屢禁不衰：房地產(chǎn)信托怎么了

　　FN記者 金立新 攝影 成保平

　　房地產(chǎn)信托是信托公司普遍關(guān)注且參與的業(yè)務(wù)點，房地產(chǎn)信托并不僅僅“火”在某些以該項業(yè)務(wù)為主要盈利點的“專業(yè)化”信托公司，而是全行業(yè)性的。

　　一個有意思的想象很值得玩味。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年一季度，國內(nèi)信托市場共發(fā)售各類信托產(chǎn)品65只，募集資金總規(guī)模為59.16億元。二季度，雖然單季房地產(chǎn)信托共發(fā)行33個，發(fā)行數(shù)量比一季度大幅下降，但總規(guī)模超過73億元，創(chuàng)造了有史以來單季度房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模的最高紀(jì)錄。

　　與此相對應(yīng)的是，管理層對

房地產(chǎn)信托一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。2004年，銀監(jiān)會內(nèi)蒙古會議提示房地產(chǎn)信托風(fēng)險；2005年銀監(jiān)會“212號文”再次對房地產(chǎn)信托進(jìn)行風(fēng)險提示，提出了“資金比例35%”、“四證齊全”等要求；今年銀監(jiān)會“54號文”又一次要求，信托公司開辦房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號文”的有關(guān)規(guī)定。

　　越禁越火：房地產(chǎn)信托究竟怎么了？

　　無論從房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量還是規(guī)模來看，房地產(chǎn)信托的“火”都不是幾家以房地產(chǎn)信托作為主要盈利點的信托公司可以“托”起來的。事實上也是如此。自國家進(jìn)行宏觀調(diào)控開始，銀行緊縮對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款。以2003年7月央行“121號文”的下發(fā)為起點，房地產(chǎn)信托開始走入人們的視野，而且很快成為信托公司的主要盈利模式。各方面的公開數(shù)據(jù)均顯示，2003年下半年以來，房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量與規(guī)模幾乎都穩(wěn)穩(wěn)站在信托公司投資方向的前三甲。由此可以看出，房地產(chǎn)信托是信托公司普遍關(guān)注且參與的業(yè)務(wù)點，房地產(chǎn)信托并不僅僅“火”在某些以該項業(yè)務(wù)為主要盈利點的“專業(yè)化”信托公司，而是全行業(yè)性的。

　　房地產(chǎn)信托是在銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的背景下產(chǎn)生的。從其產(chǎn)生的背景即可看出，房地產(chǎn)信托與風(fēng)險是緊緊聯(lián)系在一起的。而這樣一項風(fēng)險極大的業(yè)務(wù)，為什么信托公司卻對風(fēng)險視而不見，房地產(chǎn)信托為什么越禁越火？

　　從主觀因素看，創(chuàng)新能力不足是房地產(chǎn)信托一火再火的一個重要原因。有數(shù)據(jù)顯示，目前的房地產(chǎn)信托中80%運(yùn)用的是信貸方式。雖然“212號文”提高了對房地產(chǎn)信托的要求，但通過投資附加回購承諾等方式，房地產(chǎn)信托仍然是以信貸的方式進(jìn)行。信托本是可以與人類的想象力相媲美的行業(yè)，其魅力就在于不斷的創(chuàng)新。但是，一方面信托公司本身大多脫胎于非金融系統(tǒng)，很多信托公司高級管理人員甚至是從行政干部而來；另一方面，經(jīng)歷了5次清理整頓后的信托公司，其人才的匱乏更是可以想象。根據(jù)對信托公司2005年年報的統(tǒng)計，在可統(tǒng)計的38家信托公司中，員工40歲以上的占比近32%。在學(xué)歷構(gòu)成中，專科和專科以下的占比接近30%。以上數(shù)據(jù)表明，與其他金融機(jī)構(gòu)相比較，信托公司年齡結(jié)構(gòu)偏高、知識結(jié)構(gòu)偏低，這是影響信托公司創(chuàng)新能力的一個重要因素。而創(chuàng)新能力的不足就使得信托公司只能從事低層次的信托業(yè)務(wù)。

　　與其他金融機(jī)構(gòu)比較，信托公司號稱“金融百貨超市”，業(yè)務(wù)涉獵極為廣泛。但是與銀行業(yè)的信貸產(chǎn)品、保險業(yè)的保險產(chǎn)品、證券業(yè)的證券產(chǎn)品以及基金業(yè)的基金產(chǎn)品比較，信托卻沒有支撐其發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)品，于是信托公司的優(yōu)勢卻演變成為了劣勢。雖然在信托公司中，不乏像中海信托那樣依托股東資源做強(qiáng)做大的公司，也不乏如深國投那樣依靠與沃爾瑪?shù)暮献髭A得穩(wěn)定利潤來源的案例，但這些發(fā)展模式幾乎都是不可復(fù)制的。而類似資產(chǎn)證券化、企業(yè)年金和保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等大項目，對信托公司而言，也不能成為支撐其穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)，并且這樣的業(yè)務(wù)也不是所有信托公司都可以做的。長期以來，信托公司定位不清，沒有固定的盈利模式，成為了信托行業(yè)難以可持續(xù)發(fā)展的“軟肋”。這一缺失也迫使信托公司不得不依靠短線盈利產(chǎn)品維持生存，這一思路又使得信托產(chǎn)品具有了較強(qiáng)的投機(jī)性。投機(jī)性的特點使得信托公司甘愿在風(fēng)險的“田野”上找“飯轍”。于是，房地產(chǎn)成為投機(jī)性信托產(chǎn)品最好的“發(fā)育空間”。

　　從客觀環(huán)境看，目前我國混業(yè)經(jīng)營形式已經(jīng)凸顯，銀行、保險、證券和基金都開始合規(guī)合法地開展信托業(yè)務(wù)。與這些行業(yè)比較，信托公司明顯處于弱勢地位。這一方面使得信托公司在與其他行業(yè)的競爭中缺少“話語權(quán)”，從各個方面缺少與其他金融行業(yè)的競爭力；另一方面，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)被廣泛復(fù)制后，使其沒有核心產(chǎn)品參與

理財市場的競爭，使得信托公司只能在政策夾縫中求生存，在“被別人遺棄的土地上”耕耘。這也是房地產(chǎn)信托長“火”不衰的因素之一。

　　此外，信托產(chǎn)品缺乏統(tǒng)一的流動平臺、流動性不足難以解決等問題，也制約了信托公司對長線產(chǎn)品的開發(fā)。對于房地產(chǎn)信托大多采用信貸方式的原因，有業(yè)內(nèi)人士對記者這樣表示，房地產(chǎn)對信貸資金的使用周期與目前信托產(chǎn)品的期限相當(dāng)。而如果以純股權(quán)投資的形式開展房地產(chǎn)信托，必然會導(dǎo)致信托產(chǎn)品的期限大幅度加長，在沒有解決信托產(chǎn)品流動性問題前，長線產(chǎn)品沒有誰會接受，在銷售上肯定會有問題。

　　房地產(chǎn)信托屢禁不衰的背后，并不是一個簡單的問題。