店面積一般在500～800平米，最好是一層，座席數(shù)在200多個(gè)，如果是美食廣場(chǎng)的話，最大面積可接近3000平米，席位數(shù)是600多。

　　星巴克

　　適合于開(kāi)在什么位置，在一個(gè)城區(qū)需要開(kāi)幾家店，星巴克都會(huì)提前做一個(gè)良好的規(guī)劃。星巴克首選產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的商業(yè)建筑，在開(kāi)業(yè)以后，乃至于開(kāi)業(yè)前期有一個(gè)整體的推廣活動(dòng)，面積為150～400平米之間，整體出租展示面要盡可能大，多為首層臨街的位置，有展示的效果，方便顧客進(jìn)出。

　　迪卡儂

　　迪卡儂的標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)面積應(yīng)達(dá)到8000～12000平方米，對(duì)于一些特色商場(chǎng)，銷售面積則有可能就做出一些調(diào)整，相應(yīng)會(huì)小些。建筑層高不能低于5米，建筑間距不得小于8米，對(duì)外部的占地也有一些要求。

　　電影院

　　威秀投資董事長(zhǎng)楊錫文表示，鄰里中心型的電影院最適合中國(guó)市場(chǎng)，因?yàn)樵诎闹拮鲭娪霸旱南葲Q條件，就是周圍五公里，人口只要5萬(wàn)人，就可以開(kāi)一個(gè)電影院，在國(guó)內(nèi)，十分鐘行程內(nèi)就差不多有5萬(wàn)人。目前市場(chǎng)空間不小。這一物業(yè)形態(tài)不需要面積很大，有2500平方米地就足夠了，上面是電影院，可以有四個(gè)到六個(gè)廳，中間兩三層都是小型的購(gòu)物、娛樂(lè)，小型娛樂(lè)性店鋪帶來(lái)的效益會(huì)非常強(qiáng)。市場(chǎng)上現(xiàn)在有很多大型的商業(yè)物業(yè)，一下子就是幾十萬(wàn)平方米，聽(tīng)了會(huì)流汗，不曉得這些商鋪該怎樣填滿，怎樣經(jīng)營(yíng)。

　　另外，青鳥(niǎo)瑜珈店面則250～300平方米就可以了。必勝客的店面希望是在450～500平米，原則上位置選擇是在這個(gè)城市最熱鬧的商業(yè)街上，對(duì)建筑物的形象都有一些要求。