信托業(yè)在宏觀調控之外 房產信托再度活躍嗎

　　2003年，銀行信貸收緊閘門，房產信托乘虛而入并大有斬獲。這一次，“國六條”細則出臺，信托業(yè)沒有收到從嚴的信號，各家信托公司又開始興奮起來。但是，是否還能重現(xiàn)2003年的利好，下判斷似乎還為時過早。

　　 信托業(yè)在此輪調控之外

　　“‘國六條’主要是針對商業(yè)銀行，信托公司不會被過多考慮在內。銀監(jiān)會曾多次召開針對商業(yè)銀行的監(jiān)管會議，但信托公司目前還沒有收到任何政策將從嚴的信號。”一位信托公司負責人這樣告訴記者。

　　“‘國六條’出臺后，除銀行以外的融資渠道會有良好的發(fā)展勢頭，這是利好表現(xiàn)。”聯(lián)華信托有關負責人在記者采訪時則分析得更加全面，“但對于信托公司來說，并不能以

　　“利好還是利空尚難斷定，”對于“國六條”是否成為房地產信托的發(fā)展良機，該負責人表示，“212號文件中對信托的規(guī)定不止一個35%的自有資金比例，另有關于開發(fā)企業(yè)二級資質的限制。這已經(jīng)比‘國六條’細則關于信貸的某些政策更為嚴格，貸款門檻也更高。”

　　信托金融專家孫飛表示，信托融資本來就占很小的份額，這就決定了信托被列入此次調控范圍的可能性不大。他認為，這次調控的重點是房地產行業(yè)結構性調整。

　　他同時透露，2005年全年的地產信托融資額度為500億元，這包括了公開的集合信托以及不被公眾了解的單一信托計劃。雖然，這比以前單一的銀行貸款進步明顯，但是，顯然還不占據(jù)地產商的主要融資渠道。

　　信托公司積極試水準REITs

　　無論是否跟此輪宏觀調控有關，信托業(yè)在這段時間又開始活躍起來。

　　繼福建聯(lián)華信托對于房地產信托投資基金的一系列嘗試之后，上海本地信托公司安信信托也開始將主要業(yè)務集中在房地產業(yè)，并且首創(chuàng)物業(yè)財產權信托。這種信托操作的方式，在某些層面，與房地產信托投資基金（即REITs）十分類似。

　　安信信托有限公司副總經(jīng)理曹華表示，不動產信托是該公司主要方向，而此次推出的這一產品，是為今后REITs開閘所做的一個準備。

　　據(jù)曹華介紹，安國·上海假日百貨商廈財產權信托，將評估價值為2億元的上海假日百貨商廈第一、第四層的財產權，向社會投資者轉讓0.8億~1.2億元的優(yōu)先受益權，期限2年，年收益率為6%，這一收益率已達到2年期銀行存款的2.78倍，比房地產信托的平均收益率也高出30%，而且每半年就分配一次收益。

　　“該信托產品是以商用物業(yè)的租金，作為投資者收益的來源，這樣的操作模式，很類似于國外RE－ITs產品，在國內是首次嘗試。和REITs產品不同的是，國內還沒有辦法突破200份的限制，信托產品目前仍然是私募性質。”曹華表示。

　　上海國際信托投資有限公司房地產信托總部經(jīng)理王信舉認為，在沒有相關突破性政策出臺前，我國房地產信托仍將呈現(xiàn)單一短期融資型模式為主導的業(yè)務格局。

　　同時，王信舉相信我國將來很可能會出現(xiàn)以信托公司公募房地產信托產品或者證券公司專項理財計劃方式的房地產投資基金模式，此前已有媒體報道房地產企業(yè)同證券公司聯(lián)合開發(fā)房地產資產證券化產品，相信這樣的產品面世的步伐在加快，這將對我國建立房地產金融市場具有重要影響。

　　 200份突破“迫在眉睫”

　　對于信托行業(yè)來說，除了躲過此輪宏觀調控，還有另外一個利好消息，那就是發(fā)行200份的限制很快就能突破。一家信托公司的老總向早報記者透露了這一信息。

　　年初曾有媒體報道，分類評級結果早已出臺。9家被評為A類的信托公司有望享受到突破200份限制以及異地開展業(yè)務的政策優(yōu)惠。

　　“事實上，允許突破200份限制的不僅限于被評為A類的9家信托公司。”知情人士透露，“分類結果為A和B的信托公司都被監(jiān)管層批準，可突破200份限制。”