⊙本報記者 唐真龍

　　REITs的腳步正漸行漸近。

　　中國的信托公司或將成為首嘗這塊山芋滋味的幸運者。

　　昨日，在上海舉行的“2007

房地產信托論壇”上，國內兩家知名信托公司聯華信托總裁李曉東和北京國投信托總部副總經理何曉峰表示，通過房地產私募股權基金的方式，實現與REITs的對接，從而催發中國REITs的誕生。

　　中國式道路：私募股權基金對接REITs

　　與我國現有的房地產信托基金以融資為主要功能不同的是，REITs的魅力并不在于其融資功能。國際上成熟的REITs基本上不做融資性的業務，在美國、澳大利亞政府甚至明確禁止REITs進入房地產開發領域，REITs只收購成熟的商業物業項目，主要靠租金為收入來源，并通過上市來分散投資者的風險。

　　雖然在本質意義上存在區別，但在推出REITs的道路上，房地產信托基金仍然被賦予了特殊的使命。近年來，北京國投一直在對REITs業務進行攻關，在實踐中，何曉峰總結出了通過房地產私募股權基金與REITs實現對接的路徑。一種方式是，通過房地產私募股權基金投資商業地產項目，待項目具備銷售條件后，以現金或股東權益為對價進行收購，然后導入商業與物業經營等內容，并消除市場何經營等各種不確定性所帶來的風險，再由REITs進行收購。而另外一種方式則是開發商對物業權益進行分層，一部分是低風險、收益適中的優先級所有權益，假設為A，物業剩余的權益為B，開發商可以將A以比較低的價格賣給私募基金，同時保留B以非現金的形式加入私募基金，獲得私募基金單位，并在未來轉換為REITs單位。何曉峰透露在進行可行性論證之后，目前北京國投已經按照第一種方式進行了前期的操作。

　　通過私募股權基金的方式實現與REITs的對接也得到了李曉東的認同，而在這一點上，聯華信托似乎走的更遠。今年8月，聯華信托推出了國內第一支基金型房地產信托計劃——聯信精瑞房地產行業私募股權基金型信托計劃。李曉東透露目前該計劃一期20億元資金已經募集到位，而“項目也不是問題”。他表示，聯信精瑞一期將投資有潛力的物業，以組建資產池，并爭取REITs上市。他還透露，“前聯信精瑞正在計劃擴容，擴容后的資金將數倍于現在的規模。”在聯信精瑞的首批意向發起委托人中，不乏招商地產、SOHO中國、保利地產這樣的地產大腕，“這些地產商手中的某些成熟的商業物業已經完全具備了REITs上市的條件。”李曉東表示。

　　“廉租房REITs”構想

　　除了私募股權基金外，李曉東還指出了中國REITs發展的另一條道路即由政府發行廉租房信托計劃的方式，向社會募集資金，然后用這些募集到的資金收購

二手房物業。再為這些物業設立統一的物業管理，建設成廉租房出租。“對于廉租房來說，租金收入是穩定的。”李曉東表示，同時由于廉租房租金收入穩定且投資風險相對較低，所以完全具備了REITs上市的條件。

　　盡管REITs的腳步已經日趨臨近，但在法律法規和政策規范上，REITs的發展還存在很多“攔路虎”。對此李曉東建議：一方面，可以在現行的《信托法》框架內，由

銀監會出臺REITs的規章，對REITs產品起到監管作用，改造現有的信托產品，使其標準化和規模化。同時由人民銀行牽頭制定關于REITs市場操作規范的法規和指導文件。對符合條件的標準化、規模化的信托產品可以在銀行間的債券市場進行交流意義的試點。首先讓一些機構投資人參與進來，取得經驗。在取得成功的基礎上，然后再重點研究在證券交易所上市，吸納普通的投資者。