即將開盤的恒大豆各莊項目，取名“御景灣”，是北京首個自住型商品房項目。

　　即將開盤的恒大豆各莊項目，取名“御景灣”，是北京首個自住型商品房項目。恒大集團北京有限公司方面透露，網(wǎng)上申請前三天，一共有超過10萬人申請，其中近8萬人網(wǎng)絡(luò)登記成功，市住建委以及恒大接受報名的網(wǎng)站，也經(jīng)常因為同時在線人數(shù)過多而“癱瘓”。這或許預(yù)示了接下來“自住房們”的命運，這個介乎于保障房和商品房之間、帶有福利和保障雙重功能的特殊商品房，或許以后每個項目都會被搶爆。那么，這些申購者的熱情和決心從何而來？對于自住型商品房這一新生物，他們又有哪些疑惑呢？

　　商報調(diào)查

　　保障房輪候家庭

　　選擇更多月供吃緊

　　張女士婚后一直和父母住在50多平方米的老屋，居住空間十分緊張，但考慮到收入承擔不起商品房，張女士便在兩年前申請了兩限房。“本來街道告訴說只要收入不超標，明后年肯定能輪上，可沒想到意外懷孕了，實在是等不及了，索性咬咬牙、碰碰運氣，看能不能買到貴一點的自住型商品房。”

　　按北京自住型商品房申請條件，正在輪候經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的家庭可以優(yōu)先購買，正是看中了“優(yōu)先”，張女士決定試試運氣，于是申請了北京首個自住型住房項目——恒大御景灣。“如果這次搖號中了就買。”張女士承認僅靠自己和先生的收入不但付不起首付，更還不起未來的貸款。她給北京商報記者算了筆賬，以御景灣2.2萬元/平方米的限價計算，85平方米左右的兩居室，首付加上必須的費用至少需要準備60萬元。然而，按照北京市兩限房的申請標準，三口之家的財產(chǎn)總額不應(yīng)當超過57萬元，而60萬元的首付款顯然不是張女士能夠承受的。“經(jīng)適房的群體現(xiàn)在是最慘的”，一位經(jīng)適房輪候者表示，自己是在經(jīng)適房最便宜單價2000多元時排的號，如今已經(jīng)七八千元，需要用當初商品房的價格來購買現(xiàn)在的經(jīng)適房，而且不能賣，限制眾多。

　　京籍無房戶

　　基數(shù)最大期待最大

　　張麗，北京戶口，未婚，父母在廣渠門附近有一套即將被拆遷的平房，全家都在等待安置房。張麗介紹，她1萬元左右的月收入不符合保障性住房申請條件，但因為剛工作不久，家里也并不富裕，很難支付普通商品房眼下動輒百萬元的首付，是典型的“夾心層”。而這次自住型商品房申購門檻低，滿25周歲的本市戶籍、無房人士具有優(yōu)先購買資格，首付又不高，月供也能承受，她正好符合條件。“有優(yōu)先資格，干嘛不去試試？別人想申請還申請不上呢。”張麗抱著這樣的心態(tài)，11月30日在網(wǎng)上進行了登記，之后三天，和她一樣在網(wǎng)上登記成功的家庭就達到了8萬。

　　張麗算了一筆賬：假設(shè)普通商品房的起售價為每平方米1萬元，同區(qū)位的自住型商品房為每平方米7000元。持有五年后兩種住房的售價都為每平方米1.2萬元，那么賣了普通商品房每平方米可獲利2000元，如果不是惟一一套住房，還需要繳納20%的差額個稅，每平方米獲利1600元。而自住型商品房上市交易，扣除30%上繳的財政收益，每平方米可收益3500元，比普通商品房每平方米至少高出1500元。

