來源：中國經營報 本報記者：楊筱 2006-8-21 21:25:00

　　雖然已過立秋，房地產開發(fā)商們的心情仍像夏季炎熱的天氣一樣焦躁不安。8月16日，銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》(簡稱《通知》)，房地產信貸如同緊箍咒一樣再次被收緊。

　　“限制增多了，壓力肯定有。但是，資金是非常活躍的東西，總會有辦法的。”一位接受記者采訪的商業(yè)銀行人士笑稱，在商業(yè)銀行大量資金尋找出路的情況下，不良貸款率相對較低的房地產貸款無疑是較好的選擇。因此，銀行和企業(yè)聯(lián)手變通貸款的方法層出不窮。

　　然而，相比商業(yè)銀行貸款，房地產信托產品的運氣就沒有那么好了。

　　房地產再成“靶心”

　　《通知》要求，各銀行業(yè)金融機構要扎實做好房地產貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35%(不含經濟適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。

　　“銀監(jiān)會此次的規(guī)定顯然是想堵住各類資金流向房地產行業(yè)的通道。”對于各政策中對房地產貸款的要求，長期從事房地產融資研究的中國社科院經濟研究所研究員汪利娜告訴記者，以定金和預付金、銀行貸款為主體的外部債權性資金占到房地產企業(yè)全部資金來源的一半以上。“坦率地說，房地產企業(yè)對包括銀行貸款、信托資金等的過度依賴確實蘊涵了較大的金融風險。一些商業(yè)銀行也變相參與成立信托投資公司，對客戶以變通方式進行融資。這些都增大了監(jiān)管的難度。”

　　汪利娜介紹，商業(yè)銀行的風險控制體系比較完善，對于房地產等主要行業(yè)有比較完善的監(jiān)控跟蹤體系。而目前市場上的信托基金，大多數(shù)只提供不太穩(wěn)定的短期貸款，有一些甚至是“炒一把就走”，不但影響了正常的融資環(huán)境，信托投資人也會受到牽連。

　　“現(xiàn)在的信托模式使得各類資金規(guī)模和流向不明，長短期的債權債務很難鑒別，風險很難評價，監(jiān)管上很難管理，同時，短期融資造成的資金大進大出會對市場帶來不穩(wěn)定因素。”汪利娜認為，銀監(jiān)會發(fā)布的《通知》，主要目的應該是為了減少短期的、盲從性的信托投資行為，增加長期的融資行為。

　　長期從事信托業(yè)研究的鄧舉功分析，“212號文”(《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》，銀監(jiān)辦發(fā)(2005)212號，2005年9月下發(fā))對信托公司開展房地產信托業(yè)務已經有“資本金比例35%”、“四證”等規(guī)定。但由于信托方式的靈活性，一些房地產信托公司和房地產開發(fā)商聯(lián)手，規(guī)避了限制，以股權方式變相放貸款，對房地產投資的股權投資會帶來影響，有打“擦邊球”的味道。《通知》的出臺似乎想限制這些“變相”貸款行為。

　　政策效果可能遭“過濾”

　　對于監(jiān)管層的此次限制，一些業(yè)內人士都表示了不同程度的質疑。汪利娜認為，防范風險是金融機構的長期行為，也是綜合工程，而且房地產行業(yè)是長周期行業(yè)，如何調控不應以短期數(shù)據(jù)為依據(jù)。“把一個行業(yè)單列出來，對微觀行業(yè)內的博弈有很大影響。”

　　“國家此次調控，對于房地產信托來說不是扼殺，而是希望提高房地產信托項目的質量，提高信托項目的安全性。”聯(lián)華信托業(yè)務管理部總經理陳穎認為，《通知》對以房地產為主的信托公司顯然是有一定的沖擊。但與其他金融行業(yè)相比，信托是非常靈活的融資工具。而信托行業(yè)一直都在研究和摸索新的房地產信托方式。目前，聯(lián)華信托的房地產信托項目接近全公司總項目的一半。“212文件和《通知》對于公司有一定影響。但全國房地產融資的整體緊縮，也給了信托公司一些選擇優(yōu)秀項目的機會，大浪淘沙，有遠見有能力的信托公司也許能從中篩到鉆石。”

　　陳穎提醒投資人，此前已經成立并在運作中的房地產信托產品，不在此次限制之列，仍將正常操作，因此，新規(guī)定對投資人影響不大；而未來發(fā)行的房地產信托產品，投資者也可以正常購買，因為，能夠在市場上發(fā)行的信托產品，都必須經過監(jiān)管部門認可的。

　　“目前房地產市場應該打擊的是炒房等非理性的需求，而不應該打擊供給。但目前看來，《通知》沒有說禁止，只是說限制。”鄧舉功認為，監(jiān)管層此舉似有“病急亂投醫(yī)”嫌疑。相對于商業(yè)銀行分行報總行、總行再研究的漫長貸款審批程序和風險評估過程，信托除了資金優(yōu)勢以外，還有決策效率的優(yōu)勢。如果順利，數(shù)億元的資金短期內就可以到位，這對于企業(yè)來說非常有吸引力。“未來房地產信托品種是增加還是減少現(xiàn)在無法判斷，但至少還會保持一定的規(guī)模。”

　　汪利娜認為，《通知》對于房地產信托的限制，對房地產行業(yè)的資金影響有限。她介紹說，2005年，房地產行業(yè)投資規(guī)模高達10000億元，其中只有上百億元資金來源于信托基金。“銀監(jiān)會應該大開‘正門’，盡快發(fā)展正規(guī)REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金)，其長期持有的模式可以促進信托公司審慎從業(yè)，良性發(fā)展。”

　　銀監(jiān)會關于進一步加強房地產信貸管理的九條新規(guī)定

　　一、加強市場研究，增強市場適應能力

　　二、堅持科學發(fā)展觀，制定穩(wěn)健經營戰(zhàn)略

　　三、完善內控措施，健全風險管理制度

　　四、嚴格執(zhí)行有關信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為

　　五、加強盡職調查，注重防范土地儲備貸款風險

　　六、引導合理的個人住房消費，加強按揭貸款管理

　　七、強化貸后管理，防范和控制信貸風險

　　八、進一步規(guī)范信托投資公司房地產貸款業(yè)務

　　九、銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強窗口指導和風險提示，加大違規(guī)查處力度