“房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金鏈?zhǔn)站o了，一些高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目就一定會露出來。‘54號文件’也許將促使信托公司邁出房地產(chǎn)直接投資的關(guān)鍵一步。”

　　本報記者 吳慧 發(fā)自北京

　　日前銀監(jiān)會下發(fā)了進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)信貸的“54號文件”，《第一財經(jīng)日報》在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些信托公司認(rèn)為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被徹底“堵死”了，但也有信托公司看到，這或許將是信托公司邁向房地產(chǎn)直接投資的契機(jī)。

　　“54號文件”將附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權(quán)信托定性為間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要求信托公司在開辦此類業(yè)務(wù)時也必須滿足項目35%資本金到位、“四證”齊全和

開發(fā)商“二級資質(zhì)”等三項“212號文件”對房地產(chǎn)貸款信托的規(guī)定。一些信托公司人士表示，房地產(chǎn)信托就此將被“堵死”，而下半年房地產(chǎn)信托就將出現(xiàn)顯著萎縮。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要有貸款類、股權(quán)類和交易類三種形式。

　　在

宏觀調(diào)控政策收緊房地產(chǎn)銀行信貸后，房地產(chǎn)信托正日益成為信托公司的新業(yè)務(wù)增長點。銀監(jiān)會在去年9月份出臺的“212號文件”中，將信托公司的房地產(chǎn)貸款信托提升到和銀行房地產(chǎn)信貸同樣的門檻之上。此后，有些信托公司便將房地產(chǎn)貸款項目用投資附加回購條款的方式將其包裝為房地產(chǎn)股權(quán)信托。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，本周全國正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托就有4個之多。其中，山西信托發(fā)行的“陽泉市恒大房地產(chǎn)開發(fā)項目投資集合資金信托計劃”就承諾信托計劃到期前，房地產(chǎn)開發(fā)公司將溢價回購3000萬元的股份。

　　“99%的房地產(chǎn)股權(quán)信托都是諸如此類的間接房地產(chǎn)貸款。”一位信托公司高層認(rèn)為，直接和間接貸款類的房地產(chǎn)信托百分之十幾的融資成本讓信托公司覺得有利可圖。而真實的房地產(chǎn)股權(quán)信托的項目風(fēng)險、人才儲備和成本都讓信托公司對此動力不足。“附加回購條款的股權(quán)信托的確就是間接融資。”聯(lián)華信托業(yè)務(wù)管理部總經(jīng)理陳穎認(rèn)為，監(jiān)管層的政策在國家宏觀調(diào)控的大背景下出臺，也是出于對間接融資信托計劃風(fēng)險的考慮。

　　用益信托工作室李旸表示，“54號文件”在短期內(nèi)的確會對房地產(chǎn)信托有顯著影響，但從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是肯定的，房地產(chǎn)信托必然會有很大的發(fā)展空間。

　　陳穎同樣對房地產(chǎn)信托的發(fā)展持樂觀態(tài)度。“房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金鏈?zhǔn)站o了，一些高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目就一定會露出來。‘54號文件’也許將促使信托公司邁出房地產(chǎn)直接投資的關(guān)鍵一步。”在這一輪房地產(chǎn)聯(lián)合調(diào)控之后，陳穎發(fā)現(xiàn)，各地因資金鏈斷掉、開放商退出的項目非常多，“其中不乏優(yōu)質(zhì)項目，信托公司可以直接進(jìn)行擇優(yōu)收購。”而從長期來看，信托公司也可以和資金鏈緊張的大地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)分成的合資項目開發(fā)。陳穎認(rèn)為，直接投資的房地產(chǎn)真實股權(quán)信托將是今后房地產(chǎn)信托的主流走向。

　　名詞解釋

　　“54號文件”：即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，銀監(jiān)會于2006年7月下發(fā)。文件要求各金融機(jī)構(gòu)“深入分析房地產(chǎn)市場與信貸增長的相互關(guān)系”，提示并強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型的銀行貸款的風(fēng)險。并對信托公司開展房地產(chǎn)股權(quán)信托作出了新的規(guī)定，信托公司以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號文”的有關(guān)規(guī)定。

　　“212號文”：即《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，銀監(jiān)會于2005年9月下發(fā)。文件首次明確提出，信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)貸款類信托計劃，信托資金所投向的房地產(chǎn)開發(fā)項目和公司要滿足三項條件：項目資本金35%到位，房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等“四證”齊全，房地產(chǎn)開發(fā)公司具備“二級資質(zhì)”。