　　非京籍家庭

　　看中首付合理緩解買房壓力

　　網(wǎng)名為“凹凸曼”的龐先生在互聯(lián)網(wǎng)上建了兩個QQ群來討論自住型住房，分為優(yōu)先組和普通組，加起來有近千人。龐先生說，從兩個群的活躍狀態(tài)就能看出兩個群體的心態(tài)。“優(yōu)先群體明顯積極性更高，討論的問題集中在自住型商品房上；非優(yōu)先群體沒有那么積極，什么都聊，抱怨也多。但所有人都是滿懷憧憬，希望能買到房子。”外地戶口的薄濤今年7月剛繳夠了五年社保，他迫切想在北京擁有一套屬于自己的房子。輾轉(zhuǎn)于北京多處樓盤全面掌握了行情和政策后，他最終決定把希望寄托于北京首個自住型商品房項目。

　　薄濤最為看中的是這個項目首付合理。即便按照市國土局規(guī)定的每套單價上限200萬元計算，首付款僅為60萬元，可就在幾天前，在南六環(huán)外的天宮院地區(qū)看房時，薄濤被住總?cè)f科銷售人員友情提示，由于項目有精裝修款，70多平方米的戶型，首付至少準備80萬元。“如果能把房款分攤到月供上就能大大緩解買房的經(jīng)濟壓力，因為對我來說買房最大的困難就是湊夠首付。”因此，他更加期盼能夠申請到一套負擔得起的自住型商品房。

　　京籍有一套房家庭

　　瞄準大戶型看中升值空間

　　羅女士和丈夫都是北京人，名下有一套房子，但十分關(guān)注自住型商品房政策。上周末，兩口子親自到豆各莊考察了一番，發(fā)現(xiàn)距離御景灣僅一公里的富力又一城目前已超過每平方米3萬元，而御景灣僅售每平方米2.2萬元。回來后就馬上決定申請這個項目。“挨著東五環(huán)，交通便利，以后還要修地鐵，升值空間很大。”但讓羅女士夫婦感到為難的是，自己名下有房，雖然還可以參與購買自住型住房項目，但已經(jīng)不屬于優(yōu)先群體，搖中這房子的機會十分渺茫。

　　按照北京自住型商品房政策及官方解讀，每個申請家庭只能選擇一套自住型商品住房，優(yōu)先家庭選房后，其他申請家庭繼續(xù)依次選房，如有中途“棄權(quán)”的，由未選房的申請家庭按照搖號確定的順序依次遞補。在這種游戲規(guī)則之下，如果優(yōu)先家庭數(shù)量太多，非優(yōu)先家庭將很難搖號成功。

　　因此，兩口子商量起了怎么才能進入優(yōu)先的那一撥。“我們現(xiàn)在有兩個選擇，一是賣掉原來的房子，二是假離婚，這樣都能變成京籍無房而有優(yōu)先資格。但這兩種辦法風險都比較大，所以我現(xiàn)在正在糾結(jié)”，羅女士表示。

　　商報提問

　　如何搖號？

　　開發(fā)商稱不會分割搖號

　　作為首個自住型商品房項目，恒大朝陽豆各莊項目從11月30日起公開接受網(wǎng)上購房申請，整個申請期將于明日結(jié)束。雖然目前已經(jīng)有了《北京自住商品房銷售管理暫行規(guī)定》，一些搖號中的秩序性原則也被廣泛知曉，但解讀者眾，對于具體參與申請的家庭來說，搖號機制究竟是什么樣的，是否有待完善？

　　例如，優(yōu)先權(quán)利如何保障？目前業(yè)內(nèi)給出的方案大致分為兩類：一是所有房源首先面向優(yōu)先家庭單獨搖號，如有剩余，再向非優(yōu)先家庭搖號配售；另一個是在搖號前按比例將房源切成兩塊，優(yōu)先組和非優(yōu)先組分別搖號。昨日，北京商報記者就上述問題求證各方，北京市房協(xié)秘書長陳志表示，征求意見稿現(xiàn)在還在正常決策層的商討中，最終政策還未確定，對于細節(jié)問題既不確定，也不便解讀，最終搖號的具體細節(jié)將在政策的定稿中有所體現(xiàn)。開發(fā)商恒大方面則表示，目前能確定的是全部房源不會做分割搖號，但對進一步的搖號細節(jié)則還不明確，建議關(guān)注市建委網(wǎng)站和恒大地產(chǎn)官網(wǎng)。

　　對此，中國指數(shù)研究院[微博]指數(shù)研究總監(jiān)何田認為，從自住型商品房的售價來說，并非具有購買資格的所有人都能負擔得起。在實際操作過程中，一部分人即便有資格也并不一定有能力購買。何田判斷，購買自住型商品房的主要群體會集中在中等收入群體，所以搖號池中的競爭并非想象中那么激烈。

　　是否會長期供應(yīng)？

　　政策具有可持續(xù)性條件

　　根據(jù)規(guī)劃，2013年底前北京市要完成不低于2萬套自住型商品房供地，明年規(guī)模增至5萬套左右，按照目前純商品房年均10萬套的成交量計算，自住型商品房供應(yīng)已經(jīng)占比高達50%。但即便如此，申購家庭還是難免擔心，如果今明兩年搖不上，是否還會延續(xù)該政策？

　　“從目前土地數(shù)據(jù)來看，北京自住型商品房年內(nèi)2萬套土地供應(yīng)的任務(wù)已經(jīng)超額完成，預(yù)計全年可能接近3萬套，這些住宅都將在明年二季度開始集中入市，將極大緩解區(qū)域市場需求。”北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉表示，相對于經(jīng)適房與兩限房，自住型商品房雖然納入到限價房序列管理，但本質(zhì)上還是屬于商品房，在一定程度上可以解讀為政府將保障的市場化功能正在交還給市場，符合此前中央的相關(guān)精神，在他看來具有可持續(xù)性。“但最大的問題在于如何界定產(chǎn)權(quán)性保障房與自住型商品房之間的供應(yīng)對象上，一方面這決定了供應(yīng)總量，另一方面北京的土地資源畢竟有限。”

　　按照自住房的政策，符合條件的家庭可以申請多個項目。目前，自住型商品房項目遍布全市，包括城區(qū)和多個郊區(qū)縣，有朝陽區(qū)東壩、高井、來廣營、百子灣，豐臺區(qū)大紅門、王佐鎮(zhèn)，昌平區(qū)北七家，海淀區(qū)上莊，通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)，房山區(qū)城關(guān)街道等，限價高的在2.2萬元/平方米，低的每平方米在1萬元左右。

　　能不能平抑房價？

　　大量入市后將穩(wěn)定房價

　　按照北京市計劃，今明兩年將有7萬套自住型商品房入市，這個數(shù)量已經(jīng)接近2012年北京新建商品房的年成交量，而單純從首個項目啟動前三天的登記人數(shù)來看，目前市場的剛性及改善性需求依然很大，因此，自住型商品房到底能不能緩解需求、平抑房價，也成為另外一個焦點。

　　張大偉表示，第一批總量較小，難以沖擊整體樓市，而待7萬套自住型商品房都入市后，可能會對樓市產(chǎn)生沖擊。何田表示，出臺自住型商品房政策，旨在穩(wěn)定當前房價，但其短期效果會較明顯。他舉例：“北京市首個限房價、競地價的長陽國際城項目，房價限定為每平方米1.2萬元，而周邊的萬科長陽半島項目為每平方米1.7萬元左右，從銷售情況看，長陽國際城一經(jīng)入市確實影響了萬科項目的銷售，但隨著銷售結(jié)束，周邊新房售價和銷量也恢復(fù)了原樣。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，房企在北京拿地，不光要考慮經(jīng)濟成本，還要考慮政治成本，但自住型商品房的利潤率過低，妨礙了企業(yè)盈利目標的實現(xiàn)。未來此類已拿地的房企，或?qū)⑵胀ㄉ唐纷》康睦麧櫮脕硌a貼自住型商品房，對于善于成本控制的企業(yè)來說影響較小，但對另外一些房企來說將使其精疲力竭。

　　北京商報記者 李芊 實習記者 阿茹汗/文 馮中豪/攝